Viviendas de protección oficial: pretendida validez de la venta con sobreprecio

Autor:Ángel Serrano de Nicolás
Páginas:3-4
 
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LA NOTARIA | | 1-2/2017 3
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3/2015
Viviendas de protección oficial:
pretendida validez de la venta
con sobreprecio
Entre las cuestiones recurrentes, y problemáticas, en el quehacer diario notarial,
está concretar la legislación aplicable en las viviendas de protección oficial (aunque
ello solo sea el primer paso para luego desgranar su contenido y su integración con
el resto del Ordenamiento jurídico), e incluso a las ya más exactamente denomina-
das viviendas protegidas, pues no siempre concurren los requisitos para poderlas
incluir dentro de la estricta categoría de VPO, aunque sí gocen de protección y ten-
gan también sus propias limitaciones.
Dentro de la legislación aplicable son varias las cuestiones que, a día de hoy,
no están todavía claras, o incluso aunque alguna lo parezca estar (al menos, juris-
prudencialmente), es, desde luego, harto discutible que así pueda seguir siendo, y,
singularmente, debe determinarse quién, cómo y con qué precio puede adquirir.
El notario debe velar –además de informar- porque el contrato de transmisión o de
hipoteca de estas VPO se ajuste estrictamente a la legalidad, al margen de la solu-
ción concreta, pues esa es su misión, salvo cuando sienta doctrina legal, de la Sala
Primera del Tribunal Supremo.
Así, lo primero será concretar el grupo normativo (o conjunto de disposiciones
de distinto rango normativo que las regula) al que pertenece la vivienda (o local,
aunque éste no tiene prácticamente limitaciones), tal que el Reglamento de 1968,
legislación de VPO del 78, LAU’94 y, singularmente, legislación autonómica concre-
ta. Y, además, concretar si es de promoción pública o privada, del régimen general
o especial (según los distintos planes de vivienda), o, incluso, vivienda de precio
tasado (con sus limitaciones, durante diez o cinco años), la cuestión es trascendente
pues no todas tienen el mismo plazo de duración (50, 30, etc.), ni todas son suscep-
tibles de descalificación durante su vigencia (por lo que mal pueden –las de promo-
ción pública o ciertas autonómicas- venderse a precio libre o decir que así se hace
pues se solicitará la descalificación y que el vendedor asume los gastos y reintegros
a la Administración). Unido a que también es discutido (doctrina vs. jurisprudencia
registral) si para oponerse a terceros –o entre las partes contratantes- es necesario
que la calificación definitiva conste en el Registro de la Propiedad o si, como limi-
tación que sería del dominio, se crea un estatuto de propiedad especial que sería
oponible incluso sin inscripción (cfr. RDGRN de 26 de abril de 2014).
No acaban ahí las cosas pues la jurisprudencia, del propio TS, parece haber uti-
lizado diversas soluciones –sin duda adecuadas al caso concreto, pero de las que
resulta difícil extraer, como incluso ha reconocido, una línea jurisprudencial clara-,
así para la disolución de gananciales o partición de herencia (STS 252/2008, de 4
de abril), que se inclina por la limitación del precio (habrá que estar pues al tiempo
que aún falte para caducar –que no descalificar- su plazo para fijar el posible precio
o valor); para la renta (STS de 25 de marzo de 2011, rec. 1268/2006), y aún dentro
de la renta, antes y después de la entrada en vigor de la LAU’94, en concreto su
Disposición Adicional 1ª, al efecto, STS de 14 de mayo de 2009 (rec. 1907/2004). Y
siendo la renta un porcentaje del precio, cabe preguntarse si no debería extenderse
idéntica jurisprudencia para el precio, siquiera sea por reconocer expresamente la
nulidad parcial de la sobre-renta; sin perjuicio de haber –por razón de la propia
naturaleza de la transmisión- supuestos excluidos de la limitación, así la RDGRN de
12 de diciembre de 2007, y ya antes el Informe de la Dirección General del Servicio
Jurídico del Estado, de 30 de julio de 1990, para las subastas, aunque, debe también
recordarse que la RDGRN de 21 de noviembre de 2013, admite el precio máximo
como valor de tasación.
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