Resolución de 29 de junio de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado

Autor:Gómez Parra, Lorenzo
Páginas:1487-1498
RESUMEN

El derecho de reversión en el registro de la propiedad. Comentarios a la resolución de 29 de junio de 2001. (Resolución de 29 de junio de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en virtud de recurso gubernativo interpuesto contra la negativa a inscribir una escritura de compraventa.).

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO
I Contenido de la resolución

Hechos.-El 12 de febrero de 1998, mediante escritura pública otorgada ante Notario, doña A. B. A. vende a don H. T. B. las fincas rústicas descritas en el expositivo III. En la citada escritura se expone que la totalidad de la finca rústica descrita en el expositivo I fue expropiada por la Junta de Andalucía, Consejería de Obras Públicas y Transportes, para la ejecución de una carretera, expropiación que no se reflejó en el Registro de la Propiedad por destinarse a dominio público de acuerdo con lo expuesto en el artículo 62.2 del Reglamento de Expropiación Forzosa. Con posterioridad, doña A. B. A solicitó la reversión parcial de los bienes expropiados de conformidad con lo dispuesto en el artículo 54 de la Ley de Expropiación Forzosa, a lo que accedió la Delegación Provincial de Granada de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, Resolución de 4 de agosto de 1993, valorando los terrenos revertidos en determinada cantidad, dinero que fue abonado por doña A. B

  1. Que así resultan de la manifestación de los comparecientes, quienes exhiben la certificación acreditativa de la reversión y carta de pago de la citada cantidad, que se incorpora a la matriz. En consecuencia, tras la reversión parcial, según manifiestan, la finca descrita queda reducida su superficie y convertida en cuatro parcelas, tal y como consta en el plano que se adjunta

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad fue calificada con la siguiente nota: De conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario, calificado el precedente documento, el Registrador que suscribe suspende la inscripción del mismo al observarse los siguientes defectos: 1. No existir concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral, al no haber tenido acceso a los libros del Registro el expediente de expropiación forzosa, y con ello, el derecho de reversión de que fue objeto la finca objeto de la escritura calificada (art. 20 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 29 de noviembre de 1978). 2. Por no ser suficientemente clara la escritura, en cuanto a si la finca revertida y objeto de la venta es una sola entidad formada por cuatro parcelas discontinuas como consecuencia de la expropiación o se trata de parcelas independientes y divididas, en cuyo caso no se acompaña certificación correspondiente sobre licitud de dicha división. Contra esta nota de calificación podrá interponerse recurso gubernativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. No se ha tomado anotación preventiva por defecto subsanable por no haberse solicitado

A 19 de febrero de 1999. El Registrador

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que no hay quiebra del principio del tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, toda vez que se pretende no la inscripción de la reversión de la finca expropiada sino su compraventa

Que según la última inscripción, la titular registral del dominio dispone del mismo, haciendo constar las transformaciones efectuadas en su finca como consecuencia de su expropiación y posterior reversión parcial a su favor, mediante el supuesto del tracto abreviado. Que la inscripción de dominio a favor de la Administración expropiatoria no es obligatoria, así lo declara el artículo 62, párrafo 2 del Reglamento de Expropiación Forzosa. Que la escritura documenta el expediente de reversión de que cabe deducir la condición de expropiado de la disponente. También se declara en el mismo que se trata de una reversión parcial, por lo que la inscripción a favor de la Administración debería abrir folio registral y subsistir en parte. Que el supuesto de tracto abreviado que se pretende no es desconocido por la regulación de la expropiación forzosa que al menos conoce dos supuestos: el del artículo 32.2 del Reglamento Hipotecario y el artículo 62.5 del Reglamento de Expropiación Forzosa, y 32.4 del Reglamento Hipotecario. Que hay que recordar que es doctrina de la Dirección General: a) La de que la regla del tracto sucesivo no se da con rigor, b) La de que la calificación registral se ha de hacer por lo que resulte de los documentos presentados, c) La de que las Resoluciones dictadas por los Tribunales y Autoridades Administrativas en los asuntos de su competencia, tienen la misma fuerza que los de los Tribunales ordinarios, siempre que dichos acuerdos tengan el carácter de firmes y ejecutorios. Que no se puede dudar que doña A. B. A. fue la expropiada y la reversionaria, tal y como consta en las certificaciones administrativas, y siendo ella todavía la actual titular registral, es a ella a quien corresponde determinar a qué finca pertenecían originariamente las porciones revertidas, sobre si no es ni era dueña de otra u otras. Así se hizo constar en el acta complementaria

