La subrogación en las cargas preferentes
| Autor | Alfredo Reza |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 43-51 |
Page 43
En el número 236 de REVISTA CRÍTICA DE DERECHO INMOBILIARIO, página 15, López Torres interpreta bs reglas 8.°, 10.a y 13.° del artículo 131 de la Ley Hipotecaría, como una prevención legal explícita y especialmente dirigida al adquirente en el remate, para lograrse un cambio en la relación jurídico obligacional, donde el acreedor no interviene y en que el deudor queda liberado.
La repercusión hipotecaria de tal interpretación es de importancia, por cuanto al colocarse el adquirente en lugar del deudor deja de ser tercero hipotecario y no goza, cuando menos, de los privilegios de los artículos 114, 115 y 120 de la Ley. Abrigamos el propósito de demostrar que los conceptas subsistencia, subrogación y aceptación vertidos en dichas reglas quieren significar que el precio remanente del remate o de la adjudicación no se destina a enjugar créditos preferentes, no perdiendo el adquirente los privilegios antedichos.
Posiciones doctrinales en torno a la subrogación.
Dicho autor presenta como razones que avalan su tesis las de Jerónimo González y Sanz y aduce también argumentos propios.
Para el primero: "Resulta injusto que después de valorar la finca en un millón de pesetas y de adjudicarla; por 300.000 al mejor postor, que se ha subrogado en una obligación hipotecaria de 700.000, se exija, andando el tiempo, al primitivo deudor el pago de todo o parte de la misma obligación por no haber satisfecho el citado postor tal deuda y por no haber podido el acreedor hipotecario preferente cobrar su importe con el valor últimamente obtenido en una nueva venta de la finca."Page 44
Hagamos en el caso anterior la siguiente modificación: El ejecutado adquirió la finca por compraventa y al tiempo de la adquisición estaba gravada aquélla en garantía de las referidas 700.000 pesetas, parte de un préstamo de un millón garantizado, en cuanto a las restantes 300.000, por otra finca más. En esta hipótesis, el propietario a quien se vendió la primera finca de nada responde con sus demás bienes propios. En cuanto a la referida finca disfruta, frente al acreedor, de los beneficios de los artículos 114, 115 y 120. Al subrogarse el adquirente en la responsabilidad personal del deudor, en la obligación de pagar el préstamo, libera a quien percibió el millón y pierde, frente al acreedor, la protección de dichos artículos. La subrogación coloca al adquirente, en tal supuesto, en situación de inferioridad con relación al ejecutado; y, a su vez, éste tampoco saldría perjudicado con la omisión de la subrogación. Vemos como los efectos de la injusticia se vuelven contra el adquirente. En tal hipótesis, no hay otro portillo de salida que hacer un distingo en la tesis subrogacionista: que no es aplicable cuando el ejecutado no es deudor-propietario. Aceptando este distingo, hágase en el caso presentado la modificación correspondiente: El millón se dio en préstamo al ejecutado y éste es también propietario de la finca no vendida en la ejecución; en tal ejemplo el rematante o adjudicatario de la vendida, al subrogarse en la responsabilidad personal del deudor-propietario, toma sobre todo su patrimonio también, y subsidiariamente con relación a la hipoteca, la responsabilidad por las 300.000 pesetas, y aquél puede excepcionar al acreedor, en cuanto a la finca que no se le vende, los privilegios de los artículos 114, 115 y 120. Véase de qué modo se agigantan los efectos de la injusticia, y que la subrogación perjudica al acreedor preferente si la finca no vendida forzosamente, responde de mayor capital. La salida de este conflicto no puede lograrse sino haciendo nuevo distingo: en tal caso la subrogación sólo tiene lugar en cuanto a las 700.000 pesetas, pero esta solución, al admitir que en la obligación hay dos personas personalmente responsables, el rematante y el deudor, va contra la indivisibilidad de la obligación. No en vano declara la Resolución de 28 de agosto de 1926, que ofrece dificultades técnicas se expondrán otras más adelante la afirmación de que el deudor personal de un crédito hipotecario deja de serlo por la adjudicación en subasta del predio hipotecado con la carga de la hipoteca.
No presentamos, como objeción destacada contra la subrogación,Page 45la diferencia de trato entre el adquirente en venta forzosa con relación a quien adquiere en la voluntaria porque el maestro continúa diciendo: "Si al primitivo deudor-propietario no se le ha descontado judicialmente, y por mandato imperioso de la Ley, el importe de su deuda en el momento de satisfacerle el precio de la finca, es porque se le libera de toda responsabilidad presente y futura." Aquí hay para todos los gustos. Otros autores, los de las Memorias del Cuerpo de Registradores del año de 1929, entienden: "Que la cancelación de las hipotecas y gravámenes preferentes es...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba