Aleo más sobre la reforma del Código civil y de la Ley Hipotecaria
| Autor | José M.a del Río Pérez |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 369-381 |
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La eterna ley biológica, caducidad y renovación, proceso evolutivo de la materia y de la vida, tiene su resonancia en todos los órdenes, y especialmente en el jurídico, porque el «Derecho es la vida», según dijo Lerminier, o regla para la vida ; y así vemos cómo en el Derecho Hipotecario se plantean periódicamente «(reformas», o innovaciones, «sustantivas», «adjetivas» y «orgánicas», según que afecten a la esencia de las instituciones hipotecarias, a su forma externa o visibilidad y a los organismos encargados de la aplicación práctica del sistema hipotecario y registral.
De todas ellas, son las sustantivas (referentes a los principios básicos de prioridad, publicidad, voluntariedad u obligatoriedad y sustantividad de los asientos regístrales) las que han de estudiarse con el mayor cuidado, porque el legislador al «reformar», del mismo modo que el artista al «restaurar», han de proceder con mano muy experta, para que las innovaciones se adapten a las necesidades del momento histórico («loco temporique conviens», como aconsejaba San Isidoro de Sevilla), pero sin perturbar el monumento artístico o legislativo que se reforma.
Así se comprende bien que las innovaciones o reformas se propugnen y se planteen con facilidad en el terreno doctrinal o teórico, pero tarden mucho más en llevarse a la realidad, siendo de ello vivo ejemplo nuestro Código Civil, nuestro Código de Comercio y nuestra Ley Hipotecaria, que con más de medio siglo de existen-Page 370cia, y, sólo con pequeñas reformas, siguen siendo las piedras angulares de nuestro ordenamiento hipotecario, civil y mercantil.
Hoy se estudia una nueva reforma parcial de la Ley Hipotecaria vigente 1 por la Dirección General de los Registros y del Notariado, con el informe del Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad, y es de esperar que el acierto presida y brille en el nuevo proyecto 2.
Remitido por dicho Colegio a los colegiados, ya se advierte que la reforma parece inspirarse en los principios básicos que campean en la exposición de motivos de la primitiva Ley de 1861, «(dando certidumbre al dominio, poniendo límites a la mala fe y libertando al propietario del yugo de usureros despiadados». Ello constituye, en principio, una garantía de acierto.
Certidumbre del dominio y sustantividad de la inscripción.
Para dar certidumbre al dominio, a la posesión de bienes inmuebles y a los derechos reales constituidos sobre aquéllos (hipotecas, arrendamientos, censos y otros gravámenes) es muy importante en el nuevo proyecto todo lo que trata de robustecer el contenido de la aclual Ley Hipotecaria, y es de admirar por ello la adición que se apunta en el proyecto al artículo 609 del Código Civil, ratificando el final del 608 del mismo Código.
Los artículos 605, 606 y 607 del mismo Código deberían respetarse, adicionando al 607 ios que en el proyecto son 606 y 607. Indudable importancia tiene en el proyecto lo referente al tercero, ya que esencialmente la Ley Hipotecaria es ley de terceros o para terceros, y para éstos lo que no está en el Registro no está en el mundo ; pues siendo el Registro un archivo público, todo el que pretende contratar sobre bienes inmuebles y derechos reales por ese principio de publicidad (artículos 279 al 296 de la Ley) debe acudir a los archivos hipotecarios o Registros de la Propiedad y atenerse al contenido de sus asientos, que están bajo la cus-Page 371todia del Registrador y bajo la salvaguardia de los Tribunales de Justicia (artículos 258 de la Ley, reiterada jurisprudencia y artículo 606 del proyecto de reforma, así como el apartado «Legitimación registral», del mismo proyecto).
Lo que no se comprende bien en el proyecto es «que la fe públici registral no se extienda a la identidad, estado civil y capacidad de otorgantes».
Precisamente la garantía esencial que tiene el Registro de la Propiedad, para el tercero hipotecario que solicite manifestación o certificación de los «asientos», es conocer el nombre, apellidos, estado civil y capacidad del titular del dominio, o de la posesión del inmueble, o del derecho real, con el cual proyecta contratar, y cerciorarse si coinciden con los que ostenta el titular en la realidad.
Ya en las certificaciones que pide el Banco Hipotecario para sus operaciones de préstamo, entre otros extremos, interesa siempre «condiciones limitativas, rescisorias o resolutorias del dominio», y «si deles antecedentes que obran en el Registro de la Propiedad apareo limitada la capacidad del titular en cuanto a la libre disposición de sus bienes». 3
La fe pública registral, es decir las inscripciones y demás asientos resgistrales garantizan hoy y deben garantizar siempre al tercero que inscribe, o que proyecta contratar sobre inmuebles inscritos, la certeza de esos conceptos : De otro modo la certidumbre del dominio en cuanto a su legítimo titular (aspecto o elemento personal) se esfumaría en lo incierto y el Registro de la Propiedad no cumpliría su fin primordial 4.
Por eso el artículo 9.0 de la Ley en sus números quinto y sexto «exige 5 el nombre y apellido del transferente y del adquirente». El Reglamento Hipotecario vigente (6 de agosto de 1915), subsa-Page 372nando omisiones de la Ley, exige en su artículo 61 que se exprese el nombre, apellidos (en plural) y el estado civil del transferente según aparezcan en el título», y «se añadirán, si también resultare del título, la edad, cuando se tratare de un menor, la profesión y el domicilio o vecindad. Del mismo modo se harán constar el nombre y circunstancias de las personas que adquieren el derecho que se inscribe».
Todo esto para las inscripciones extensas, según dicho Reglamento.
Por otra parte, los artículos 18 y 19 de la misma Ley, por el principio básico de «legalidad», insisten en que el registrador califique no sólo las formas extrínsecas, sino «la capacidad de los otorgantes» ; y el 21 exige, en cuanto a «los documentos que deban inscribirse», que expresen las circunstancias que deben contener las inscripciones, bajo pena de nulidad, ratificando los mismos preceptos la Ley y el Reglamento del Notariado, sancionando el artículo 30 de la misma Ley Hipotecaria con la nulidad aquellas inscripciones que carezcan de tales requisitos, e imponiendo el artículo 22 la subsanación de las omisiones que se cometan en los actos o contratos.
En resumen, pudiera aprovecharse ahora la reforma parcial proyectada, para incorporar a la Ley Hipotecaria las «lagunas» que en parte llenó el Reglamento, y exigir que conste siempre en todo asiento o inscripción extensa, no sólo el nombre y los dos apellidos paterno y materno, sino el estado civil, la edad, la profesión, la vecindad, y el nombre y apellidos del consorte, del titular que inscribe.
Sólo así se completará la certidumbre del dominio y de la posesión de los bienes inmuebles y de los derechos reales, en cuanto al titular que inscribe (elemento personal). 6
Pero es bien sabido que existe otro aspecto muy importante en cuanto al elemento real, finca o fundo, objeto de los asientos regístrales. Y en este punto está bien la advertencia que se hace en elPage 373proyecto, a los terceros hipotecarios, en estas palabras : «La fe pública registral no se extenderá a las circunstancias materiales o de mero hecho del inmueble».
Precisamente es ese uno de los defectos graves, o vicios de origen, de que adolece nuestro sistema hipotecario, con notorio daño para su prestigio, para la certidumbre de la propiedad y para la garantía y desarrollo del crédito territorial.
Lo han reiterado los numerosos tratadistas de estudios hipotecarios, y entre ellos el señor Carazony Liceras se expresaba con estas categóricas palabras: «El Registro...
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