El pago: sujetos, requisitos y lugar. La imputación de pagos. El pago por tercero

AutorDr. Rafael Linares Noci
Cargo del AutorProfesor Titular de Derecho Civil Universidad de Córdoba
Páginas9-53

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1. A) El pago: sujetos, requisitos y lugar
Actividad práctica 1ª Argumentación jurídica

(El Modelo de comentario lo encontrarán en el Anexo I)

De entre los artículos que el Código Civil, dedica al pago o cumplimiento de las obligaciones, señale cinco que, en su opinión, recojan los caracteres fundamentales de esa figura jurídica y argumente por qué los eligió.

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Actividad práctica 2ª caso práctico comentado Modelo de caso práctico

Supuesto

D. Bernardo celebra con Dª Manuela, con fecha 1 de junio de 1998, y plasmado en documento privado, un contrato de compraventa de una finca que comprende un terreno, de una hectárea de extensión, con una vivienda familiar ya existente, por un precio de 300 mil euros de los cuales se pagaron 200 mil a la firma del citado contrato, con lo que quedan pendientes de pago 100 mil euros. En el contrato en cuestión se contiene, entre otras, la siguiente cláusula: "La escritura pública a favor del comprador se otorgará una vez que sea concedida la terminación de obras por parte del Ayuntamiento de Torrox (Málaga), siendo de su cargo todos los gastos que ocasiones dicha transmisión, tales como notaría, IVA y demás impuestos.

En esa situación se produce la imposibilidad de obtener la certificación de final de obra de la vivienda objeto del citado contrato; en concreto se inicia un expediente administrativo sancionador por haberse construido más de lo permitido en la licencia de obra concedida en su día por aquél Ayuntamiento, ante lo cual la vendedora, para tratar de desbloquear dicha situación, ofrece al comprador una parcela colindante a la que inicialmente se compraba, pero que se encontraba afecta, como predio sirviente, a un derecho real de servidumbre.

El comprador ante ésta situación reclama el cumplimiento de la obligación, contraída por la parte vendedora, de otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa y en su defecto, de no ser esto posible, que se determine la resolución del contrato.

Cuestiones

  1. ) La imposibilidad de obtener la certificación de final de obra la considera una cuestión fáctica o jurídica.

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  2. ) En su opinión, donde se encuentra el núcleo del conflicto que se plantea entre D. Bernardo y Dª Manuela.

  3. ) Fijado el núcleo del conflicto entiende que el mismo tiene una única solución o más.

  4. ) De quien depende el que la solución que se dé sea en un sentido o en otro, de D. Bernardo o de Dª Manuela.

    Comentario

    A la primera cuestión

    En mi opinión la imposibilidad, de obtener la certificación de final de obra, no puede considerarse como una cuestión fáctica, sencillamente porque la imposibilidad de tal certificación no se debe a una mera cuestión material, sino que la misma tiene como fundamento último una cuestión jurídica, como lo es el que la obra realizada (esto es, la vivienda unifamiliar) no se ajusta a la licencia de obra solicitada y concedida por el Ayuntamiento, sino que aquella resulta una obra distinta a ésta al haberse construido más de lo permitido en dicha licencia, lo que supone una imposibilidad jurídica y no fáctica de obtener la certificación de final de obra.

    A la segunda cuestión

    A mi parecer el núcleo del conflicto entre D. Bernardo y Dª Manuela se encuentra en el cumplimiento de lo acordado entre ellos con la celebración del contrato de compraventa, en el sentido de que la vendedora se obliga a entregar al comprador una parcela con una determinada extensión, en la que se comprende una vivienda unifamiliar que ya está levantada, así como a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa. Obligaciones a la que no puede dar cumplimiento la parte vendedora, por las razones antes expuestas, y que da lugar a que ésta pretenda entregar al comprador no sólo la parcela reflejada en el contrato de compraventa, con la vivienda ya existente en ella, sino además otra finca gravada con un derecho real de servidumbre, a lo cual se opone el comprador.

