Derecho Urbanístico y Realismo Administrativo
| Autor | Ramón Martin Mateo |
| Cargo | Doctor en Derecho |
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La concentración urbana y sus consecuencias.
La primera consecuencia del fabuloso proceso de intensificación de las formas de vida urbana es la necesidad de disponer masivamente de alojamientos para los nuevos pobladores y, previamente, de espacios aptos para la edificación y de superficies libres complementarias. Este problema se plantea por igual en todos los países, cualquiera que sea su régimen político y económico, pues las obras de infraestructura absorben recursos dinerarios no siempre disponibles en la economía de una nación.
Sin embargo, en aquellos países en que la organización de los cambios viene montada sobre presupuestos del libre concurso de la oferta y de la demanda, como es el caso del nuestro, adquiere unos rasgos peculiares que han preocupado y preocupan agudamente a todos los Gobiernos del mundo occidental. El suelo urbano es una mercancía escasa no suficientemente elástica para atender una demanda continuamente creciente. Sus propietarios se encuentran en una situación especialmente favorable, lo que incita lógicamente a la inversión de capitales en este sector, desatando gravemente el fenómeno especulativo.
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La inexcusabilidad de las medidas administrativas.
La intervención de los poderes públicos es, pues, inexcusable si se quiere, de una parte, afrontar decididamente los magnos términos del problema anteriormente expuesto, y de otra, evitar que el juego de la especulación impida artificiosamente la aplicación de muchos de sus remedios. Como se observaba en un documentado Informe, la especulación trae consigo los siguientes resultados: encarecimiento de las viviendas; incremento de las densidades urbanas; penuria de espacios libres sometidos a la rapacidad de los especuladores; desviación de los capitales de las fuentes primariamente productivas; congestión de las ciudades; imposibilidad de anticipar grandes espacios para su futuro desahogo; inflación.
En nuestro país, la adopción de nuevas medidas interventoras o el reforzamiento y revisión de las ya previstas, resulta una necesidad universalmente sentida e inaplazable. Según el Informe antes aludido, la especulación ha dado lugar a que el precio del solar, que antes representaba del 20 al 30 por 100 del costo de la edificación, haya llegado a alcanzar, e incluso a sobrepasar, el 100 por 100 de dicho coste, absorbiéndose por esta razón 60. 000 millones de pesetas de los 100. 000 millones en que se calcula la inversión mobiliaria total. El precio del metro cuadrado construido se ha elevado, fundamentalmente por tal causa, de 6/7. 000 a 12/14. 000 pesetas en los últimos tiempos. Estos datos pueden completarse con otros quizá también significativos, como son los obtenidos, por vías informales, de las cifras de transacciones realizadas en Madrid, y que, sin garantizar la autenticidad de las fuentes por supuesto, señalan el precio de 146. 000 pesetas el metro cuadrado para un solar situado en el centro de la capital.
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Los condicionantes del problema.
Las medidas administrativas a adoptar deben cumplir dos objetivos básicos: impedir que se detraigan capitales de otros sectores productivos y, entre ellos, por supuesto, el de las inversiones en urbanización, elevándose así artificialmente el costo de los solares por la incidencia del juego especulativo, y detraer para la comunidad los injustos enriquecimientos de los propietarios de los solares, no debidos a su esfuerzo, sino a la revalorización producida por la mera expansión de las ciudades y la ajena dotación de servicios a las parcelas ahora edificables. Pero, además, deben tener en cuenta lo siguiente:
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º La especulación del suelo debe conectarse más estrechamente con la política de viviendas, si no se quiere trasladar al sector de la construcción, ante la escasez definitiva de las mismas, sobre todo las accesibles a amplios sectores populares...
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