Unificación del Derecho nacional
| Autor | José Uriarte Berasátegui |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 79-90 |
Unificación del Derecho nacional 1
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La acción para exigir el pago del canon superficiario.
Sabemos que hay una norma de la titularidad superficie que obliga a todo el que sea titular superficiario a pagar una pensión al titular estabiliente he aquí una norma real que impone una obligación del titular por serlo y mientras lo sea.
Ahora bien; un titular superficiario ha dejado de pagar la pensión; ha incumplido la norma, pero, además, en consecuencia, debe al estabiliente una cantidad igual al importe de las pensiones no satisfechas. Bien vemos ahora la diferencia de aquella obligación del pago de la pensión, como norma, y de la obligación de pagar las pensiones vencidas, que no es una norma, sino un crédito o deuda nacida de una norma. Repetimos: ¿qué significa la expresión de que la finca queda afecta, con carácter real, al pago de las pensiones vencidas y no pagadas? Sólo puede querer expresar que el acreedor podrá repetir contra la finca, para su cobro. No ya por ser titular estabiliente, sino por ser acreedor de una suma que ganó mientras fue tal titular, aun en el supuesto de que haya dejado de serlo. Se trata de un derecho personal que nació de una norma contenida en una titularidad real. Y a ese derecho personal, a ese crédito personal se quiere ahora dar por la ley una garantía real al afirmar que para su cobro podrá repetir contra la finca 2. Repetir contra la finca sólo puede significar que podrá pedir su venta para, con el precio, hacerse cobro de las pensiones no satisfechas a su vencimiento. Actúa, pues, como un crédito hipotecario; la acción obra como una hipoteca.Page 80
Al mismo resultado llegamos desde el punto de vista del superficiario. Dejó de pagar, y debe cierta suma. Es una deuda personal, que contrajo mientras fue titular superficiario, y que no debe alcanzar al adquirente posterior de la finca. Con ella, se transmite la norma que obliga al pago de la pensión anualmente, pero no las deudas del superficiario anterior. Sin embargo, se quiere garantizar su pago, como si se tratase de una deuda hipotecaria. Esto es todo. Hemos dicho antes que la finca será vendida, en su caso. Ha de ser así, porque el superficiario se asimila a un dueño, según sabemos.
Pues bien: ¿Cuántas pensiones se garantizan en esta forma? Parece que deberán ser todas las vencidas y no satisfechas, en tanto no hayan prescrito. Mas no. En tal caso nadie adquiriría la finca, ni prestaría sobre ella con hipoteca, ya que podría resultar gravada por una suma de pensiones debidas que absorbieran todo su valor 3.
Mientras no exista ese tercero adquirente o acreedor hipotecario posterior, la responsabilidad por pensiones podrá ser ilimitada. Pero si existen, en interés común, será precisa la limitación, de dos años de pensiones. La Ley debiera declararlo. Sin embargo, no lo hace.
Para el Derecho catalán y sus comentaristas, la responsabilidad es ilimitada, aun cuando exista un tercer adquirente de la finca o un titular limitativo o hipotecario, y aunque, en el primer caso, haya adquirido la finca como libre (paliado el rigor, en cierto modo, por el juego de la "firma de dominio", que luego examinaremos). Queda tan sólo la defensa, escasa y dudosa, de la prescripción.
En este punto comienza a actuar, cuando se interponen terceros, la Ley Hipotecaria, que por ser general se aplica en Cataluña. Pero hemos de señalar, en primer lugar, que el término tercero, hipotecariamente, no coincide con el titular adquirente o limitativo que hemos pretendido defender comprador o acreedor hipotecario, etc., sino en tanto que, además, inscriba su título en el Registro de la Propiedad. Sólo a una categoría de terceros sirve de escudo la Ley Hipotecaria: a los terceros hipotecarios. Y tampoco a éstos les defiende en realidad; según el artículo 117, se limita la garantía real a las pensiones de dos años y a la parte vencida de la anualidad corriente. Pero es solamente en benefi-Page 81ció de un acreedor hipotecario o censualista posterior. No, como vemos, del comprador de la finca, que responderá (con ella) ilimitadamente 4.
Prescripción. El artículo 1.963, en relación con el 1.966, del Código civil, aplicable en Cataluña según el Tribunal Supremo, señala el término prescriptono de cinco años. Asi lo afirma rotundamente Pella y Forgas, página 326, sin citar la fecha de las sentencias del Tribunal Supremo. Por su parte, Borrell afirma no menos rotundamente que las pensiones no prescriben hasta los cuarenta o treinta años, según sean eclesiásticos o laicos los censos, sin citar jurisprudencia, y tan sólo por aplicación del Usage Omnes causa, por analogía con la Sentencia de 1 de abril de 1912, que lo acepta para la carta de gracia. Tampoco J. Franquesa, en su obra "La Jurisprudencia y el Derecho civil de Cataluña", cita como aplicados en Cataluña por el Tribunal Supremo los artículos 1.963, 1.966, ni el 1.620 del Código civil, con lo cual nuestra duda queda en pie. Bien se ve que es poco segura para la paz social la regulación actual de la pensión, sin que sirva más que para paliarla las reglas catalanas de presunción de pago de las pensiones anteriores, acreditado el de las tres últimas Ley 3 Cod. De apochis públicis, X, 22, y el capítulo 36 del Privilegio de Recognoverum Proceres, o presunción de pago pasado un año de su vencimiento, mediante juramento, salvo interpelación anterior.
Enajenación Veamos sus facultades de enajenación:
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Venta o transmisión intervivos. Vende la finca como sabemos.
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Transmisión mortis causa. No ofrece duda 5
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Constitución de Derechos reales. Es materia discutida y resuelta con diversidad de criterio 6. El nuestro es que podrá constituirlosPage 82el superficiario, siempre que no sean incompatibles con la superficie. No podrá darla a censo ni subestablecer, por faltar los elementos básicos, como veremos al tratar del subestablecimiento.
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Descomposición de su dominio o superficie en nuda propiedad y usufructo. No ofrece dudas de gran dificultad, mediante la regla de que los actos de enajenación deben corresponder al nudo propietario de la superficie. La división de la finca será resuelta negando la facultad al usufructuario para practicarla; la de exigir la carta precaria, con su correspondiente derecho de pluma y firma, la asignaríamos al nudo propietario; y la obligación de otorgar la cabrevación la impondríamos al mismo. En cuanto a quién ha de pagar el laudemio, por una venta de la finca realizada por el nudo propietario y el usufructuario de la superficie, conjuntamente, en nuestra opinión el laudemio saldrá del precio, quedando el remanente a disposición de uno y otro, que es tanto como decir que ha sido a cargo del nudo propietario, en armonía con la Decis. 205, N. 12 de Fontanella. En caso de subestablecimiento, constituido por ambos, Cataluña acepta el criterio de que la entrada corresponde al usufructuario. No lo examinamos, porque rechazamos la posibilidad de subestablecer, para lo futuro.
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División de la finca. Es criterio catalán que el superficiario enfiteuta puede dividir la finca sin consentimiento del estabiliente 7, contra el del Código civil, que lo exige. Pudiera admitirse en referencia a la enfiteusis rústica, pero no en; cuanto a la superficie, porque habiéndose formado una finca, esta es normalmente indivisible, como todas las fincas urbanas. Lo es por naturaleza, y en los casos excepcionales en que sea factible la división, cada finca nueva habrá de quedar sujeta a una superficie, con distribución de la pensión primitiva, todo lo cual, en su caso, requerirá un consentimiento común, al igual que ocurre con la finca hipotecada que se divide.
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¿Podrá demoler la construcción, siquiera lo haga para sustituirla por otra más ventajosa? ¿Requerirá el consentimiento del estabiliente o la autorización judicial en su defecto? No vemos resuelta la cuestión en el Derecho catalán, más que en la generalización enfitéutica de no poderla deteriorar, ya que la Consiencia del Sanctaciliano se refiere tam-Page 83poco a...
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