En torno a la publicidad registral inmobiliaria .
| Autor | José M.° Martínez Santiago |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 117-178 |
Page 117
La reforma de las leyes que en los diferentes territorios de nuestra nación regulaban la constitución del derecho de propiedad, y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, y especialmente la constitución de hipotecas sobre los mismos, se manifestó de capital importancia para el progreso jurídico y revitalización económica de nuestro país.
Las leyes vigentes se hallaban condenadas por la ciencia y por la opinión, porque ni garantizaban suficientemente la propiedad, ni ejercían saludable influencia en la prosperidad pública, ni asentaban en sólidas bases el crédito territorial, ni daban actividad a la circulación de la riqueza, ni moderaban el Page 118 interés del dinero, ni facilitaban su adquisición a los dueños de la propiedad inmobiliaria, ni daban la debida seguridad a los que sobre aquella garantía prestaban sus capitales. En esta severa crítica que hemos trasladado literalmente del Real Decreto de 8 de agosto de 1855, por el que, ante el fracaso de la codificación civil, se mandó redactar una Ley de Hipotecas o de aseguramiento de la propiedad territorial, se recoge perfectamente el espíritu que debería inspirar la nueva legislación hipotecaria y que ya había planteado D. Claudio Antón de Luzuriaga, vocal de la Comisión de Códigos, el 25 de octubre de 1843 al sentar las bases que debían inspirar la reforma de la legislación civil en orden al régimen de la propiedad territorial: «la aseguración o consolidación del dominio y demás derechos reales sobre inmuebles por medio de la publicidad de todos los derechos relativos a los mismos».
Se empieza entonces a perfilar el concepto de publicidad, para llenar los fines de seguridad jurídica, fomento del crédito territorial, con bajas significativas de los tipos de interés, y en definitiva la finalidad cautelar de evitar los pleitos que la indeterminación y clandestinidad en que los derechos reales inmobiliarios estaban no podían sino generar.
Claro que esta necesidad de publicidad se había sentido tanto en los países que se inspiraron en el llamado sistema germánico como en el latino. Es cierto que el primer antecedente histórico de un Registro Inmobiliario es el de la Ley Prusiana de 1873 en donde se aplican con rigidez los principios de publicidad y especialidad exigiéndose la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre inmuebles para que pudiesen producir efectos, pero un sistema parecido se instauró en Francia con la Ley de 11 de Brumario del año VII de 1798, y aunque los preceptos del Código Civil de 1804 supusieron una evidente regresión del sistema publicitario, al admitirse la transmisión de la propiedad por el simple consentimiento y mantenerse hipotecas legales tácitas, la verdad es que tanto en Francia como en los países que habían adoptado el Código de Napoleón, una reacción crítica ante un intolerable sistema de clandestinidad forzó a establecer una Legislación con la indispensable publicidad para la seguridad del mercado inmobiliario que generó sistemas como el de Ley de Bélgica de 16 de octubre de 1851, la legislación holandesa, y culminó en la propia Francia con la Ley de Transcripción de 23 de marzo de 1855 1.
La publicidad inmobiliaria adopta inicialmente en la historia de nuestra Legislación formas rudimentarias. Aunque algunos investigadores han preten-Page 119dido atisbar indicios de publicidad inmobiliaria en la «Lex Malacitana» y en nuestro «Fuero Juzgo», en general se admite que fueron los Fueros Municipales los que empezaron a introducir ciertas instituciones de esta publicidad.
Así señalaríamos: la robración, consistente en la ratificación solemne y pública, en las Iglesias o Concejos de las Ciudades, de las ventas; la notificación por edictos y pregones de ciertas transmisiones a los efectos de ejercitar los retractos gentilicios; o la insinuación de las donaciones, que sería el precedente más próximo de la publicidad registral, pues si no se llegaba a tomar razón de la donación en el Registro Municipal, no perjudicaba a los acreedores del donante, surgiendo así la figura del tercero que se ampara en la publicidad tabular.
Sin embargo la influencia del Derecho Romano se apodera casi por completo de nuestro Ordenamiento Jurídico en detrimento de las instituciones germánicas. Las Partidas y el Ordenamiento de Alcalá consagran la «traditio» como forma esencial de transmisión de la propiedad, basada en el simple consentimiento de las partes. Este sistema espiritualista ignora no sólo la publicidad registral, sino la simple idea de publicidad inmobiliaria.
