La valoración del suelo y el Derecho urbanístico en Italia.
| Autor | Giancarlo Mengoli |
| Cargo | Abogado. |
RESUMEN
El concepto y régimen de la propiedad han cambiado profundamente en nuestra época; especialmente en lo que atañe al suelo urbano, como consecuencia de la creciente importancia del planeamiento físico, que ha originado grandes cambios en la valoración del suelo, según las diferentes ordenanzas reguladoras de la construcción en las diversas zonas de la ciudad.
El problema de la valoración del suelo se ha considerado en el Derecho italiano bajo dos aspectos. Primero, el de la indemnización por su expropiación forzosa para fines de uso público y ejecución de planes.
Segundo, el de la adquisición o, al menos, el gravamen sobre el aumento de valor de los terrenos - es decir, la plusvalía de las zonas restantes dentro del perímetro urbano. Por último, se han adelantado algunas soluciones para hacer frente a estos arduos problemas.
Premisas generales.
El concepto de propiedad (Ref. ) en Derecho italiano arranca de los orígenes europeos del Estado de Derecho (Stato di diritto), conforme al cual la vida y la propiedad aparecen garantizadas por la ley, y no pueden ser modificadas más que en el caso y del modo previstos por la misma ley. Según el artículo 832 del Código civil italiano de 1942, «el propietario tiene el derecho de gozar y disponer de su propiedad dentro de los límites y con observancia de las normas legales». Conforme al artículo 42 de la Constitución de 1948, «la propiedad privada es reconocida y garantizada por la ley, que determina los medios de adquisición, de goce y sus límites, a fin de asegurar su función social y hacerla accesible a todos».
Del viejo concepto de soberanía casi intocable que puede contemplarse en el antiguo Derecho romano, la propiedad se ha transformado en el más moderno de «dominium» o, mejor aún, de pertenencia, «proprietas», que constituye un derecho, mejor que un haz de derechos, de contenido complejo. Derecho que, en consecuencia, se puede disminuir suprimiendo algunas de sus facultades integrantes, pero no ser eliminado. Así, las limitaciones al uso total e indiscriminado de la propiedad, encaminadas a cohonestar ese mismo derecho con el de las propiedades contiguas (por ejemplo, la prohibición de producir ruidos, olores desagradables, etc., que puedan perturbar o causar daño a otras propiedades), no afectan ni eliminan el derecho. De otro lado, no reconocen a todos los propietarios igual libertad para usarlo. Lo ¡mismo puede decirse de las limitaciones sobre distancias entre edificios, luces y vistas, etc.
El problema de la indemnización aparece no cuando la propiedad se reduce o limita, sino cuando se suprime, o se disminuye de modo excesivo, tanto en el supuesto de imposición de una carga por razones de utilidad pública sobre una propiedad concreta, que produce una situación de desigualdad entre ésta y las demás, como en el más evidente de eliminación de esa propiedad concreta.
El amplio desarrollo de las industrias y de las técnicas ele la construcción, y la transformación y evolución de la estructura urbana han evidenciado los contrastes entre este principio general y sus aplicaciones a la realidad y entre las limitaciones generales y particulares.
De modo primordial, tanto el desarrollo de las ordenanzas de construcción, que se refieren no sólo a la distancia, sino también al volumen, dimensiones, tipo y altura de los edificios urbanos, como las ordenanzas de viales y los planes urbanísticos han dado lugar a una clase de terreno altamente diferenciado, en especial el suelo urbano, ordinariamente sujeto a aumentos y reducciones en valores y precios, que no dan derecho a indemnización. El artículo 40 de la Ley número 1. 150. de 17 de agosto de 1942 (Ref. ), niega taxativamente el derecho a toda indemnización por las limitaciones y prohibiciones a la construcción, siempre que hayan sido establecidas en forma adecuada.
La razón de que tales limitaciones, y sus consiguientes mermas de valor, no se indemnicen ordinariamente estriba en que estas cargas, aunque de hecho tengan diferente significación, producen un efecto general, se regulan por planes generales y no afectan a una parte de terreno directa, sino indirectamente; no obstante, este principio se ha revelado ilógico e insostenible, y en la actualidad constituye la causa fundamental de todas las contraposiciones y deficiencias en materia urbanística. Es pues, la solución de dichas desigualdades el fin principal de todas las reformas proyectadas.
En la actualidad, sin embargo, sólo se reconoce el derecho a indemnización en el supuesto de expropiación particular y expresa, total o parcial del derecho de propiedad, especialmente cuando se transfiere la propiedad del actual titular a otro sujeto. Esto puede suceder cuando se ejecutan - planes urbanísticos o se construyen viales, parques y edificios públicos, de suerte que el propietario no pierde el derecho de propiedad cuando los planes urbanísticos le prohiben edificar permitiéndole otras utilizaciones del suelo. La cuestión presenta dos aspectos.
Contemplaremos, en primer lugar, el problema de la indemnización en el Derecho italiano, en el caso de adquisición coactiva de los terrenos necesarios para obras o servicios públicos. Nos referimos, naturalmente, a la cuestión de la indemnización en cuantía determinada, pues no cabe duda de que, en todo caso, debe otorgarse una compensación. Examinaremos a continuación los efectos que las obras y gastos públicos producen sobre el valor del resto del suelo. Y, en fin, estudiaremos sucintamente los proyectos de reforma total que tienden a unificar los dos aspectos en un conjunto total y completo.
Principio del valor de mercado: Ley de 1865
El dominio eminente, como principio legal, se estableció de modo taxativo por la Ley 2 359, de 25 de junio de 1865, una de las normas fundamentales promulgadas después del nacimiento de Italia como Estado unitario. Ha sido confirmada por el artículo 42, párrafo 3. º de la Constitución, según el cual, «la propiedad privada puede ser expropiada, de conformidad con lo establecido en la ley y mediante indemnización, para - fines de interés general». La Ley de 1865 otorgó, por tanto, al Estado el derecho de expropiar el suelo, siempre previa una justa compensación, y sólo como excepción a la garantía general de la propiedad.
Dicha Ley establece un procedimiento muy sencillo para determinar el justiprecio.
El beneficiario de la expropiación (Municipio, u otra persona...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba