Los sistemas registrales en el mercado inmobiliario e hipotecario
| Autor | Javier Gómez Gálligo |
| Cargo | Letrado de la Dirección General de los Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia de España. Registrador de la Propiedad. Vocal de la Comisión General de Codificación |
| Páginas | 372-402 |
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En esta ponencia quiero analizar las perspectivas de presente y sobre todo de futuro de los Registros de la Propiedad en el mundo, tanto como institución jurídica, como institución económica, en la que se basa el desarrollo de los mercados inmobiliario e hipotecario, y por tanto el crecimiento económico de los pueblos.
Se ha demostrado recientemente por los especialistas en análisis económico del Derecho Civil, que los países no son más ricos por razón únicamente de sus recursos naturales, sino sobre todo por la capacidad que tienen de ponerlos en circulación, de incorporarlos al tráfico jurídico. El valor de la propiedad en países en desarrollo no es intrínsecamente menor que en los países desarrollados; sin embargo, en la práctica comercial nacional e internacional, tienen mucho menos valor, porque la propiedad no está formalizada, no está incorporada a un documento que asegure con seguridad su circulación en los mercados. Por eso cuanto más inversión se haga en el futuro en la titulización de la propiedad y en el fortalecimiento institucional de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, así como de los registradores, mejores rendimientos macroeconómicos tendrá el país.
Porque el título que permite la comercialización segura de los bienes y su inserción en el mercado económico formal (no sólo de los inmuebles, sino también de los bienes muebles identificables) no es otro que la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad.
Los dos aspectos son importantes:
a) La escritura pública notarial hace referencia a la relación entre partes (y el contrato en ella formalizado será vinculante entre las partes otorgantes);
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b) el Registro de la Propiedad a los efectos de ese acto o contrato frente a terceros (de modo que sólo lo inscrito es oponible a terceros).
Dado que sin inscripción no existen plenos efectos frente a cualquier tercero, se dice que el Registro ofrece la «verdad oficial» en la contratación inmobiliaria.
Los documentos públicos también en principio hacen efecto aún contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de su fecha (vid. arts. 1.218 y 1.865 del Código Civil español), pero lo cierto es que sólo por medio de la publicidad registral adquieren plenitud de efectos erga omnes, frente a todos, ya que los títulos no inscritos no perjudican a tercer adquirente que confía en lo que dicen los asientos registrales e ignora la existencia de aquellos (art. 32 de la Ley Hipotecaria española y numerosos artículos del Código Civil, entre ellos el 1.124 in fine, 1.473 CC, relativo a la doble venta y que atribuye la preferencia en caso de doble transmisión de un mismo inmueble al que primero lo inscriba en el Registro).
Lo explica bien la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria española de 1861, que en principio no afectó al sistema español de transmisión de la propiedad, basado en el título y en el modo (arts. 609 y 1.095 CC), pero sí que lo modalizó en cuanto a la relación frente a terceros: «una venta que no se inscriba ni se consume por la tradición, no traspasa al comprador el dominio en ningún caso; si se inscribe, traspasa el dominio frente a todos. Si no inscribe aunque tenga la posesión, es decir, aunque haya modo, será el comprador dueño con relación al vendedor, pero no respecto de otros adquirentes que hayan cumplido con el requisito de la inscripción».
El Registro de la Propiedad es así la institución en cuya virtud se producen las transmisiones de la propiedad frente a todos, a todos los efectos.
La consecuencia es que, en realidad, en los países más desarrollados, el modo o desplazamiento posesorio que atribuye eficacia frente a terceros al título de propiedad, es un modo público: la inscripción en un Registro Público. En Derecho español y en muchos Derechos latinoamericanos, aunque rige la teoría del título y el modo (de manera que para transmitir se requiere un contrato traslativo válido y un desplazamiento posesorio), y aunque este modo o desplazamiento posesorio puede consistir en la tradición instrumental (art. 1.462 CC), lo cierto es que se exige inscripción en el Registro de la Propiedad si se quiere tener la plena oponibilidad frente a todos. Lo que supone que, de facto, ha cambiado el sistema de transmisión inmobiliaria, superando la teoría del título y el modo.
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Por eso, el instrumento de legitimación en el tráfico, el título que dota de valor a la propiedad y permite su negociación segura y ágil en el comercio -sea nacional o internacional- tiene que estar necesariamente inscrito en un Registro Público. O dicho de otra forma, el título de legitimación en el tráfico que sirve para dotar de valor al inmueble en el ciclo económico formal es necesariamente un documento público de propiedad, es decir, una escritura notarial (también una sentencia judicial o una reparcelación administrativa) amparado por el Estado a través de un Registro Público.
Y cuantos mayores efectos atribuya el Derecho a esa inscripción, mayor valor atribuirá a la propiedad inscrita.
Por eso no son iguales todos los sistemas registrales. Sólo los sistemas basados en la titulación pública, en el folio real y en la fe pública registral, se consideran hoy en día como sistemas plenamente fiables y garantes de la mayor rentabilidad de la propiedad inscrita.
O dicho de otra forma, por razón del contenido: sólo los Registros que depuren las titularidades inscritas (a través de la exigencia de forma pública y de un previo control de legalidad por parte del funcionario autorizante del título, sea notario, juez o Administración; y a través de la calificación registral del título que se presenta) son fiables, pues de poca ayuda sirven esos sistemas registrales que tienen que ser complementados con la formalización de un seguro de títulos para el caso de evicción o declaración de nulidad del título del transferente.
En el futuro, los distintos países deben aspirar a tener sistemas registrales eficientes.
Como decíamos, no todos los sistemas registrales son plenamente fiables y protectores de la titularidad inscrita.
Hoy en día la crisis de las hipotecas sub prime o hipotecas basura, ha puesto de relieve que no son mejores ni mucho menos los sistemas económicos que todo lo permiten, sino aquellos que realizan un control preventivo de legalidad de los contratos; sistemas de seguridad jurídica preventiva.
Se pueden clasificar los sistemas registrales en tres clases, según los efectos que reconocen a la inscripción en el Registro:
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Los de menores efectos son aquellos sistemas de mero depósito de títulos. Es el propio de ciertos Estados de Estados Unidos; en ellos el adquirente tiene que realizar una labor de investigación de los títulos del transferente, depositados en el Registro, pero nunca tiene la seguridad plena de laPage 375 titularidad del vendedor. Para evitar los riesgos de la evicción, esto es, de la pérdida de la cosa frente al verdadero propietario, el comprador concierta un seguro, llamado seguro de títulos, que le garantiza una indemnización para el caso de la pérdida de la titularidad de la cosa. Son sistemas de mero depósito de títulos. Se ha demostrado que las compañías de seguros introducen numerosas cláusulas de exoneración. Y sobre todo estos sistemas son la antítesis de los sistemas de seguridad jurídica preventiva, como se ha demostrado en el mercado hipotecario de Estados Unidos, donde la posibilidad de titulizar cualquier crédito hipotecario, sin control preventivo alguno, ha llevado a una de las crisis financieras más importantes de la historia.
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Los sistemas de trascripción de títulos o de mera oponibilidad frente a terceros. Es el caso del sistema francés, que se caracteriza porque la inscripción en el Registro produce el efecto de perjudicar a terceros de manera que lo no inscrito no perjudica al comprador. El comprador puede estar seguro que las cargas o gravámenes derivados de títulos no inscritos no le perjudican. Ya existe un cierto control preventivo, de manera que el inversor (acreedor hipotecario, comprador) puede centrar su información en lo que el Registro publica, sin temor a cargas o transmisiones no publicadas que le puedan perjudicar...
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