El alcance y significado del artículo 25 de la Ley de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo de 25 de julio de 1990
| Autor | Rafael Arnáiz Eguren |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 2157-2206 |
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Las discusiones sobre el título declarativo y la inscripción de nuevas edificaciones son casi tan antiguas como el propio sistema hipotecario, aunque no es uno de los temas más estudiados ni por la doctrina ni por la jurisprudencia de la Dirección General de los Registros.
Page 2158Sin embargo en su tratamiento se pueden contemplar una serie de puntos importantes, alguno de ellos relacionado con la propia esencia del sistema registral, cuyo interés se ha reavivado últimamente como consecuencia de la publicación de la Ley 8/1990 sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, especialmente de sus artículos 25 y siguientes.
Con carácter previo a la iniciación del estudio, hay que destacar que la Ley de 25 de julio de 1990, al concluir la dicción de la Disposición Adicional Décima, establece que en el plazo de seis meses el Gobierno aprobará las modificaciones del Reglamento Hipotecario para el desarrollo de esta Disposición Adicional. Si se tiene en cuenta el mandato legal de adaptación a la legislación urbanística del Reglamento Hipotecario, contenido en la Ley de Reforma de 1975 sobre Régimen del Suelo, y todavía incumplido, parece lógico que la futura reforma de dicho Reglamento alcance no sólo al desarrollo de las previsiones contenidas en la Disposición Adicional, sino, en general, a cuantas sean susceptibles de ello en toda la legislación urbanística, incluido naturalmente el artículo 25.2 de la Ley 8/90, de 25 de julio.
En estas notas se van a estudiar los problemas generales que plantean tanto la declaración como la inscripción registral de las edificaciones, sin entrar en detalles que han de ser objeto de desarrollo reglamentario. Por tanto, se tratará de la interpretación de la legislación vigente, a la luz de los preceptos concordantes, y con el lógico condicionamiento a que se modifiquen los criterios que se exponen por las futuras normas reglamentarias.
Por otra parte, el conjunto normativo que regula la obra nueva, su declaración y su inscripción en el Registro de la Propiedad se caracteriza por su carácter fragmentario, por su falta de unidad interna, por la diversidad de situaciones sociales que trata de resolver y por la carencia de coordinación entre las Administraciones o los poderes públicos que han dado lugar a la misma.
Para interpretar adecuadamente este conjunto de disposiciones es conveniente distinguir tres diferentes sentidos o puntos de vista desde los que puede ser estudiada la obra nueva. En este sentido es posible diferenciar los siguientes aspectos:
- - Se puede entender como un modo o título civil de adquirir, de naturaleza originaria y enmarcado en la institución de la accesión inmobiliaria y, dentro de esta, en su modalidad de accesión industrial y continua. Desde este punto de vista tienen pleno sentido las discusiones sobre la posibilidad de inscripción de obras nuevas comenzadas y sobre todo de obras nuevas en proyecto, pues, como Page 2159 veremos luego, en estos últimos casos es mucho más problemática la aplicación directa del contenido del artículo 353 del Código Civil.
- - También puede contemplarse como una declaración auténtica del titular registral de la finca, con virtualidad inmatriculadora, dentro de la técnica a que en esta materia responde el sistema registral español. En este supuesto es lógica la discusión sobre la aplicación al supuesto de los principios de consentimiento y tracto sucesivo, puesto que la figura responde a la existencia de una voluntad negocial, cuyo resultado será la aplicación del principio de publicidad a los derechos inscritos sobre el nuevo objeto que se ha hecho constar en el folio registral.
- - Por último, dentro del estudio de las nuevas edificaciones y su inscripción, si se pretende la adecuación de aquellas, de su declaración autenticada y de los pronunciamientos regístrales, al contenido de los Planes de Ordenación, dentro de una técnica lógica de coordinación de las instituciones jurídicas, es natural la discusión sobre si la previa autorización administrativa de la edificación y la adecuación de su descripción a la licencia constituye requisito, tanto para la admisión de la propia declaración auténtica, como para su inscripción registral.
Para centrar el estudio de las distintas cuestiones, se distinguirán en este trabajo cuatro apartados:
- - Legislación aplicable
- - Aproximación conceptual a los distintos puntos de vista bajo los que puede ser estudiada la obra nueva en general.
- - Las distintas fases por las que ha atravesado la regulación y el estudio de la institución.
- - La situación actual y los problemas de interpretación que se plantean.
Se encuentra contenida en los siguientes textos:
Artículo 149.1.8° de la Constitución: "el Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias: (...) 8° (...) En todo caso las reglas relativas a la ordenación de los Registros e instrumentos públicos.
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Están constituidas por los preceptos contenidos en la Sección segunda del Capítulo segundo del Título II del Libro Segundo del Código Civil, artículos 358 y siguientes, precedidos del principio general contenido en el artículo 353:
"La propiedad de los bienes dá derecho por accesión a todo lo que ellos producen o se les una natural o artificialmente"
Artículo 208:
"Las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de una finca urbana, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble. También podrán inscribirse mediante escritura pública, en la que el contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en el que este describa la edificación, acompañando certificado del Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal".
- - Artículo 308: "Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 208 de la Ley, la inscripción de las nuevas plantaciones, así como de la construcción de edificios o mejoras de las fincas urbanas, podrá efectuarse:
- I.° Mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble, por los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y demás derechos reales, o se haga constar solamente la plantación, edificación o mejora.
- 2.° Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva, en la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado el importe de la misma a la que se acompañe certificado del Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la construcción está comenzada o concluida".
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- -Artículo 51, 4.°, incisos tercero y cuarto:
- "Cuando los requisitos de los números anteriores constaren ya en inscripciones o anotaciones precedentes al asiento que se haya de extender, no se repetirán en éste si resultaren conformes con las de los títulos que los motiven.
- En caso de disconformidad se expresarán las diferencias que resultaren ente el Registro y el título".
- -Artículo 61, que complementa lo dispuesto en el artículo 60 sobre el título inscribible en materia de concesiones de obras públicas, minas y aguas:
- "Estas inscripciones podrán adicionarse o rectificarse por una nueva inscripción mediante los documentos en que se acredite el replanteo, la construcción, suspensión o recepción de las obras, las modificaciones de la concesión (...)".
a) Decreto 2.114/68, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial. Artículo 99:
"La cédula de calificación definitiva, junto con la escritura declarativa de que la construcción está comenzada, (...), constituirá título suficiente para la toma de razón, por nota marginal en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva".
b) Real Decreto...
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