Venta de finca por fundación y requisitos posteriores. Inicial estudio de detalle declarado nulo y efectos en las fincas registrales
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 6-8 |
Resumen: El registrador puede tener en cuenta en su calificación sentencias de los tribunales de las que tenga conocimiento, que tengan relación con los actos jurídicos sujetos a inscripción. La declaración de nulidad de una norma o plan urbanístico no conlleva automáticamente la de todos los actos administrativos que tengan su origen en dicha norma o plan ni de las ventas de fincas subsiguientes por la doctrina jurisprudencial llamada de los actos separados. En las ventas otorgadas por Fundaciones basta un certificado del Secretario de la Junta del Patronato, acreditativo de que la venta se ha llevado cumpliendo las previsiones legales sin necesidad de pronunciamiento expreso posterior ni del Patronato ni del Protectorado.
Hechos: Se pretende la inscripción de la compraventa de una finca y subsiguiente hipoteca. Dicha finca (un sótano de una edificación) tiene su origen último en un proyecto urbanístico de normalización basado en un Estudio de Detalle que fue declarado judicialmente nulo, con carácter firme. La parte vendedora es una Fundación y el acuerdo de venta de la Junta de Patronato fue autorizado por el Protectorado de Fundaciones de Castilla y León “asegurando la concurrencia pública y la imparcialidad en la selección del comprador, y por un precio de salida no inferior al de tasación”.
La registradora suspende la inscripción pues teniendo conocimiento de que el Estudio de Detalle ha sido declarado nulo puede serlo también la finca objeto de la compraventa que trae causa de aquél y por tanto la compraventa. Además considera que no se acredita suficientemente que el acuerdo de venta lo adoptó la Junta del Patronato. Y finalmente que es necesario acreditar con nuevos acuerdos del Patronato y del Protectorado que la venta se efectuó cumpliendo los requisitos legales de libre concurrencia e imparcialidad.
El interesado, (no el comprador sino el acreedor hipotecario) en relación con el primer defecto, alega que la venta no es nula pues concurren en ella todos los elementos esenciales, sin que pueda tenerse en cuenta en la labor calificadora la nulidad declarada por la Sentencia por infringir los principios de calificación, prioridad y tracto sucesivo. Respecto de los otros dos defectos argumenta que la calificación de la registradora excede su competencia y las previsiones del artículo 99 RH y 18 de la LH, ya que no procede la revisión del contenido de los actos administrativos.
Resolución: La DGRN revoca los tres defectos de la...
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