La suspensión del lanzamiento del deudor hipotecario. Análisis de las reformas operadas por el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, y de la reciente jurisprudencia de los Tribunales

Autor:Teresa Asunción Jiménez París
Cargo:Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil. Universidad Complutense de Madrid
Páginas:3402-3423
RESUMEN

El Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, amplía hasta el 15 de mayo de 2020 la suspensión de los lanzamientos de familias vulnerables, cuya delimitación amplía, e incorpora al Código de Buenas Prácticas un derecho de opción al alquiler para tales familias. Estas podrán optar al alquiler siempre que acrediten encontrarse en el umbral de exclusión social definido por el Código de Buenas Prácticas... (ver resumen completo)

 
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3402 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 770, págs. 3402 a 3423
1.7. Concursal Civil
La suspensión del lanzamiento del deudor
hipotecario. Análisis de las reformas operadas
de marzo, y de la reciente jurisprudencia
de los Tribunales *
The suspension of the mortgage debtor’s release.
Analysis of the reforms carried out by the Royal
Decree-Law 5/2017, of March 17 and the recent
jurisprudence of the Courts
por
TERESA ASUNCIÓN JIMÉNEZ PARÍS
Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil
Universidad Complutense de Madrid
RESUMEN: El Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, amplía hasta el 15
de mayo de 2020 la suspensión de los lanzamientos de familias vulnerables, cuya
delimitación amplía, e incorpora al Código de Buenas Prácticas un derecho de
opción al alquiler para tales familias. Estas podrán optar al alquiler siempre que
acrediten encontrarse en el umbral de exclusión social definido por el Código de
Buenas Prácticas y formulen su solicitud en el plazo de 6 meses desde que se
suspenda su lanzamiento, y siempre antes del 16 de mayo de 2020. Este arrenda-
miento no se sujeta a las condiciones de mercado en cuanto a su renta y tendrá
una duración de hasta cinco años, cabiendo prórrogas voluntarias y anuales
posteriores, por acuerdo entre entidad adjudicataria y arrendatario.
ABSTRACT: The RD-Law 5/2017, of March 17, extends until 15 May 2020 the
suspension of evictions of vulnerable families, whose delimitation extends, and incor-
porates a right of option to rent for those families to the Code of Good Practices. These
may opt for rental as long as they prove to be on the threshold of social exclusion
defined by the Code of Good Practice and make their request within 6 months of the
suspension of its eviction, and always before May 16, 2020. The lease is not subject to
market conditions and will last for five years, with voluntary and subsequent annual
extensions of the contract, by agreement between the awarded entity and the lessee.
PALABRAS CLAVE: Ejecución hipotecaria. Suspensión del lanzamiento. De-
recho de opción al alquiler.
* Este trabajo se realiza en el marco del Grupo de Investigación de la UCM «Nuevas
Perspectivas del Derecho Civil», dirigido por el Prof. Dr. Luis ANGUITA VILLANUEVA.
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 770, págs. 3402 a 3423 3403
La suspensión del lanzamiento del deudor hipotecario
KEY WORDS: Mortgage foreclosure. Suspension of eviction. Right of option
to rent.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. AMPLIACIÓN DEL ÁMBITO SUBJE-
TIVO DE APLICACIÓN DE LA MEDIDA DE SUSPENSIÓN DE LOS LANZA-
MIENTOS.—III. AMPLIACIÓN DEL ÁMBITO TEMPORAL DE APLICACIÓN DE
LA MEDIDA DE SUSPENSIÓN DE LOS LANZAMIENTOS.—IV. DERECHO DE
OPCIÓN AL ALQUILER DE LA VIVIENDA EJECUTADA Y CUYO LANZAMIEN-
TO HA SIDO SUSPENDIDO.—V. CONCLUSIONES.—VI. ÍNDICE DE RESOLU-
CIONES.—VII. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
El Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real
Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudo-
res hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para
reforzar la protección a los deudores hipotecarios1, introduce ciertas novedades
en el régimen jurídico de suspensión de los lanzamientos, régimen jurídico que
como medida temporal y excepcional introdujo en el ordenamiento español, por
vez primera el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre (luego tácitamente
derogado por los artículos 1 y 2 de la Ley 1/2013).
Esta medida de suspensión de los lanzamientos, como señala la E de M.
del Real Decreto-ley 5/2017, «afectaba a cualquier proceso judicial de ejecución
hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudicase el acreedor la vivienda
habitual2 de personas pertenecientes a determinados colectivos». Sobre la base
de la expresión primeramente destacada, haciendo una interpretación teleológica
y extensiva, había que entender que la suspensión del lanzamiento procedería
(siempre que se trate de la vivienda habitual), no solo cuando se utilizase el pro-
cedimiento especial de ejecución hipotecaria judicial (antiguo art. 131 LH y hoy
Cap. V, Tít. IV, Libro III de la LEC) o el procedimiento de venta extrajudicial ante
notario, sino también en caso de ejecución ordinaria basada en la escritura de
constitución de hipoteca (art. 517.4.º LEC), ejecuciones derivadas de monitorios,
o incluso en el caso de ejecución ordinaria abierta tras una sentencia recaída en
un declarativo seguido contra el deudor hipotecario, pues la ratio legis de adjudi-
cación de la vivienda habitual al acreedor hipotecario como consecuencia de una
ejecución motivada por el incumplimiento del préstamo solicitado para la adquisi-
ción de la vivienda, estaría presente en los diversos supuestos (medios que ofrece
el ordenamiento para el cobro de la deuda hipotecaria)3. No cabría, sin embargo,
una aplicación analógica a otros lanzamientos derivados de la resolución del
contrato de arrendamiento por impago de rentas4, desahucio por precario, etc., ya
que no es posible la aplicación analógica de normas excepcionales (art. 4.2 CC).
Sucesivas reformas han ido ampliando el ámbito de aplicación subjetivo de
esta medida así como su ámbito de aplicación temporal, quedando fijado como
límite máximo del plazo de suspensión de los lanzamientos, el 15 de mayo de
20175, 6. Por eso indica la E. de M. del Real Decreto-ley 5/2017: «Llegados al
momento presente y, a pesar de las importantes acciones conducentes a procurar
la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias
dificultades para atender su pago [Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de

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