La situación actual del inquilinato
| Autor | Rafael Flores Micheo |
| Cargo | Registrador de la Propiedad. Notario |
| Páginas | 240-250 |
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Con estas notas pretendemos llamar la atención sobre los problemas del inquilinato, desde hace algún tiempo olvidados por las revistas profesionales 1 y analizar las más notables desviaciones que con respecto a la locación clásica del Código civil presenta el arrendamiento regulado por el Decreto de 29 de diciembre de 1931 y disposiciones posteriores, adelantando que las encontramos plenamente justificadas por las circunstancias y en modo alguno merecen nuestra censura en principio, ya que los principales reparos que pueden oponerse nacen del desarrollo concreto del régimen de excepción y del peligro de que éste llegue a ser considerado como susceptible de ser mantenido indefinidamente y en circunstancias normales.
El problema de la vivienda, ya conocido en otros tiempos 2, al rebrotar en la actualidad con una violencia extraordinaria, ha moti-Page 241vado abundantes previsiones del legislador integrantes de. un "derecho excepcional" 3, que según Enneccerus, cercena profundamente las normas del arrendamiento y de la propiedad 4, y añadimos por nuestra parte, subvierte conceptos fundamentales de derecho privado. Insistimos en que dicha evolución jurídica en abstracto persigue un fin de indudable equidad y merece toda simpatía. Y nos interesa subrayar algunos aspectos de la misma en cuanto a: I) el concepto de contrato y su generación. II) la temporalidad que caracteriza al arrendamiento clásico, III) la situación de las partes; y IV) las consideraciones generales que de tal examen deban derivarse.
I) El concepto de contrato y su generación, referidos al inquilinato excepcional 5
A. La función de la voluntad en la formación del contrato ha sido, en la doctrina tradicional y en los ordenamientos positivos por ella inspirados, poderosa y casi exclusiva. Como la realización de dicha voluntad constituye la razón de ser del negocio jurídico 6 aquél descansa sobre los principios siguientes: 1.°, no existe sin el consentimiento 7 que se manifiesta por el concurso de la oferta y la aceptación sobre su objeto y causa 8 ; 2.°, este consentimiento determina libérrimamente el contenido del negocio dentro de los "límites legales" 9, que se consideran excepciones de policía, y 3.u, una vez perfecto el contrato, aparece como ley superior e independiente de la voluntad de las partes 10. norma contractual a la que se somete el Juez en las posibles derivaciones contenciosas y ante la que se de-Page 242tiene el Legislador on tanto en cuanto le interesa la seguridad jurídica 11.
B. Pues bien, el inquilinato regulado por las disposiciones excepcionales ofrece estas particularidades correlativas: en cuanto a lo primero, se prorroga obligatoriamente para los arrendadores y a voluntad de los inquilinos 12. Si se considera la naturaleza de esta prórroga, trátase del contrato primitivo que continúa (tesis del Supremo en las prórrogas de arrendamientos rústicos) o de uno nuevo que sin solución de continuidad sigue al anterior (tesis de analogía con la tácita reconducción), es evidente que en ambos casos el contrato nuevo o la continuación del originario se dan sin el consentimiento de los arrendadores, a los que se imponen por una simple declaración de voluntad de los arrendatarios, apoyada en la ley 13 : y vistos a la luz d: los prismas clásicos, merecen llamarse "contratos forzados" 14, sin que esto sea una "contradictio in términis", como pretende Jerónimo González, sino "in substantia". Es más, puede resultar impuesto el mismo contrato originario: el Gobierno civil de Sevilla dictó una importante orden 15 que tiene este sentido de construcción de los arrendadores, lo que recuerda normas de nuestro Derecho histórico 16 y del extranjero 17. Respecto a lo segundo, más que "límites legales" ds policía hay un sistema de preceptos coac-Page 243tivos que determinan el contenido mínimo del negocio de una manera inderogable y casi institucional. Sobre lo tercero, el contrato se encuentra desde el primer momento al alcance de la autoridad judicial, que siempre puede modificar la renta y durante la vigencia del art. 2.° de la Ley de 7 de mayo de 1942 ha podido modificar también las demás cláusulas contractuales.
C. Estas desviaciones ni merecen asombro ni son, en principio, censurables. Las robustecen las novísimas orientaciones doctrinales que ponen en crisis la autonomía de la voluntad 18. niegan seriamente la soberana contractual 19 de acuerdo con la creciente publicitación del derecho privado 20 y sometan el mismo concepto de contrato, como categoría jurídica, a una revisión 21 muy distinta de aquella que por consideraciones meramente técnicas, casi de taxonomía, pretendieron imponer hace algún tiempos los autores alemanes.
D Del contrato forzado que examinamos sólo interesa extraer ahora esta consecuencia que literalmente copiamos del insigne hipotecarista antes citado: "la persona a quien se ha impuesto una relación jurídica podrá alegar su falta de libertad para, eludir una prestación excesiva, o evitar un sacrificio de su patrimonio, o atenuar una responsabilidad" 22 .Page 244
II) La temporalidad, característica de la locación, referida al inquilinato excepcional
A Convienen en que la temporalidad constituye uno de los caracteres indeclinables del arrendamiento: 1) la doctrina de los autores 23 ; 2) nuestro Código en sus arts. J .543 y 1.565 24 , 3) el Tribunal Supremo que. aplicándolos, ha precisado que lo prohibido en dichos preceptos no es la indeterminación propiamente dicha del plazo, sino la locación perpetua, ..porque "la circunstancia de perpetuidad no se aviene ni conforma con las condiciones intrínsecas del contrato de arrendamiento,_ significando, como significa, un obstáculo legalmente insuperable para que el propietario pueda recobrar en ningún tiempo la posesión y el aprovechamiento directo de la cosa cedida" 25;.
B. El Decreto de 29 de diciembre de 1931, y demás disposiciones, reconocen implícitamente esta característica, pero su aplicación conduce prácticamente a su desconocimiento. En efecto, el arrendamiento de excepción resulta en cierto modo perpetuo a causa de: 1 ", las prórrogas indefinidas del contrato 26 : 2 ", la extensión de este beneficio a los individuos de la familia que habitaran con el arrendatario al tiempo del fallecimiento de éste 27 ; 3.°, una aplicación judicial restrictiva de los preceptos de recobro de la finca 28 ; 4°, la ley de 23 de julio que ha refrendado el criterio de los jueces.
C Lo expuesto en el párrafo anterior es importante porque en las relaciones jurídicas que tienen tracto, el factor tiempo no de una circunstancia accidental. Lo demuestran múltiples aplicaciones que seria largo exponer, dice Ramón María Roca, y por ahora nos basta como ejemplo el art 1.655 del Código civil, por d cual un mismo contrato puede constituir un arrendamiento o una enfiteusis, según se pacte por tiempo determinado o indefinido.
Un inquilinato perpetuo no sería propiamente arrendamiento. ElPage 245 Código y la Jurisprudencia ya han confirmado1 esta apreciación, La Doctrina está de acuerdo por completo en aceptarla.
Para Gregorio López el arrendamiento de por vida equivalía en el derecho histórico español a la concesión del dominio útil de la cosa 29. Las locaciones perpetuas admitidas en d Imperio romano y practicadas en Francia hasta, la Revolución mostraban , una tendencia invencible a transformar el arrendatario en copropietario y descomponer la propiedad en los dos dominios, dice Valverde, porque cuando el arrendamiento se hace a perpetuidad es más bien una alienación 30, lo que me parece claro. Roca reconoce que es la sustancia del censo la que se pretende incorporar al instituto arrendaticio y que d arrendamiento a largo plazo implica una indudable limitación al dominio de "la finca arrendada, citando la sentencia de 25 de marzo de 1925, que declaró que un contrato por más de cincuenta años entrañaba desmembración del dominio 31 ; FIórez de Quiñones, en su reciente y documentado trabajo sobre arrendamientos rústicos 32, sostiene que el término en el" contrato está íntimamente ligado a la intangibilidad del derecho de propiedad".
No es dudoso, por lo tanto,.que las prórrogas indefinidas desnaturalizan el contrato.
D. Pues ni aun por eso son censurables, mientras las circunstancias las. exijan y ahora las justifican más que nunca, son la. piedra angular del arco levantado para defender los derechos de los arrendatarios. Pero con su mantenimiento y defensa no es incompatible. ni las contradice, esta idea: para que el inquilinato no pese como una verdadera carga sobre la cosa arrendada hay que permitirle adaptarse a los cambios que sufra la situación social y económica en vista de la que las partes contrataron, organizando un al sistema flexible de revisión de rentas para...
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