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    A la tercera cuestión

    Sobre lo planteado en esta cuestión entiendo que el núcleo del conflicto, que se da entre comprador y vendedora, no tiene una única solución, por cuanto de un lado se puede pensar que D. Bernardo, ante el incumplimiento de las obligaciones expresadas en el contrato antes indicadas, por parte de la vendedora Dª Manuela, puede pedir, pues se trata de obligaciones recíprocas a las que da lugar, la celebración del contrato de compraventa, al amparo de lo dispuesto en el art. 1124 del C.c., la resolución del mismo o, si fuera posible, exigir el cumplimiento de lo pactado, pero también es verdad que de otro lado, el comprador puede admitir como cumplimiento de esas obligaciones el que le sea entregado, además de lo pactado en el contrato (parcela con una determinada extensión y una vivienda en ella existente) la finca gravada con el derecho real de servidumbre, y esto en virtud de lo dispuesto en el art. 1166 del C.c., según el cual:"El deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aún cuando fuese de igual o mayor valor que la debida."

    A la cuarta cuestión

    Con lo dicho respecto de la tercera cuestión se evidencia, en el supuesto que nos ocupa, que el que la solución al problema planteado en el mismo, se dé en un sentido o en otro, depende en todo caso del comprador (D. Bernardo) puesto que es éste quien puede elegir entre la resolución del contrato, por incumplimiento de las obligaciones por parte de la vendedora (Dª Manuela), al amparo de lo dispuesto en el art. 1124 del C.c. o, el cumplimiento "in natura" (según lo pactado) de dichas obligaciones, lo que en el presente caso no parece posible dada la imposibilidad de obtener la licencia de final de obra de la vivienda construida, por excederse ésta de aquella para la que se concedió la licencia de obra por parte del Ayuntamiento.

    Pero además es D. Bernardo quien tiene también la opción de aceptar, como cumplimiento de las obligaciones contraídas por Dª Manuela, el recibir además de lo previsto en el contrato de compraventa celebrado entre ellos, y por el mismo precio estipulado, la finca gravada con un derecho real de servidumbre, pues como se despren-

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    de de la lectura del párrafo 1º del art. 1166 del C. c., antes transcrito, es verdad que el deudor de una cosa, en nuestro caso la vendedora, no puede obligar a su acreedor, ahora el comprador D. Bernardo, a que reciba una cosa diferente de la pactada, aunque esta fuese de igual o mayor valor que la debida, pero esto no impide que el acreedor (nuestro comprador) pueda, voluntariamente, recibir una cosa diferente a la debida, como lo sería el recibir también, en cumplimiento de las obligaciones contraídas por la vendedora, además de lo acordado, otra finca gravada con un derecho real de servidumbre.

    Pretensión, ésta última, que parte de la vendedora y de la que parece intuirse que encierra el propósito de ésta de obtener la licencia de fin de obra, al aparecer de ese modo la vivienda construida (con extralimitación de la solicitada) en una finca de mayor extensión, resultante de la suma de la parcela originaria, objeto de la compraventa, y de la finca gravada con derecho real de servidumbre, lo que permitiría, seguramente, la construcción de una vivienda de mayor extensión que la inicialmente prevista, al ser también mayor la finca en la que se enclava.

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Actividad Práctica 2 1 a realizar por el alumno

Caso práctico 2.1. Supuesto

La sociedad mercantil "Plataformas Elevadoras de Rueda S.L.", celebró contrato de compraventa, de una de sus plataformas de segunda mano (Marca X y modelo T), con la también mercantil "Limpin S.A." dedicada a la limpieza y pintura de fachadas, quien, antes de adquirir la señalada maquinaria, mandó a uno de sus técnicos para que hiciera una revisión somera del funcionamiento de la misma.

Adquirida, en virtud del citado contrato de compraventa, la plataforma elevadora antes indicada, por parte de la sociedad "Limpin S.A.", se quiso servir...

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