Ampliación obra antigua sin certificado previo de fuera de ordenación
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 32-36 |
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RESUMEN:
La registradora, para la inscripción de una obra antigua en Andalucía, exige la aportación de la declaración municipal a que se refiere el art 20.4.b de la Ley del Suelo (tras su redacción por RDL 8/2011, y el notario recurre contra tal calificación.
Como cuestiones previas:
a.- La DGRN comienza afirmando que “corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa (…) Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna (…), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.” b.- También señala que “las sucesivas redacciones legales en la materia (…) serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior. Ahora bien, tratándose de escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determina norma de protección de legalidad urbanística, pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción.”
Y conforme a tal criterio, confirma la aplicación de la norma del artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (en su redacción dada por el artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio), al tratarse de escritura, que aunque otorgada antes de tal Real Decreto ley, se presenta en el registro tras su entrada en vigor.
Cuestión de fondo:
Y tras ello, la DGRN aborda la cuestión principal de decidir si conforme al artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, es imprescindible, en cuanto requisito «sine qua non» para poder practicar la inscripción de la declaración de obra nueva de edificación antigua, la previa manifestación formal realizada por el Ayuntamiento y relativa a que se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, – que prescribe la letra b) del apartado 4 del artículo 20 del Texto Refundido 2/2008, de 20 de junio–; o si, por el contrario, la inscripción de la obra antigua puede practicarse con la sola justificación de la prescripción de la acción que imposibilite su derribo y la no constancia en el Registro de expedientes de disciplina urbanística, notificando la inscripción realizada al Ayuntamiento para que éste proceda a continuación y en su caso, a promover la constancia registral de la posible situación de fuera de ordenación y de su contenido.
La DGRN se decanta por la segunda interpretación en base a los siguientes argumentos, que se resumen aquí en el mismo orden y numeración que los enuncia la DGRN, (para luego ser objeto de comentario por referencia):
1.- Argumento nº 1: Porque puede ocurrir que la construcción no se encuentre fuera de ordenación.
Dice la DGRN que “Parece (…) el legislador partir de la consideración de que la totalidad de las edificaciones cuya obra se declara sobre la base de su antigüedad se hallan total o parcialmente fuera de ordenación. Pero lo cierto es que no todas las declaraciones de obras antiguas se corresponden con edificaciones en situación de fuera de ordenación”. Señala la DGRN que “las obras sin licencia que, por transcurso del plazo de prescripción, no puedan ser objeto de demolición, pueden encontrarse en tres diferentes situaciones:
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aquéllas que siendo lícitas, por no contravenir inicial ni posteriormente la ordenación urbanística, no están fuera de ordenación, pueden acceder al Registro de esta forma indirecta, sin que se exprese que están fuera de ordenación;
b) otras, que siendo inicialmente ilícitas no son demolidas, una vez transcurrido el plazo de ejercicio de la acción de disciplina, sin quedar incluidas de manera expresa en la categoría de obras fuera de ordenación (porque la Ley autonómica no las declara en tal estado), quedando genéricamente sujetas, según la Jurisprudencia existente, a un régimen análogo al de fuera de ordenación;
y c) las que siendo igualmente ilícitas, la ley las incluye en alguna categoría expresa de «fuera de ordenación».”
2.- Argumento nº 2: Contradicción entre el párrafo a y el b:Dice la DGRN que “resulta contradictorio admitir que la fecha de terminación de la construcción pueda acreditarse no sólo por certificación del Ayuntamiento, sino también por certificación de técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral, e inmediatamente después exigir que se aporte con carácter previo el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación”.-
3.- Argumento nº 3: La publicidad de la notificación al...
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