La ejecución de las sentencias que anulan o declaran nulas licencias de edificación y su calificación registral
| Autor | Gabriel Soria Martínez |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 1786-1797 |
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Desde esta tribuna venimos analizando con periodicidad las resoluciones judiciales y de la Dirección General que tratan el problema de la eficacia frente a terceros de las decisiones sobre su patrimonio emitidas en procesos sobre disciplina urbanística.
En el presente comentario aprovechamos la Resolución de 16 de julio de 2010, para volver sobre el asunto, dado que la Dirección General vuelve a proteger los derechos inscritos del tercero frente a la pretensión de la inscripción de una sentencia que declara la nulidad de una licencia sin su intervención y sin constancia registral del proceso.
En el número 702 de esta Revista, tuve la ocasión de comentar la sentencia de la Sección 5.ª de la Sala 3.ª del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2004, en relación con la Resolución de 7 de noviembre de 2002, significando que la única interpretación posible de la citada sentencia y la jurisprudencia concordante es que no se puede modificar el contenido del fallo de una resolución judicial firme sino por las vías reconocidas por la Ley, ya que los Tribunales entienden que no se da un supuesto de imposibilidad legal de ejecución cuando aparecen terceros que no fueron parte en el proceso. Además, en el citado artículo manifestaba que, por supuesto, los terceros pueden defender la vulneración de sus derechos por la vía del incidente de nulidad contra las sentencias firmes que les afecten. Es decir, personalmente sostengo que en un Estado de Derecho no puede condenarse a nadie sin ser oído, lo que supone la posibilidad de que quien vaya a ser directamente afectado por una resolución judicial firme pueda plan-
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tear la nulidad de un proceso que se desarrolló sin su participación. En ese sentido, por ejemplo, si para la legislación urbanística actual la acción de restauración del orden jurídico perturbado debe dirigirse contra el promotor y el propietario o a la persona interesada, como, por ejemplo, señalan la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid en su artículo 195.1 o el artículo 198.1 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, no parece que el titular del dominio pueda ser ajeno al proceso, salvo que se haya constituido en rebeldía.
Más allá de esta cuestión, en el presente trabajo se analizará si se puede ordenar la demolición de las edificaciones inscritas al amparo de una licencia declarada ilegal sin proceder a la expropiación o a la enervación del derecho del titular, garantizando que se le indemnice de acuerdo con lo previsto legalmente. Esto no supone que las sentencias no deban cumplirse, sino que en el proceso de ejecución no pueden desconocerse tampoco los derechos del afectado, a la vez que, como se expondrá más adelante, la función revisora de la jurisdicción contencioso-administrativa no debería conferirle en materia de disciplina urbanística más potestades que las de la Administración a la que controla y corrige.
Finalmente, en el presente trabajo se razonará sobre si es oponible o no por el propietario de la edificación cuya licencia se anula el plazo de caducidad de la acción de la Administración que las leyes urbanísticas conceden a los titulares de bienes clandestinos construidos sin la preceptiva autorización administrativa.
En suma, parece que la ejecución de las sentencias en materia de disciplina, por sus variadas implicaciones, no pueden resolverse con una justicia ciega, frente a lo que sostiene el conocido aforismo y, menos aún, intempestiva. De esta manera, si, por ejemplo, los expedientes administrativos en esta materia están sometidos a unos plazos de caducidad y unas exigencias de procedimiento estrictas en beneficio del ciudadano, no parece descabellado que la Ley se planteara exigir a los procesos judiciales las mismas garantías como mínimo.
Con motivo de la reciente Resolución, de 16 de julio de 2010, podemos analizar estas cuestiones y otras directamente relacionadas con los derechos del tercero en los procesos de restauración del orden jurídico perturbado intentado encontrar una solución que respete el interés público y la legalidad urbanística, pero sin vulnerar los derechos fundamentales de los ciudadanos.
Siguiendo la estela de las anteriores Resoluciones de 25 de junio y 31 de julio de 1998, 7 de noviembre de 2002 y 2 de junio de 2006, entre otras, la Resolución de 18 de septiembre de 2010 vuelve a denegar la inscripción de una sentencia judicial firme, aunque haya sido presentada bajo mandamiento, en defensa de los titulares registrales afectados que no consta fueron parte en el proceso judicial correspondiente.
En los Fundamentos del Derecho de la citada Resolución, se sostiene la calificación negativa de la titular del Registro de la Propiedad número 2 de A Coruña, señalando:
Vistos los artículos 20 de la Ley Hipotecaria; 19 y 51.7 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo; 67 y 75 del Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las
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normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; sentencia del Tribunal Constitucional 192/1997, de 11 de noviembre; sentencia del Tribunal Supremo, de 20 de abril de 2004; Resoluciones de esta Dirección General, de 27 y 28 de abril de 1995, 7 de noviembre de 2002 y 2 de junio de 2006.
1. Se debate en este recurso la posibilidad de hacer constar en el Registro de la Propiedad la sentencia judicial firme de declaración de nulidad de una licencia de obras, siendo así que el procedimiento no se ha seguido contra los titulares registrales.
Es preciso hacer constar, con carácter previo, que no estamos en presencia de una anotación preventiva ordenada en un proceso contencioso-administrativo, como afirman la registradora y la recurrente, ya que la anotación preventiva es una medida cautelar, mientras que en el presente caso, el título cuya inscripción se pretende es una sentencia firme de declaración de nulidad de la licencia de obras.
2. De conformidad con el artículo 19 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, la transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda, por tanto, subrogado en los derechos y deberes urbanísticos del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
Los intereses generales urbanísticos de la Administración Pública podrán satisfacerse si ésta se dirige contra el titular registral para hacer efectivas las obligaciones derivadas del planeamiento, puestas de manifiesto -en lo que a este expediente se refiere- en sentencia dictada en la jurisdicción contencioso-administrativa.
3. Ahora bien, la cuestión que se plantea en el presente recurso no es tanto determinar el alcance de la sucesión ex lege de los deberes del propietario conforme a la legislación urbanística, sino el grado de intervención que debe tener el titular registral al objeto de que se haga constar en el Registro de la Propiedad la declaración de nulidad de una licencia de edificación por resolución judicial.
4. Como ya dijera esta Dirección General en su Resolución de 7 de noviembre de 2002, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los Registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el Registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido citados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral del...
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