Aleo sobre la convivencia de extraños
| Autor | Juan Torres Aguilar |
| Cargo | Juez municipal de Sevilla |
| Páginas | 535-542 |
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La anómala figura regulada en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lia suscitado vivas polémicas doctrinales y no pocas dificultades prácticas.
La opinión más generalizada ve en la convivencia de extraños un subarriendo por analogía. Otros, por el contrario, la consideran una «mera situación de hecho», con efectos legales diversos.
A nuestro modesto juicio, la convivencia es algo más que una «situación de hecho». Es un régimen tutelado legalmente o, si se quiere, un «modo legal» de habitar o compartir la vivienda arrendada por un tercero.
Reyes y Gallardo consideran la convivencia de extraños como¡ una figura análoga al subarriendo parcial. En efecto, la Ley de Arrendamientos Urbanos regula y ampara el derecho del conviviente, determinando los efectos legales de la convivencia.
Del lado del inquilino, la convivencia de extraños aparece legalmente concebida a título de subarriendobeneficio.
En este aspecto, la convivencia es un derecho potestativo del inquilino, obligatorio en su caso para el arrendador, al que sé le impone por ministerio de la Ley.Page 536
Normalmente, la convivencia aparece caracterizada por la prestación a título oneroso de alojamiento (simple albergue) a persona extraña, con carácter permanente, en la vivienda arrendada, sin cfue el inquilino tome a su cargo la manutención del conviviente y sus familiares, nota esta última que legalmente la distingue del hospedaje (art. 26 de la L. A, U.).
Es, por tanto, un interés o facultad del inquilino legalmente tutelado en ciertas circunstancias, o sea, el aderecho a tener convivientes» . Una subvención o protección económica, indirectamente dispensada por la Ley al inquilino. En resumen, un beneficio. Es figura híbrida, circunstancial, motivada por la escasez de viviendas «al amparo de ciertos derechos mínimos reconocidos al inquilino».
Si el inquilino y una persona extraña a su familia, con vduniaA concomite, se obligan recíprocamente, el primero, a ceder el uso de una o varias piezas arrendadas por tiempo determinado o no, y el segundo, a pagar por ello un precio cierto, es indudable que este acuello de voluntades sobrv intereses distintos, y obligatorio para ambos, genera un contrato (art. 1.254 y 1.261 del Código civil). ¿ Qué valor jurídico merece esta convención para la L. A. U. ? Desde un punto de vista positivo, la convivencia de extraños no es constitutiva de subarriendo resolutorio (párrafo 1.°, art. 27). Por el contrario, la convivencia ilegal deviene o se transforma en subarriendo no consentido (art. 28), causa resolutoria del contrato de arrendamiento a instancia del arrendador (2.a, art. 149). Surge así una primera distinción legal de la convivencia en resolutoria o no del contrato de arrendamiento.
Puede también constituirse a título oneroso o gratuito. En ambas resulta excluída la relación parental. La convivencia de parientes o familiares cae fuera del ámbito de aplicación del artículo 27. Podrá, en tales casos, determinar una subrogación intervivos de parientes (artículo 34), o una sucesión contractual mortis causa (art. 71), pero estas situaciones de convivencia son distintas de la específica y excepcional recogida en el artículo 27 de la L. A. U.
En. aquéllas, la convivencia ligada al parentesco puede determinarla adquisición de un beneficio legal: el de subrogación o continuación en los efectos jurídicos del contrato constituido con el titular arrendatario. Por el contrario, en el artículo 27 la convivencia nc es un simple elemento real o situación de hecho, sino figura autónoma. En los artículos 34 y 71, la convivencia «situación de hecho», al concuPage 537rrir con otros elementos, provoca la adquisición del beneficio. En el artículo 27 la convivencia, por sí misma, constituye una «situación legal».
La convivencia de extraños del artículo 27, constituida por el inquilino a título oneroso es, indudablemente, un negocio jurídico consensual, bilateral y conmutativo, en cuya virtud el inquilino, titular arrendatario de una vivienda, cede alojamiento en la misma con carácter permanente a una o varias personas extrañas a su familia mediante precio y sin tomar a su cargo la manutención del conviviente y de sus hijos (art. 27, párrafo 1.°, y art. 26, L. A. U.).
Es un contrato innominado perteneciente al grupo de los contratos traslativos de uso y disfrute.
La convivencia de extraños a título gratuito es con respecto a ios mismos, un acto de liberalidad del inquilino. No obstante, si los convivientes exceden de dos, el inquilino vendrá obligado para con el arrendador en los mismos términos que la constituida a título oneroso. El conviviente en este caso (convivencia a título gratuito) no adquiere frente al inquilino los derechos y obligaciones propios del subarriendo...
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