Utilización de medios electrónicos para la descripción de los inmuebles
| Autor | Fenech Ramos, Jacobo |
| Cargo | Registrador de la Propiedad. Universidad de Málaga |
| Páginas | 1291-1330 |
Page 1292
La Ley 13/2015 de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro constituye una de las reformas más importantes en los más de 150 años de historia del Registro de la Propiedad, ya que afecta al modo de describir los inmuebles y a los efectos jurídicos que tal descripción produce cuando accede al Registro de la Propiedad.
Para el conocimiento e identificación de una finca es fundamental individualizarla y describirla del modo más perfecto que sea posible. Una gran parte de los litigios que pueden suscitarse en materia inmobiliaria tienen su origen en una descripción defectuosa o anacrónica1.
Dados los tiempos en que se promulgó y los medios técnicos con los que se podía contar, el sistema de descripción de los inmuebles que originariamente diseñó la Ley Hipotecaria en 1861 era meramente literario y se limitaba a exigir la situación de los inmuebles según término municipal, pago o partido
Page 1293
y los linderos de las fincas por sus cuatro puntos cardinales. Ni siquiera era necesario expresar la superficie de la finca. No es hasta el Decreto 393/1959, de 17 de marzo, cuando se introduce la expresión «en todo caso» en la regla 4.ª del artículo 51 del RH, de manera que ya se exige que la medida superficial se hará constar «en todo caso».
Ciertamente este sistema podía ser suficiente en el tipo de economía, de sociedad y de tráfico jurídico de inmuebles en el que se gestó la Ley, en el siglo XIX. Sin embargo con el tiempo ha ido quedando obsoleto, especialmente por las inexactitudes e incertidumbres que este tipo de descripciones literarias conllevan en cuanto a la localización exacta de la finca así como a la delimitación de su perímetro. Con la aparición de nuevas tecnologías se manifiesta como un sistema insuficiente y de difícil ajuste con la realidad física2.
La cuestión no es menor. La finalidad primaria de la publicidad registral es la protección del tráfico, la agilización de las transacciones inmobiliarias: con la garantía que supone la consulta de un Registro Público, se evitan las complicadas indagaciones que sería necesario hacer sobre la titularidad de los derechos3. Téngase en cuenta que nos encontramos ante un sistema registral de derechos o titularidades, con gran prestigio internacional en cuanto a la tutela de la propiedad, debido a los potentes efectos que la ley atribuye a la inscripción en base a los principios de legitimación y fe pública. De los distintos sistemas de Registro Inmobiliario el más recomendable, por su eficacia, es este tipo de Registro de Titularidades, en la terminología anglosajona «Titles Registration System», cuyas notas características se centran en que la información y efectos protectores que proporciona se refieren tanto a la titularidad y delimitación del derecho sobre el inmueble como a las cargas que lo gravan, cualquiera que sea su origen, y a las facultades dispositivas del dueño4.
Nuestro sistema registral, además, se lleva por fincas (sistema de folio real), pues cada finca o inmueble debe constar en un folio o ficha independiente, de tal forma que el conjunto de derechos inscritos sobre un mismo objeto pueda publicarse y conocerse tomando como unidad de cuenta el propio inmueble sobre el que recae la totalidad de titularidades existentes sobre el mismo5. La finca es la unidad básica del sistema registral6.
La finca, al igual que los demás bienes, requiere la nota de la sustantivización o individualización, al objeto de separarla de los demás bienes y de las partes integrantes de ellos. Por tanto, la descripción y la identificación de la finca están relacionadas con el concepto mismo de finca, en razón a su necesaria individualización. Además, constituye una exigencia del principio hipotecario de especialidad, que es uno de los fundamentales del sistema, lo que exige un mayor rigor todavía, si cabe, en la aplicación de esta nota a las fincas, respecto a su caracterización en los demás bienes7.
La individualización resulta de la traducción en acto de una división del suelo llevada a cabo mediante el trazado de líneas que delimitando la exten-
Page 1294
sión de la zona que se trata de separar de la contigua, la constituyen en unidad independiente como objeto de derecho8.
