La vivienda de protección pública en los planes y programas: reservas de edificabilidad residencial y otras medidas de fomento
| Autor | Manuel Latorre Hernández |
| Cargo | Secretario del Área de Urbanismo, Vivienda y Calidad Urbana del Excmo. Ayuntamiento de Valencia |
A modo de introducción, y como mera precisión conceptual tendente a acotar el objeto de este trabajo, conviene definir la noción de vivienda de protección pública (en adelante VPP), o más concretamente, la de VPP de nueva construcción, que es la que aquí nos interesa desde la óptica urbanística que adoptamos como perspectiva de estudio, pues es la que va generarse con las reservas de edificabilidad residencial vinculada a este destino que se establezcan en los Planes urbanísticos y en los Programas de Actuación Integrada.
A tal efecto, y por lo que se refiere a la Comunidad Valenciana, podemos acudir a lo dispuesto en el art. 5 del Decreto 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública (RVPP)1, que ofrece el siguiente concepto de VPP de nueva construcción: «...la calificada como tal por la Generalitat a través de los servicios territoriales competentes en materia de vivienda, por destinarse a domicilio habitual y permanente y reunir los requisitos de superficie, uso, calidad y precio establecidos por este Reglamento y otras disposiciones que le sean de aplicación».
Desagregando el concepto normativo trascrito, pueden predicarse de la VPP de nueva construcción las siguientes notas principales:
- — Debe ser calificada como tal por el órgano competente de la Generalitat Valenciana: al Servicio Territorial competente en materia de vivienda le corresponde expedir tanto la calificación provisional (arts. 17 a 23 RVPP), como la calificación definitiva (arts. 24 a 30 RVPP). Esta última, tratándose de VPP de nueva construcción, sustituye y equivale a la licencia de primera ocupación en los supuestos de primera transmisión o cesión de uso (art. 33.5 Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat Valenciana, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación —LOFCE— y art. 28.6 RVPP).
- — Debe destinarse a domicilio habitual y permanente: en este sentido, el art. 12.2 del RVPP afirma que las VPP de nueva construcción «se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario o, en su caso, del inquilino, y deberán ser ocupadas en el plazo de seis meses a contar desde la fecha de concesión de la cédula de calificación definitiva...», obligación que reitera su art. 40.8.b).
Es por ello que la normativa sectorial suele excluir de la condición de actuación protegida aquellas tipologías edificatorias que, como las viviendas unifamiliares aisladas, se destinan habitualmente a segunda residencia (véase el art. 1.5 del Decreto 66/2009, de 15 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Plan Autonómico de Vivienda de la Comunitat Valenciana 2009-2012, según el cual no se considerará actuación protegida la promoción de viviendas unifamiliares aisladas, aunque sea para uso propio, ni tampoco su adquisición como vivienda usada o existente).
A la vista de estas normas cabe avanzar una primera conclusión preliminar: carece de sentido, por incompatibilidad con el régimen jurídico propio de las VVP, establecer reservas de edificabilidad residencial con esta vinculación de destino en aquellas zonas donde la tipología edificatoria ordenada por el planeamiento sea la de vivienda unifamiliar aislada, ni tampoco —con independencia de la tipología prevista— en zonas destinadas mayoritariamente a edificaciones de segunda residencia.
— Su superficie útil máxima, conforme a la normativa vigente en estos momentos, no debe exceder de 90 m2 útiles para las viviendas de régimen general y de régimen especial, ni de 120 m2 útiles para las viviendas de régimen concertado y viviendas usadas (art. 6.1 Decreto 66/2009); si bien transitoriamente, durante el plazo de doce meses contados desde la entrada en vigor de este Decreto 66/2009 (hasta el 20 de mayo de 2010), prorrogables por el Conseller competente, se admite que las viviendas de régimen general alcancen los 120 m2 útiles, y las de régimen concertado y viviendas usadas los 150 m2 útiles, aunque únicamente son computables 90 m2 útiles a efectos de la financiación convenida (DT 1ª Decreto 66/2009).
- — Las VPP de nueva construcción tendrán precio limitado de venta y renta, conforme a lo establecido en el RVPP y en cada uno de los Planes de Vivienda y Suelo (art. 10.1 RVPP)2.
- — Deben ser destinadas a usuarios con niveles de ingresos familiares limitados, cuyo tope máximo varía en función del tipo de vivienda protegida de que se trate3.
Es decir, el llamado precio máximo de venta = coeficiente K x Módulo Básico Estatal. A título de ejemplo, para el municipio de Valencia resultan de este cálculo actualmente los siguientes precios máximos por m2 útil:
No solo pueden resultar protegidas las viviendas de nueva construcción que acabamos de estudiar, sino que el Real Decreto 2066/ 2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 también incluye como actuación protegida la adquisición de viviendas usadas para su utilización como vivienda habitual del adquirente (art. 2.2), con la limitación de precios y superficie útil máxima que establezcan las Comunidades Autónomas (arts. 6.2 y 8.2).
Sin embargo, como ya hemos apuntado, este trabajo se centrará en el estudio de las medidas de fomento urbanísticas para favorecer la VPP de nueva construcción, quedando al margen del mismo la adquisición protegida de vivienda usada, pues resulta ajena al enfoque urbanístico adoptado, en el sentido de que su existencia no depende de la adopción de ninguna medida de fomento de tipo urbanístico, sino de carácter exclusivamente económico, consistente en la financiación específica que para dicha adquisición puedan prever los Planes de Vivienda. Lo que no debe impedir que reconozcamos su enorme importancia para favorecer el acceso a la vivienda, importancia que previsiblemente irá en aumento de forma progresiva, pues las nuevas estrategias territoriales, que consideran el suelo como un recurso natural limitado, constreñirán de futuro la expansión de nuestras ciudades, que no podrán seguir creciendo indefinidamente para generar más VPP de nueva construcción. Si amplios sectores doctrinales vienen afirmando que el futuro del urbanismo son la reforma interior y la rehabilitación, sin duda el futuro de la VPP está en la adquisición protegida de viviendas usadas o procedentes de la rehabilitación.
La fuerte demanda de VPP por parte de los ciudadanos, especialmente por los más jóvenes y determinados colectivos sociales desfavorecidos, es un hecho social incuestionable. Para constatarlo basta con observar la gran cantidad de solicitudes que se presentan en cualquier convocatoria pública para la selección de los adjudicatarios de viviendas protegidas de promoción pública, y ello pese a las notables dificultades de acceso al crédito hipotecario que vienen padeciendo en los últimos tiempos los ciudadanos de nuestro país, que ni mucho menos se circunscriben al ámbito de la vivienda de renta libre, sino que también vienen lastrando fuertemente el acceso a la vivienda protegida. La atención a esta demanda latente exige en nuestros días una ágil, contundente y certera respuesta por parte de los poderes públicos.
No se trata de una situación nueva. Históricamente ha existido en la Comunidad Valenciana —y, en general, en el resto de España— una importante bolsa de demanda de este tipo de vivienda social, anteriormente conocida como vivienda de protección oficial (VPO), denominación que a nivel coloquial sigue utilizándose aun hoy con notable frecuencia.
Lo que sucede es que no hace demasiados años los promotores privados, sin más intervención de la administración pública que la concesión de las correspondientes ayudas económicas reguladas en los respectivos Planes Estatales de Vivienda, daban respuesta más que suficiente a la demanda existente4. Sin embargo, en los últimos años del pasado siglo confluyeron una serie de factores socioeconómicos que hicieron variar de forma radical la situación expuesta. Coincide está época con el espectacular boom inmobiliario que se vivió en España en la década comprendida aproximadamente entre los años 1997 y 2007, «década prodigiosa» del sector inmobiliario en la que se vivió por todos los agentes implicados —no solo empresas promotoras, como podría pensarse, sino también entidades financieras y, no menos importante, meros particulares convertidos en esporádicos inversores— una auténtica borrachera especulativa que parecía no tener final. Aunque finalmente lo ha tenido, sin duda, y no moderado precisamente, sino más bien brusco, repentino y de dramáticas consecuencias para muchas empresas de este sector, que se han visto avocadas a inevitables procesos concursales.
Durante el periodo citado, a pesar de la escalada exponencial que experimentó en nuestro país el precio de la vivienda, confluyeron en el tiempo una serie de factores socioeconómicos —bonanza económica en general, reducción de las tasas de paro, tipos de interés muy bajos, alta liquidez del sector bancario y consiguiente facilidad para obtener crédito hipotecario, incorporación de nuevos colectivos demandantes de vivienda, como las generaciones procedentes del baby boom de finales de los años sesenta o los inmigrantes arraigados en España— que provocaron que la demanda del producto inmobiliario residencial se mantuviera anormalmente constante y fuerte, llegando a absorber una desproporcionada producción de más de 800.000 viviendas por año.
Dada...
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