El tercero en el Registro mejicano
| Autor | Silvio A. Zavala |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 737-747 |
El tercero en el Registro mejicano 1
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La distancia entre los Registros germánicos y el Registro mejicano no permite, para estudiar el problema del tercero en este último, utilizar los trazos de aquéllos; de aquí la exigencia de, encontrar un esquema suficientemente amplio y general que, sin dejar de comprender todos los extremos técnicos del problema, sea capaz de abarcar la materia un tanto extensa y difusa de nuestro tema : El tercero en el Registro mejicano.
Me propongo, pues, en este capítulo precisar la forma en que debo enfocar científicamente mi problema, reservando para el siguiente el estudio concreto del caso mejicano.
En la mayoría de los sistemas de Derecho, cuando se comienza el estudio del problema del tercero, se encuentran estos términos : el tercero «conocía», «debía conocer», «pudo conocer» ; el tercero obró «con fraude», el tercero es de «buena o mala fe», el tercero «se aprovechó» de la situación legal. Y también se dice : como conocía, «no es verdadero tercero», o bien «no es tercero», lo cual ya conjuga la buena o mala fe con el ser o no tercero.
¿Qué significa todo esto? Nos revela, desde luego, una preocupación de orden psicológico; se alude continuamente a una posición mental del tercero adquirente : que «conoce;), que es «de mala fe», etc.Page 738
Y esta preocupación psicológica es más fuerte en aquellos países que no han alcanzado una sistematización técnica y precisa de sus Registros, ni están habituados, por lo tanto, a la distinción neta y profunda entre el Derecho Inmobiliario y el Derecho general de Obligaciones.
La calificación de la aludida representación mental del tercero adquirente es compleja : abarca un elemento de actitud-uno de tiempo-, otro de objetos de la actitud mental (si el tercero «conoce»-cuándo ha conocido-. Qué es lo que el tercero ha de conocer para que califiquemos su posición psicológica).
Hay sistemas de Registro (el español) que examinan en el tercero una actitud de «conocimiento», con diversas gradaciones : el tercero «conoce», «pudo conocer», «debió conocer», «es parte», «intervino en el acto», «no es ajeno al acto».
El sistema suizo, artículo 974 del Código civil, dice : «Cuando un derecho real ha sido inscrito indebidamente, la inscripción no puede ser invocada por el tercero que ha conocido o debido conocer sus vicios.»
Pero al lado de estos sistemas que examinan un estado cognoscitivo del tercero, hay los que no se limitan a ello, sino exigen un matiz de dolo, de fraude. En estos casos la actitud es : conocimiento más dolo. La ley belga de 16 de Diciembre de 1851 (artículo 1.°) exigía «terceros que hubieren contratado sin fraude» ; la protección del Registro sólo se extendía, por lo tanto, a los que reunían esa ausencia de fraude, aunque tuvieran «conocimiento».
En sentido diametralmente opuesto encontramos sistemas para los cuales el estado mental de conocimiento del tercero carece de toda importancia (el elemento psicológico desaparece, por lo tanto, en la consideración del problema) :. aunque el tercero «conozca», puede lícitamente adquirir si se basa en la declaración de un Registro ; es decir, se autoriza la actitud mental de un tercero «que se aprovecha de una ventaja legal», que se apoya en un estado jurídico ficto, sabiendo que lo es (conociendo su discrepancia con la realidad).
El tiempo en que surge la actitud mental influye, pues un conocimiento o un dolo del tercero adquirente posteriores a la celebración de su acto adquisitivo no podrían influir en la suertePage 739 de éste: mala fides superveniens non nocet. (Se discute si el momento ha de ser el de celebración de contrato, el de la presentación del acto celebrado en el Registro, el del logro de la inscripción.) 2.
Pero si mencionamos continuamente el «conocimiento», cabe preguntar: ¿Qué es lo que el tercero ha de conocer? ¿Por qué nos preocupa ese conocimiento?
El tercero, al celebrar su acto adquisitivo, ha exteriorizado en el mismo una voluntad que nos advierte de una previa representación mental, en orden a la adquisición que realiza. Suponemos de pronto que la voluntad adquisitiva exteriorizada en el acto y la representación mental del tercero cuando la celebró (su idea de qué era lo que efectivamente adquiría y si podía lícitamente adquirir), son congruentes.
Pero por virtud de pruebas aportadas por algún interesado se demuestra que la representación mental «exacta» del tercero, al adquirir, era mucho menor o de peor calidad que la «aparente», que resulta exteriorizada en el acto adquisitivo, y esto porque «conocía» determinados hechos o situaciones de Derecho que necesariamente debían influir en su representación mental adquisitiva, reduciéndola.
He aquí la explicación de nuestro interés por ese «conocimiento» del tercero :
De la existencia objetiva de cierto estado de hecho o de derecho, o de ciertas declaraciones de la Ley que el tercero «conoce», deducimos que su representación mental adquisitiva «exacta» era de tal o cual extensión o firmeza : menor que la que aparentó al...
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