El derecho de acogimiento a la casa y su oponibilidad a los terceros adquirentes. (Comentario a la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 28 de noviembre de 2000)
| Autor | Máximo Juan Pérez García |
| Cargo | Universidad Autónoma de Madrid |
| Páginas | 1723-1739 |
El derecho de acogimiento a la casa y su oponibilidad a los terceros adquirentes. (Comentario a la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 28 de noviembre de 2000) *1
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El resumen de los hechos que dan lugar a la sentencia objeto del presente comentario es el siguiente:
Mediante testamento otorgado el 2 de junio de 1973, doña Begoña2 instituye como único y universal heredero, en pleno dominio y libre disposición, a su hijo don Juan José; y respecto del resto de sus hijos que están solteros dispone en la cláusula sexta del testamento que «todos ellos podrán vivir en la casa nativa3, mientras permanezcan en tal estado y quieran continuar en aquélla, siendoPage 1724 alimentados, vestidos, calzados y asistidos en todas sus necesidades, tanto en la salud como en enfermedad, siempre que trabajen lo que sea razonable en beneficio de la casa. Si fallecen en la misma, siendo solteros, no tendrán más derecho que a que les costeen por el heredero el entierro, funeral y demás sufragios en la forma acostumbrada. Si llegan a tomar estado o, aun sin tomarlo, quieren salir de la casa para vivir con independencia, se les entregará en metálico, en concepto de dotación y para completo pago de todos sus derechos legitimarios paternos y maternos, la cantidad que acuerden darles el heredero don Juan José y los demás hermanos solteros que vivan en la casa nativa, cuya cantidad no será inferior, en ningún caso, a dos millones de pesetas».
En virtud de lo establecido en el testamento se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre de don Juan José la propiedad de la «Casa G.» de Muru-Astráin, asimismo también se inscribe el derecho de acogimiento a la casa (cláusula sexta del testamento) cuya titularidad ostentan los hermanos del propietario.
Don Juan José abandonó la «Casa G.» de Muru-Astráin al contraer matrimonio, fijando su residencia primero en Pamplona y posteriormente en la localidad de Burlada.
En su condición de propietario de la citada casa, don Juan José constituyó una hipoteca a favor de la Caja de Ahorros de Navarra, en garantía de un préstamo de 14.000.000 de pesetas. En enero de 1995, la Caja de Ahorros adquiere la propiedad de la «Casa G.» por adjudicación en la tercera subasta del procedimiento sumario del artículo 131 LH instado en ejecución de la hipoteca (el precio abonado en la tercera subasta judicial fue de 23.600.000 pesetas).
El 18 de agosto de 1995, la Caja de Ahorros de Navarra vende, libre de cargas y gravámenes4, a don Santiago la «Casa G.» de Muru-Astráin (el precio que consta en la escritura pública de compraventa es de 25.152.933 pesetas).
Don Santiago ha intentado tomar posesión de la casa, pero sus ocupantes, amparándose en la cláusula sexta del testamento de doña Begoña, le impiden la entrada en la casa. Ante esa situación, don Santiago, ejercitó contra los ocupantes de la citada casa la acción de desahucio por precario. Su pretensión fue desestimada por la sentencia de 26 de junio de 1996 al considerar acreditada, en el ámbito limitado del citado juicio sumario, la existencia de un derecho de habitación, inscrito en el Registro de la Propiedad, a favor de los demandados.
Posteriormente, don Santiago interpone una demanda, por el procedimiento del juicio declarativo de menor cuantía5, contra los ocupantes de la «Casa G.» de Muru-Astráin (don Jesús María, doña Concepción y doña María Victoria), suplicando se dicte sentencia en la que declare el derecho del actor a ocupar y tomar posesión de la citada casa, así como que se condene a los demandados a desalojar la misma.
Los demandados se oponen a la demanda, afirmando que la cláusula sexta del testamento de su madre, doña Begoña, les otorga el derecho a vivir en la mencionada casa mientras estén solteros y quieran continuar en ella. Asimismo, consideran que dicha cláusula testamentaria constituye a su favor unPage 1725 derecho de habitación que, al estar inscrito en el Registro de la Propiedad, resulta oponible a los terceros.
El 28 de enero de 1999 el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Pamplona dicta sentencia por la que estima la demanda al considerar que el derecho de los demandados es un acogimiento a la casa de la ley 131 del Fuero Nuevo de Navarra6 y no un derecho de habitación. Declara el derecho de don Santiago a ocupar y tomar posesión de la «Casa G.» de Muru-Astráin y condena a los demandados a desalojar la casa.
La Audiencia Provincial de Navarra dicta sentencia el 18 de enero de 2000 estimando el recurso de apelación interpuesto por los demandados, revoca la sentencia de primera instancia y desestima la demanda.
Don Santiago interpone recurso de casación ante el Tribunal Superior de Justicia de Navarra (en adelante, TSJN) al amparo del artículo 1692.4 LEC de 1881. El TSJN, en su sentencia de 28 de noviembre de 2000, declara haber lugar al recurso de casación, casa y anula la sentencia de la Audiencia Provincial, confirmando la sentencia dictada en primera instancia.
El Excmo. Sr. don Rafael Ruiz de la Cuesta Cascajares, Magistrado-Presidente del TSJN y miembro de su Sala de lo Civil formula un Voto Particular en el que se muestra partidario de desestimar el recurso de casación.
Afirma el TSJN que los actos de disposición y gravamen realizados por don Juan José, en su condición de heredero universal en pleno dominio y libre disposición de todos los bienes de doña Begoña, son válidos al no requerirse el consentimiento de los titulares del derecho de acogimiento a la casa. Mantiene que el citado derecho no supone ninguna limitación a las facultades de disposición del propietario.
El TSJN afirma que el denominado derecho de acogimiento a la casa cuya titularidad ostentan los demandados no es un derecho real, sino una carga personal del heredero del patrimonio familiar al que pertenecía la «Casa G.» de Muru-Astráin que no se transmite con la propiedad de la finca y que, por tanto, no es exigible a los sucesivos adquirentes de la misma. Considera el Tribunal, con apoyo en diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado7, que la inscripción del mencionado derecho en el Registro de la Propiedad no implica que tenga carácter real ni que sea oponible a los terceros. Asimismo mantiene, conforme al artículo 98 LH, que la mera constancia en el Registro de la Propiedad de un derecho personal {derecho de acogimiento a la casa) no tiene la consideración de gravamen o carga real.
A juicio del TSJN la enajenación voluntaria o forzosa de la casa a un tercero impedirá a los titulares del derecho de acogimiento a la casa, salvo que tengan asegurada su permanencia mediante un derecho real, continuar en ella contra la expresa voluntad del nuevo propietario. Ahora bien, ello no significa que, en todo caso, el derecho de acogimiento a la casa se extinga. Llegados aPage 1726 este punto, los titulares del derecho (los hermanos de don Juan José) podrán ejercitar los derechos y acciones que se deriven del mismo contra la persona obligada a proporcionar dicho acogimiento (en este supuesto, el heredero, don Juan José) a fin de conseguir que el derecho de acogimiento se haga efectivo «por otros medios sustitutivos o subrogados».
El fallo del TSJN declara el derecho del demandante a ocupar y tomar posesión de la finca objeto del litigio y condena a los demandados a desalojar la citada finca.
El Excmo. Sr. don Rafael Ruiz de la Cuesta Cascajares, Magistrado-Presidente del TSJN y miembro de su Sala de lo Civil, formula un Voto Particular en el que expresa su discrepancia con la sentencia dictada por la Sala. Se centra principalmente en el análisis de la naturaleza jurídica del derecho de acogimiento a la casa. En opinión del Magistrado disidente, el mencionado derecho, con apoyo en las leyes 75, 131 y 132 de la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra, tiene «un contenido real, esgrimible frente a terceros, bien con la denominación de propio derecho real, limitativo del dominio, bien, al menos, de un ius ad rem» (mantiene la tesis contraria a la defendida en la sentencia que lo consideraba un derecho de carácter personal). Por otra parte, afirma que el acceso del derecho de acogimiento a la casa al Registro de la Propiedad conlleva que éste sea oponible a los terceros. Así pues, llega a la conclusión de que los demandados tienen derecho a vivir en la casa nativa y que este derecho resulta oponible a don Santiago (actual propietario de la casa).
La primera cuestión que debemos abordar en el presente comentario es determinar qué se entiende en el Derecho Civil Foral de Navarra por la institución de la casa. Ello nos ayudará a entender mejor los caracteres de la figura del acogimiento a la casa regulada en las leyes 131 y 132 de la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra8.Page 1727
La ley 48 de la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra afirma que la institución de la casa «sin constituir persona jurídica, tiene su propio nombre y es sujeto de derechos y obligaciones respecto a las relaciones de vecindad, prestaciones de servicios, aprovechamientos comunales, identificación y deslinde de fincas y otras relaciones establecidas por la costumbre y usos locales. Corresponde a los amos el gobierno de la...
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