Servidumbre y relaciones de vecindad
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Cita el artículo 396 del Código civil entre los elementos comunes a las >. Y se refiere también a ellas el apartado 1, c) del artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal después de la Reforma de 6 de abril de 1999, al citar como una de las obli gaciones de cada propietario el >.
Al referirse la Ley de propiedad horizontal a las servidumbres tanto en el artículo 396 del Código civil, como en el artículo 9. 1, c), parte del concepto que da el artículo 530 del Código civil, no debiendo confundirse, por tanto, con las llamadas limitaciones de dominio, ni con las relaciones de vecindad.
Pero creemos que es necesario distinguir:
1) Las citadas en el artículo 396 afectarán al inmueble en su conjunto o a los ele mentos o servicios comunes, ora en su condición de predio dominante, ora en la de servidumbre de otro, incluso de un elemento privativo del mismo si esta especial particu laridad se diere.
2) Las servidumbres que se puedan constituir al amparo del número 3 del artículo 9, se producirán siempre en favor de la finca en su conjunto, nunca para la nulidad exclusiva del piso o apartamento.
En el mismo sentido se pronuncia M ARTÍN G RANIZO , que razonando sobre el particular, excluye toda servidumbre que recaiga sobre un piso o local privativo o sus anejos y pertenencias, en beneficio de otro u otros pisos o locales también privativos, como pudieran ser, por ejemplo, las de vistas y luces sobre un patio o jardín de propiedad sin gular en beneficio de los titulares de pisos o locales que tengan balcones o ventanas sobre los mismos; y asimismo, aquellas que se establecen sobre un edificio sujeto a la Ley de propiedad horizontal en beneficio de otro perteneciente a distinto o distintos dueños, por tratarse de terceros extraños, como son los de paso, medianería y luces y vistas.
El predio sirviente puede ser el propio edificio en su conjunto, un departamento de los que lo constituyen, o la finca de tercero extraño.
3) Con independencia de las anteriores, es perfectamente factible y no tendrán que ver con ellas, rigiéndose por las normas generales, todas aquellas servidumbres que pue da imponer el propietario de uno de los pisos sobre el mismo, si ello fuera factible y se cumplieren los requisitos legales de que hablaremos más adelante.
Problemática
1) ¿Habrán de considerarse como servidumbres las cargas reales y limitaciones impuestas a cada propietario respecto al uso de su departamento?
Indudablemente que no, y la razón está precisamente en las distinciones a que antes nos hemos referido.
SALIS , sin embargo,1 estima que ob rem (servidumbres prediales recíprocas) todas las limitaciones con las que se prohíba a los copropietarios el uso de su departamento que se resuelva en una devaluación o en una depreciación de los de los demás; ejercicio, por ejemplo, de unas indus-trias ruidosas o peligrosas (tipografía, garaje, etc.), desenvolvimiento de actitud suscep-tible de acarrear incomodidades graves a los vecinos (escuelas de música, canto, salas de baile, oficinas muy frecuentadas por el público, etc.) o peligrosas para su salud (clínicas para el cuidado de determinadas enfermedades contagiosas o repugnantes), implanta-ción de negocio que desenvuelvan una actividad poco acorde a lo señorial del edificio (hostelerías, tiendas para la venta de productos agrícolas, depósitos olorosos, etc.).
Esta tesis no fue aceptada siquiera por la jurisprudencia italiana, citando el mismo SALIS la Sentencia de casación de 9 de julio de 1946,2 en la que se declara que >. > En el mismo sentido la Sentencia de casación de 29 de mayo de 1942.3
2) ¿Y las limitaciones impuestas convencionalmente a la facilidad de sobreelevar? Cree también S ALIS4 que pueden establecerse con posterioridad al título originario disposiciones encaminadas a regular el derecho de sobreelevación, precedentes (que impongan un límite a la altura del edificio a construir o en vía de construcción, etc.) o sucesivos (que constituyen una servitus altius non tollendi, que limiten el ejercicio del derecho ya concedido a una persona, condómino o tercero extraño, o lo constituyan a favor de otros, etc.).
De todas formas tampoco entendemos que en este caso quepa hablar de servidum bre de ningún género con arreglo al concepto que de ella hemos dado.