Las consecuencias de este imperio de la clandestinidad en las relaciones jurídicas inmobiliarias (dobles ventas, compras de bienes gravados con cargas como libres), no se hacían sentir especialmente hasta comienzos del siglo XVI porque el tráfico jurídico estaba muy limitado terntorialmente. Pero las repercusiones del Descubrimiento en la realidad económica española impulsaron medidas tendentes a que aflorasen las cargas ocultas; primero bajo sanción de multa, Cortes de Madrid de 1528, para llegar después a la creación de un «Registro de censos, tributos e hipotecas», Real Pragmática de 1539 (Cortes de Toledo del mismo año con Don Carlos y Doña Juana), que se reitera en las Cortes de Valladolid de 1558 bajo Felipe II.
Por cuanto, y citamos aquí la Novísima Recopilación, Libro X, Título XVI, Ley I que recoge dicha Pragmática, «...se excusarían muchos pleitos, sabiendo los que compran los censos y tributos, los censos e hipotecas que tienen las casas y heredades que compran, lo cual encubren y callan los vendedores; y por quitar los inconvenientes que de esto se siguen, mandamos que en cada ciudad, villa o lugar donde hubiere cabeza de jurisdicción, haya una persona que tenga un libro, en que se registren todos los contratos de las cualidades susodichas...».
Sin embargo estas disposiciones, importantes precedentes de publicidad a través de un Registro Público aun limitadas a la publicidad exclusivamente de las cargas, y que destacan la finalidad cautelar que debería cumplir esta institución, no llegaron a cumplirse. La Pragmática de Felipe V de 1713 dispuso el cumplimiento de las mismas y amplió la publicidad a los contratos de compras, ventas y otros semejantes, como precedente más próximo de un auténtico Registro de la Propiedad. Pero ante la inobservancia de tales dispo-Page 120siciones el Consejo de Castilla encargó a los Fiscales del mismo, los Condes de Floridablanca y Campomanes, una Instrucción detallada sobre organización de los Registros, que dio origen a la Pragmática de Carlos III de 1768. Esta Pragmática, recogida en el Libro X, Título XVI, Ley IV de la Novísima Recopilación, y que fue complementada después con diversas disposiciones, era aplicable a diferencia de las anteriores, a todo el territorio nacional, si bien con importantes excepciones en Cataluña y Navarra.
Los Registros Públicos que regula fueron denominados «Oficios de Hipotecas», y a ellos alude la Ley Hipotecaria como «Contadurías de Hipotecas». Supusieron no sólo la toma de razón en los Libros de las cargas inmobiliarias en un sentido muy amplio, sino también la constancia registral de las ventas de bienes raíces, pero siempre que estuviesen afectos a algún gravamen, lo que indirectamente fue dando acceso al Registro a las transmisiones inmobiliarias. Sin embargo, los efectos de la toma de razón se restringen sólo a las hipotecas o gravámenes, de modo que los instrumentos constitutivos de dichas cargas, de los que no se hubiere tomado razón, no hacían fe «... en juicio ni fuera de él, para el efecto de perseguir las hipotecas, ni para que se entiendan gravadas las fincas contenidas en los mismos».
La Pragmática regula la organización de un verdadero Registro que se llevaría en todos los pueblos, cabezas de partido, a cargo de los Escribanos del Ayuntamiento, imponiendo la necesidad de llevanza en las Escribanías del Ayuntamiento «... para facilitar el hallazgo de las cargas y liberaciones, un libro índice o repertorio general, en el cual por las letras del abecedario se vayan asentando los nombres de los imponedores de las hipotecas, o de los pagos, distritos o parroquias en que están situados, y a su continuación el folio del registro donde haya instrumento respecto a la hipoteca, persona, parroquia o territorio de que se trate, de modo que por tres o cuatro medios diferentes se pueda encontrar la noticia de la hipoteca que se busque».
Por último establece en su n.° 7.° un apunte de lo que iba a ser la publicidad formal en la Ley Hipotecaria: «Cuando al Oficio de hipotecas se le pidiere alguna apuntación extrajudicial de las cargas que constaren en sus registros, la podrá dar simplemente, o por certificación autorizada, sin necesidad de que intervenga decreto judicial...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba