El Aprovechamiento tipo. Aspectos generales y específicos de los cascos históricos.
| Autor | Berta Brusilovsky Filer y Teresa Franchini |
| Cargo | Arquitectas |
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INTRODUCCION
En 1990 publicamos en esta misma Revista el artículo titulado «Reflexiones sobre el Cálculo del Aprovechamiento Tipo», donde se recogían los resultados de un trabajo (Ref. ) realizado con anterioridad a la aprobación del Texto Refundido de la Ley del Suelo, dirigido a plantear una evaluación adelantada de los resultados de su aplicación en una hipotética área de reparto.
Cuatro años más tarde y a raíz de una experiencia de planeamiento la redacción de un Plan General - podemos avanzar otros aspectos sobre la mecánica del cálculo del AT y las consecuencias de su aplicación, en especial en los tejidos históricos. Los resultados de esta experiencia han permitido encontrar nuevos puntos de apoyo que ayudan a estructurar los términos de aquellas primeras hipótesis y, de las conclusiones que de ellas se derivaban.
El contenido de este artículo se estructura en dos partes, La primera parte hace referencia a aspectos correspondientes al suelo urbano consolidado (delimitación de áreas de reparto, definición de coeficientes de ponderación, exclusiones del cálculo del AT). La segunda hace referencia a dos circunstancias interrelacionadas. Por un lado, analiza las consecuencias de la aplicación del AT en los tejidos históricos y, por otro, hace hincapié en las presiones que esta práctica instrumental ejerce sobre el diseño de las ordenanzas para la construcción de edificios de uso residencial, uso dominante en esta zona urbana.
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LA CIUDAD
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1 CARACTERISTICAS DEL SUELO URBANO CONSOLIDADO
Los tejidos del suelo urbano consolidado del caso que aquí se analiza presentan un carácter heterogéneo debido a la existencia de zonas de orígenes diversos:
- Zonas de tejidos históricos que, debido a su especial situación y características, deben modificar la actual regulación y normativa por requerimientos tanto de sus tipologías edificatorias históricas como de las necesarias renovaciones. El proceso de crecimiento de la ciudad antigua es lento, reproduciéndose sobre sí misma: se construye sobre la estructura existente y sólo en los últimos decenios manifiesta cambios cualitativos y cuantitativos.
- Zonas de crecimiento espontáneo, reguladas por el nuevo Plan, donde se mantiene la actual estructura.
- Zonas ordenadas por planeamientos anteriores (planes parciales) ejecutados total o parcialmente en los que el nuevo Plan mantiene sus características normativas y de ordenación.
- Zonas vacantes que deben modificar la actual regulación y normativa por requerimientos de la propia ciudad y por las necesidades del nuevo Plan (Ambitos de Intervención y Unidades de Ejecución).
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2. DELIMITACION DE LAS AR
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2. 1. Criterios generales para la delimitación de AR
Para proceder a la delimitación de las AR frente a esta realidad heterogénea, se plantearon criterios dirigidos a facilitar la justa distribución de beneficios y cargas, traducida en edificabilidades de usos lucrativos, ponderaciones, viarios, equipamientos y espacios libres.
La condición básica que deben cumplir las AR para asegurar la optimización del cálculo del AT y la viabilidad de su gestión es doble: por un lado, evitar situaciones de agravio comparativo a través de acertadas ponderaciones y, por otro, lograr las necesarias diferencias de aprovechamiento para proceder a la adquisición de los espacios de cesión, equipamientos y espacios verdes.
En base a este postulado general, los criterios empleados por el Plan para la delimitación de sus AR fueron dos: uno referido a las condiciones anteriores - conseguidas a través de la asignación de usos y, otro, al contenido del cálculo del AT.
El primer criterio consideró que una cierta heterogeneidad dentro de la homogeneidad (traducida en un incremento de las edificabilidades o de los coeficientes de ponderación relativa) permite el trasvase de transferencias. La heterogeneidad se consiguió mediante la incorporación de usos dinámicos, con valores lucrativos mayores (y, por consiguiente, con edificabilidades mayores o ponderaciones superiores a la unidad) en zonas de usos con valores lucrativo más bajos (con edificabilidades o bien coeficientes de ponderación menores frente al dominante), facilitándose de este modo las transferencias y, la adquisición de las cesiones en suelo urbano.
El segundo criterio consideró necesario estructurar un proceso de cálculo capaz de evitar - dentro de la mecánica del AT - que los valores lucrativos más altos induzcan a un aumento generalizado del AT, lo cual supondría para la Administración una carga imposible de afrontar.
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2. 2. Criterios particulares para la delimitación de las AR
El juego entre las necesidades dotacionales y las edificabilidades previstas en las distintas ordenanzas fue el elemento clave en la delimitación de las AR. El resultado de la aplicación de estas relaciones llevó a la adopción de una postura ecléctica que utilizaba los siguientes criterios para su delimitación:
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Las ordenanzas de edificación, con sus contenidos en materia de Condiciones de Volumen (ocupación del suelo, alturas), traducidos en edificabilidades en su aplicación concreta a cada parcela o solar.
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Las relaciones funcionales entre los barrios, reflejadas en las Areas Homogéneas existentes en la ciudad. El concepto de "unidad funcional" - barrio o distrito - empleado para la distribución y localización de nuevas dotaciones permitía conseguir un equilibrio razonable entre las distintas partes de la ciudad. Se entendía que podrían existir ámbitos en los que no fuese...
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