La aplicación de la normativa de los artículos 530 y siguientes del Código civil sobre servidumbres a las fincas divididas en régimen de propiedad horizontal plantea una particular problemática:
Problemática
1) ¿Cabe concebir como fincas distintas y de ajena pertenencia los elementos privativos y los comunes?
La contestación afirmativa aparece razonada al tratar de esta cuestión. Véase tam bién lo que decimos más adelante sobre las >.
2) ¿Cabrá concebir una servidumbre de tipo personal?
En principio no parece que puedan ser muy frecuentes, pero tampoco habría que desecharlas en estos inmuebles divididos en pisos. La reserva del derecho de balcón al vender o arrendar un piso, por ejemplo, no tendrá objeción alguna, si voluntariamente se hubiere constituido con la intención de crear un derecho real.
3) ¿Cabrá la constitución de servidumbres por destino del padre de familia al dividirse horizontalmente el edificio por su propietario?
En principio creemos que sí. Pero no debe olvidarse, en primer lugar, que no se trata-rá en la mayoría de los casos de creación de verdaderas servidumbres sino de limitaciones y cargas que surgen como consecuencia de la división o del título constitutivo o estatutos. Y en segundo lugar, debe recordarse la necesidad de la existencia del signo exterior de la servidumbre y la presunción de haber tenido intención el padre de familia de crearla.
4) Capacidad para la constitución de las servidumbres o para modificarlas Es indudable que sólo los propietarios por unanimidad y en junta convocada al efecto tendrán capacidad para constituir las servidumbres que afecten al inmueble como tal o a sus elementos comunes.
En el ámbito de la jurisprudencia cabe citar:
La Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 1990 (R 1.838/88) que decla ra, en síntesis, que no basta para la creación de una servidumbre sobre un elemento común la autorización de algunos propietarios.
La del mismo Alto Tribunal de 30 de julio de 1991 (R 1960/89) al declarar en sínte sis, que el Presidente de la Comunidad no tiene facultad para contratar la servidumbre que supone la instalación de una chimenea en la fachada del inmueble ya que es preci so la autorización de la Comunidad.
5) Reparto de beneficios y gastos
No cabe discusión que será en proporción a la cuota de participación de los propie tarios si la servidumbre afecta a los elementos comunes del inmueble.
6) ¿Producirá efecto interruptivo de la prescripción la acción negatoria promovida por un propietario respecto a su piso, aunque aquélla afecte a toda la finca?
La Audiencia de Burgos en Sentencia de 18 de diciembre de 1963, entiende que no, razonando que >.
Permítasenos disentir de esta tesis, porque la servidumbre se había constituido en beneficio de todo el inmueble y, por tanto, de algo común, siendo, por tanto, indivisible según el artículo 535 del Código civil.
7) Inscripción de la servidumbre en el Registro de la propiedad
Destacamos, entre las Resoluciones de la Dirección general de los registros y del notariado dictadas, la de 14 de mayo de 1984 (Ar. 2.588) y la de 26 de junio de 1987 (Ar. 4.841).
Resolución ésta última de 26 de junio de 1987 que declara:
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El primero de los defectos de la nota recurrida plantea la cuestión de si es posible realizar las operaciones siguientes: a) Segregar de un edificio hoy de dos plantas, y cuyo solar ocupa una superficie de 140 metros cuadrados un local sólo de la planta baja de 50 metros cuadrados y 96 decímetros cuadrados con la correspon diente porción de solar, de modo que el de la finca matriz pasaría a medir 89 metros cuadrados y 4 decímetros cuadrados; b) imponer sobre esta porción la servidumbre de apoyo de la planta segunda y de las futuras que se construyeran; y c) agrupar el local y solar segregados a otro local perteneciente a un edificio colindante, el cual sí está constituido bajo aquel régimen.
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La multiplicidad de situaciones fácticas posible en esta materia determina la no imposición de construcciones jurídicas específicas sino, al contrario el reconocimien-to a los particulares de la facultad de elección del instrumento jurídico que, entre los varios que proporciona el Ordenamiento resulte más adecuado al caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos. Ahora bien, esta libertad de configuración debe moverse dentro del respeto a las exigencias estructurales del sistema y a los límites derivados de la trascendencia erga omnes del status jurídico de los bienes, y en este sentido deben tenerse en...
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