Sin embargo, a modo de paradoja, nuestro sistema registral tradicionalmente ha descuidado la cuestión fundamental que es el objeto del derecho que accede al Registro. Es clásica la expresión de que el sistema registral español es «un gigante con los pies de barro», pues si bien garantizaba con éxito la existencia del derecho real con eficacia frente a terceros, sin embargo no conectaba suficientemente ese derecho con el objeto sobre el que recaía, es decir la parte del territorio, sobre la que el propietario ejerce su influencia, y que en nuestro derecho viene delimitado por la superficie de la finca registral, comprendida dentro de los linderos que delimitan la línea poligonal de la finca9.
Además de la cuestión relativa a la determinación y certidumbre del objeto del derecho que proporciona una correcta descripción de la finca, otro viejo problema es el de la coordinación con el Catastro. El Catastro es una institución cuyo fundamento radica en el interés público de inventariar y lograr la contribución sobre bienes inmuebles, teniendo una finalidad exclusivamente tributaria10. No obstante, el Catastro recae sobre la misma realidad que el registro: la inmobiliaria. La institución catastral tiene definida la riqueza territorial del país con bases de datos en las que se delimitan gráficamente los inmuebles. Es una vieja aspiración lograr la coordinación entre las parcelas catastrales y las fincas registrales, lo cual, por otra parte, puede contribuir a la correcta definición de los inmuebles a efectos registrales utilizando la cartografía catastral. Sin embargo, la realidad histórica ha demostrado que no existe una conexión real y fluida entre el Catastro y el Registro de la Propiedad11.
Como ha afirmado GÓMEZ GÁLLIGO (2015, 14), la misión del Catastro no es la de señalar efectos jurídicos sustantivos a las titularidades inmobiliarias: esto es la misión del Registro de la Propiedad. El Catastro tiene como finalidad la justicia tributaria y la asig nación equitativa de los recursos públicos. Pero el Catastro sí que puede suministrar al Registro una exacta descripción de las fincas que constituyen la base física de los derechos. Para ello es necesaria una perfecta coordinación entre el Registro y el Catastro. Catastro y Registro son instituciones bien distintas, pero es necesario que estén coor dinadas. Una y otra institución se necesitan.
En los últimos años se pueden destacar varios intentos de mejora en la definición de los inmuebles y en la coordinación con el Catastro:
- Se introduce en las reformas del Reglamento Hipotecario en los años 80 la posibilidad de hacer constar potestativamente la referencia catastral que corresponde a las fincas registrales.
- En la reforma del RD 430/1990 de 30 de marzo ya se previó en el artículo 398.b RH la utilización de la cartografía catastral como base gráfica para identificar las fincas. Sin embargo la implantación de la base gráfica no se llevó a efecto hasta 10 años después.
Page 1295
- La reforma de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre, establece normas sobre la constancia registral de la referencia catastral y la obligatoriedad de que al inmatricular cualquier finca en el Registro sea necesario aportar certificación catastral descriptiva y gráfica totalmente coincidente con la descripción de la finca, lo que supone que todas las fincas que ingresan nuevas en el Registro están coordinadas con el Catastro (utilizando la expresión coordinación no en el sentido actual de la expresión). También se recoge la certificación catastral descriptiva y gráfica como medio para acreditar excesos de cabida.
- El RD 1867/1998 de 4 de septiembre de reforma del Reglamento Hipotecario, La Instrucción de la DGRN de 2 de marzo de 2000 y la redacción del artículo 9 de la LH, dada por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, sirvieron de base para el sistema que se ha estado utilizando hasta la nueva Ley. Este sistema se basaba en el mero archivo de la base gráfica, si bien utilizando aplicaciones informáticas para su tratamiento, lo que supuso un importante avance en la definición gráfica de las fincas registrales.
- El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, reguló la constancia en las escrituras públicas y en el Registro de la referencia catastral, delimitando supuestos concretos en los que se exime de esta obligación así como las normas para considerar que hay correspondencia entre la finca registral y parcela catastral.
Pese a todos estos esfuerzos normativos, el carácter voluntario de la inscripción en el Registro y la falta de un adecuado intercambio de datos...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba