Tempestad en un vaso de agua
| Autor | E. Vázquez Gundín |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Vigo |
| Páginas | 425-431 |
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Con muchos artículos de las leyes pasa lo que con la honra de las personas: cuando se pone en litigio, en el mejor de los casos no queda bien, por notoria que sea, y frecuentemente resulta malparada.
Pues el artículo 20 de la ley Hipotecaria acaba de sufrir un accidente parecido.
En definitiva, se salió ganando con el debate, merced a la ilustración de los contendientes y su coincidencia absoluta en el designio: el mayor bien de la institución registrai.
Pero con todo, causó cierto recelo la polémica en algunas personas, hasta doctas en Derecho, aunque no especializadas en la materia.
Me refiero a las que temen que con el artículo 20, aplicado con espíritu más o menos amplio, vaya a correr grave riesgo el dominio o propiedad de todas las gentes de buena fe, por aquello del mismo precepto de que la inscripción, después de los dos años de su fecha, perjudica a tercero.
Creen que, si al cabo de ese tiempo, el titular del Registro vende el inmueble (sirva de ejemplo la venta), puede el comprador de buena fe vencer en juicio, por el hecho de tal inscripción, aun al dueño o dueños que al margen de todo ello se encuentren sorprendidos con una demanda reivindicatoría, o acción por el estilo.
¿Habrá semejante peligro? No hay el que parece; no, por la sencilla razón de que el tercero perjudicado por lo del artículo 20 no es aquel dueño o dueños, concretamente señalados en el ejemplo.Page 426
Sería inadmisible, sobre todo dentro de un régimen hipotecario, cómo el nuestro, "que por medio tan asequible c inconsistente pudiesen aquellos dueños quedar burlados de ese modo.
Todavía más. En el supuesto del párrafo 1.° del artículo .90 del Reglamento Hipotecario, la inscripción de los títulos anteriores a 1863 produce efectos contra tercero seguidamente, sin aguardar dos años ni tiempo alguno determinado. ¿Y vamos a concluir que tan repentinamente se pueda privar de la propiedad del inmueble al dueño y tal vez poseedor durante años? Imposible, por mucho que se quisiera echarle sobre sus espaldas el sambenito del sibi tmputet.
Ahora bien; como al fin y al cabo los preceptos indicados afirman qué la inscripción perjudica a tercero, no podremos negar tampoco que a alguien alcanza el perjuicio, que a alguien hemos de incluir como víctima o vencido en esa condición, aquí tan desfavorable, de tercero.
¿Quien será, pues, la supuesta víctima, ese tercero perjudicado? Insistamos en que no lo es el dueño legítimo que se haya conservado al "margen de todas aquellas transmisiones, y cuyo título de adquisición no sea objeto de oposición justificada. :
Pero lo encontramos, aunque pocas veces topásemos con él (dicho sea para honor del artículo 20), entre las personas descuidadas que hayan adquirido sus derechos por derivación de la misma de quien hubiese adquirido los suyos el diligente inscribiente o titular del Registro. Viene a ser una de las aplicaciones de la doble venta de un inmueble otorgada por una misma persona; es el caso de dos enajenaciones, incompatibles en todo o en parte, efectuadas por una persona a favor de otras, de varias. Aquel tercero viene a ser, para decirlo de una vez, la persona derrotada por la inscripción diligente y prevista para casos semejantes por el artículo 1.473 del Código civil; ése y tan sólo ése.
De manera que las partes llamadas a ventilar su situación ante el artículo 20 son las personas que ostenten títulos incompatibles, pero en los cuales (o en los fundamentales de los mismos) el transferente o enajenante del inmueble, o constituyente de algún derecho real, hubiese sido un mismo sujeto: aquel que era el dueño cuando enajenó a una de aquéllas, pero ya no lo era cuando...
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