De la suspensión, resolución y extinción del contrato
| Autor | Juan V. Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Magistrado del Tribunal Supremo jubilado |
ARTICULO 26
Habitabilidad de la vivienda
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Texto legal
Habitabilidad de la vivienda.
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
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Concordancias
Ver art. 1.558 Cc; y art. 21 de esta L.A.U.
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Proyectos y enmiendas
El texto actual es el mismo que el aprobado por el Congreso de Diputados el 30-6-1994.
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Comentario
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Principio general
Como podrá apreciarse, el arrendatario tendrá la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna, exigiendo como presupuestos:
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Que se trate de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente. A ellas se refiere el artículo 21 de esta L.A.U., a cuyo comentario nos remitimos.
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Que, como consecuencia de dichas obras, la vivienda se haga inhabitable.
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Suspensión del contrato.
Si el arrendatario optase por la suspensión del contrato hasta la finalización de las obras , se producirá la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
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Diferencias con lo dispuesto en el art. 1.558 del Código civil.
En este precepto (68) se contemplan los siguientes supuestos:
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Que en el objeto arrendado sea necesario hacer alguna reparación urgente que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo.
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Que la reparación durase más de 40 días.
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Si la obra es de tal naturaleza que haga inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación.
Afirmando respecto a este último que el arrendamiento puede ser rescindido.
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Problemática
1) ¿Habrá que entender que es aplicable el art. 1.558 del Código civil?
Entendemos que sí, a excepción del párrafo último.
2) ¿Cuándo se entenderá que una vivienda es inhabitable?
Cuando no sirva para ser utilizada como vivienda.
3) ¿A qué autoridad competente se refiere el precepto?
Entendemos que tanto la judicial como la administrativa.
4) ¿Podría declararse esta inhabitabilidad a instancia del arrendador?
Es indudable que sí.
5) ¿Afectará la suspensión a otras facultades y obligaciones de las partes?
Plantea esta pregunta Clemente Meoro (pág. 240 de la Obra citada) llegando a la conclusión de que no. Por lo que durante la suspensión puede producirse la extinción del arrendamiento por resolucióin del derecho del arrendador (art. 13) o por enajenación de la vivienda arrendada (art. 14), o la subrogación del cónyuge no arrendatario en caso de separación, divorcio o nulidad, o del cónyuge o parientes por muerte del arrendatario (art. 16), o ejercitar los derechos de tanteo o retracto.
6) ¿Cuándo tendrá que optar el arrendatario?
El autor antes citado cree que el principio de buena fe en el ejercicio de los derechos y cumplimiento de las obligaciones impone que el arrendador, una vez haya decidido la realización de las obras o recibido la notificación de la autoridad competente ordenándolas, lo comunique al arrendatario, con la antelación suficiente para que éste pueda buscar alojamiento mientras duren y decidir si suspender el contrato o desistir del mismo. Pudiendo aplicar por analogía lo previsto en el artículo 22.2.
ARTICULO 27
Incumplimiento de obligaciones
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Texto legal
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El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código civil.
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Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
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La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
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La falta de pago del importe de la fianza, o de su actualización.
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El subarriendo o la cesión inconsentidos.
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La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
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Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
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Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
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Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
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La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
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La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
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Resolución del arrendamiento a instancia del arrendador o del ARRENDATARIO
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Texto legal.
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplidos las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código civil
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Concordancias.
Ver art. 1.124 Ce.
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Proyecto y enmiendas.
El texto de este apartado 1 es idéntico al aprobado por el Congreso en 30-6-1994.
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Comentario.
Como podrá apreciarse, este apartado 1 contempla unas causas de resolución del contrato de arrendamiento de la que tanto pueden hacer uso el arrendador como el arrendatario.
De una parte, por incumplimiento de las condiciones del mismo, y por otra en el art. 1.124 del Código civil, por lo que habrá que tener en cuenta toda la doctrina legal y jurisprudencial que hubiera recaída o que recaiga en orden a la interpretación de dicho artículo.
Auguramos una gran conflictividad en orden a la aplicabilidad de esta causa que resultara muy peligrosa sobre todo para el arrendatario. Debo haber concretado, al menos, el legislador tal aplicabilidad al supuesto de incumplimiento de condiciones o pactos «esenciales», aunque habrá de entenderse, a nuestro juicio como veremos a continuación.
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El artículo 1.124 del Código civil, a la luz de la doctrina legal y jurisprudencial.
a') Texto del artículo.
Art. 1.124.
La facultad de resolver las obligaciones -dice dicho artículo- se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliese lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento, daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria
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b') Interpretación del artículo a la luz de la doctrina jurisprudencial.
La Sala 1.a de lo Civil del Tribunal Supremo se ha pronunciado reiteradamente en orden a la interpretación del artículo 1.124 del Código civil, habiendo tenido ocasión de proclamar, empezando por las sentencias más recientes:
1) Sentencia 2 junio 1992 (Recurso 2.547/89):
«Ha sido doctrina jurisprudencial reiterada que la aplicación de la facultad resolutoria del artículo 1.504 del Código, en el especial supuesto de la venta de inmuebles, como la genérica del 1.124 del mismo cuerpo legal, requiere no un simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el denunciado como incumplidor, sino que es preciso se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente rebelde y obstativa al cumplimiento y que éste sea imputable al comprador, presupuesto material cuya apreciación incumbe a la Sala de instancia, doctrina ésta que aparece recogida, entre otras, en las sentencias de 22 de diciembre de 1978; 5 de noviembre de 1979; 30 de marzo, 30 y 15 de abril y 23 de mayo de 1981; 15 de abril de 1982; 20 de noviembre de 1984 y 7 de julio de 1987. Pero la doctrina más reciente de la Sala viene proclamando que la resolución a tenor del artículo 1.504, no requiere una actitud dolosa del incumplidor, que es lo que apunta la frase «actitud deliberadamente rebelde» al cumplimiento, sino que es suficientemente que se frustre el fin del contrato para la contraparte, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, basado con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, siendo aconsejable mantener el pacto, en homenaje a la voluntad contractual, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa y entre las sentencias exponentes de esta doctrina reciente, cabe citar las de 12 de mayo de 1988; 2 de junio, 3 de octubre y 20 de diciembre de 1989; 24 de febrero y 21 de julio de 1990, y 15 de febrero, 11 de marzo, 16 de mayo, 7 de junio y 2 y 16 de julio de 1991».
2) Sentencia 23-4-1992 (Recurso 145/90):
El artículo 1.124 del Código civil lo ha interpretado la doctrina de esta Sala como norma general en relación a la facultad jurídica de producir la resolución de toda clase de obligaciones recíprocas y cuando estas se refieren a la compraventa de bienes inmuebles, se complementan con el precepto 1.504 de dicho Código, de tal manera que para que pueda prosperar la acción resolutoria que este artículo contiene, han de concurrir los requisitos que para el ejercicio de la del 1.124 citado que, la jurisprudencia exige como indispensables (Sentencias de 11 de octubre y 6 de noviembre de 1984, 14 de febrero de 1985, entre otras)
. «En este sentido la más moderna orientación de doctrina positiva de esta...
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