La Registradora de la Propiedad, en defensa de la nota informó: 1. Que lo que se quiso expresar en el primer punto de la nota de calificación es que el expediente expropiatorio y con ello el derecho de reversión, no habían tenido reflejo registral, por lo que la realidad del Registro no reflejaba la realidad extrarregistral. La falta de tracto sucesivo es evidente. Que lo que se pretende con ello es conectar el Registro de la Propiedad con el expediente expropiatorio, previo al derecho de reversión, para así tener la visión completa de los avatares extrajudiciales de la finca y no una visión parcial al incorporarse sólo a la escritura el certificado del referido derecho de reversión y no, como también procedería, el certificado administrativo comprensivo del expediente expropiatorio. Que el derecho de reversión o recobro de los bienes o derechos expropiados está regulado en los artículos 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa y 63 a 70 de su Reglamento. Que de todo lo expuesto se pueden hacer las siguientes conclusiones: 1.ª Si el expediente de expropiación forzosa no ha tenido reflejo registral, el derecho de reversión no podrá tenerlo tampoco, a menos que ambos queden reflejados como actos conexos que son. 2.ª Que el tracto sucesivo obliga a hacer constar en el asiento de inscripción todas las situaciones jurídicas que afectan al derecho de propiedad y por ello no sólo el derecho de reversión, sino el acto anterior que motivó el cambio jurídico y físico de finca, esto es, la expropiación de parte de la misma. Que el expediente expropiatorio, que se ha llevado con el titular registral, debe contener una descripción clara de los bienes expropiados. Por lo que al no poder identificar la finca expropiada ni por las manifestaciones de la vendedora ni por el expediente de reversión, lo que provoca dudas sobre su identidad, se puede acudir a otros medios de prueba, como el expediente expropiatorio, que no actúa, por norma general, de espaldas al Registro. Y, aparte de completar el historial jurídico de la finca en cuestión, salvando los principios de tracto y legitimación, se podrían disipar las dudas que la documentación aportada no soluciona

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó la nota de la Registradora señalando que se trata de un problema de concordancia registral y el tracto sucesivo no resulta satisfecho. El Notario autorizante apeló el Auto Presidencial

Fundamentos de Derecho.-Vistos los artículos 20 de la Ley Hipotecaria, y 5, 31 y 32 de su Reglamento, 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de 1954, y 62.2 y 63 a 70 de su Reglamento de 26 de abril de 1957

  1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro escritura pública en que la titular registral de una finca expone que la misma fue afectada por un expediente de expropiación forzosa, y que, como consecuencia de ella, quedaron cuatro parcelas sobrantes, que describe, respecto de las cuales ejercitó y obtuvo la reversión por parte de la Administración. Acredita la reversión y la existencia de las cuatro parcelas acompañando el expediente de dicha reversión y vende dichas cuatro fincas a otra persona. Presentada la escritura en el Registro, la Registradora suspende la inscripción, además de otros defectos no recurridos, por falta de inscripción de la expropiación forzosa, y, con ella, del derecho de reversión

    Recurrida la calificación, el Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso. El Notario apela el Auto Presidencial

  2. El recurso ha de ser estimado. De la documentación aportada -que consta de planos oficiales de las fincas resultantes- resulta la esencia de todo el expediente expropiatorio -que podrá hacerse constar en el Registro mediante el mecanismo del tracto abreviado-, así como las parcelas sobrantes de la expropiación y que fueron el objeto de la reversión, y las resoluciones administrativas que dieron lugar a ésta, por lo que ningún obstáculo existe para poder inscribir las parcelas objeto de la venta. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando el Auto Presidencial y la calificación del Registrador

    Madrid, 29 de junio de 2001.-La Directora General de los Registros y del Notariado

II Regulación del derecho de reversión tras la...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA