Venta de cuota indivisa con posible parcelación. Juicio notarial de capacidad. Prohibición judicial de disponer. No aportación del contrato de arrendamiento.
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
HECHOS: 1) Se presenta una escritura de venta de una participación indivisa del 90,52% de una finca rústica (es el resto después de haberse vendido una cuota de 4,74% en escritura anterior que fue calificada desfavorablemente en su día).
2) En la escritura presentada compareció el arrendatario para renunciar al retracto, y manifestar (junto a las partes) que tal cuota indivisa NO confiere derecho a un uso individualizado de una parcela determinada de la finca y NI altera la naturaleza rústica de la finca general, NI tiene por finalidad la edificación crear infraestructuras Ni da lugar a parcelación contraria a la Ley URBANÍSTICA Valenciana 5/2014, de 25 de julio.
3) En la misma escritura, el notario califica expresamente la capacidad de obrar de la vendedora para otorgar la transmisión.
4) Semanas después de la presentación de dicha escritura y aún vigente su asiento de presentación, se presenta mandamiento judicial, en procedimiento de posible incapacitación de la vendedora (incoado antes de la venta) y ordenando una anotación preventiva de incapacidad, y luego de prohibición de disponer sobre la finca.
El REGISTRADOR suspende la inscripción por tres motivos:
1) No está inscrito el Arrendamiento, por lo que falta presentar para inscribir, debidamente liquidado de impuestos, el contrato correspondiente;
2) No queda clara la capacidad de la vendedora, a pesar del juicio notarial sobre este extremo, ya que conforme al Art 18 LH la calificación registral abarca también la capacidad de los otorgantes;
3) Falta la licencia municipal de segregación/parcelación urbanística (o la declaración de innecesariedad), porque, consultada una Fotografía aérea catastral, parece que la venta de la cuota indivisa [art. 230-3-b) Ley URBANÍSTICA Valenciana 5/2014] de la citada podría dar lugar a la posible formación de una parcelación urbanística o incluso un núcleo de población.
El INTERESADO recurre y alega que:
1) Aparte que la inscripción en el Registro, es por lo general potestativa, y más si se trata de títulos compatibles, en el caso concreto el Arrendatario concurre al otorgamiento de la escritura solo para efectuar determinadas manifestaciones y renunciar al retracto, por lo que no es exigible esa previa inscripción;
2) En cuanto a la problemática de la capacidad de la vendedora:
a) Debe prevalecer el juicio notarial sobre este extremo, ya que el Art 18 LH limita la calificación registral al hecho de que el notario califique esa aptitud concreta, que...
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