El seguro de títulos de propiedad.

Autor:Benito Arruñada
Páginas:53-142
RESUMEN

1. Naturaleza del seguro de títulos: 1.1. Introducción histórica. 1.2. Componente dominante: prevención o "assurance". 1.3. Componente secundario: "insurance". 1.4. Procedimientos. 1.5. Tipos y coberturas de las pólizas.-2. Organización del sector: 2.1. Tipos de aseguradoras y canales de distribución. 2.2. "Tltle plants" y función de costes. 2.3. Economías de escala. 2.4. Economías de alcance. 2.5... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1. Naturaleza del seguro de títulos
1.1. Introducción histórica

El "seguro de títulos" (title insurance) 2">consiste en un contrato por el cual una entidad aseguradora se compromete a indemnizar al titular de un derecho real en caso de que el título asegurado se demuestre defectuoso y a asumir, en su caso, la defensa jurídica de dicho título. Como veremos, este tipo de seguro tiende a surgir en aquellas jurisdicciones en las que se dan dos condiciones. Por un lado, el sistema legal exige publicidad de las transacciones sobre derechos reales, por lo cual es posible conocer los títulos que acreditan los derechos y las cargas que gravan la propiedad, mediante el acceso a un Registro Público 3. Sin embargo, por otro lado, la calidad de los derechos, así evidenciados, es incierta. Los adquirentes de inmuebles y, sobre todo, los acreedores que prestan con garantía hipotecaria 4, suelen demandar este seguro para cubrirse de forma más efectiva contra los defectos y cargas que puedan padecer los títulos.

En su versión actual 5, el seguro de títulos aparece en los Estados Unidos en el último tercio del siglo xix 6. Se suelen dar al respecto fechas contradictorias, lo que puede ser sintomático de que aparece de forma progresiva en el tiempo y casi simultánea en el espacio. Algunas fuentes señalan como antecedente la creación, en 1853, de la primera organización aseguradora de títulos de propiedad, la Law Property Assurance and Trust Society. Existe coincidencia, sin embargo, en que la demanda explota tras una sentencia judicial (Watson v. Muirhead 57 Pa 161) que limitó la responsabilidad profesional de un agente mediador en un caso de evicción juzgado en el Estado de Pennsylvania en 1868. Como este caso puso de relieve, las pérdidas que un adquirente incurría por defectos en los títulos de propiedad eran recuperables sólo si se demostraba la negligencia del abogado que había intervenido y dictaminado el título. Pocos años más tarde, tras promulgarse una ley estatal que vino a autorizar las compañías aseguradoras de títulos en dicho Estado, un grupo de intermediarios inmobiliarios o conveyancers creó en 1876 en Philadelphia la primera aseguradora de títulos propiamente dicha. Pronto le siguen muchas otras en las áreas urbanas, hasta que a finales del siglo xix el sector había adquirido ya cierta importancia, justo en los años en que en la mayor parte del mundo desarrollado se generalizaban los registros de derechos que, al menos intencionalmente, hacen innecesario el seguro.

Desde sus orígenes, el seguro de títulos se caracteriza por proteger al asegurado contra siniestros en los que no haya habido negligencia por parte de quienes hayan intervenido en el proceso de transmisión (no-faultprotection). El seguro también cubre el riesgo de que esos agentes, aun siendo responsables, no sean solventes. Las dos diferencias esenciales en la protección que en los Estados Unidos proporciona el seguro de títulos respecto al más tradicional de abogados y abstracters se centran así en su mayor cobertura y en su mejor ejecutividad o enforcement. Por un lado, el seguro cubre más riesgos, ya que el asegurador se responsabiliza de los daños aunque no exista negligencia en el dictamen del título 7. Por otro lado, el asegurador ofrece un mejor cumplimiento, ya que está obligado a pagar la indemnización sin necesidad de litigar contra él. Además, suele ser más solvente y es responsable por un período más largo de tiempo y no sólo frente al cliente, sino también frente a sus herederos 8.

En un principio, el seguro era, pues, independiente del examen de los títulos, funcionando como una garantía suplementaria a la que ya proporcionaba al cliente la responsabilidad profesional del abogado. Más tarde, sin embargo, las aseguradoras integraron verticalmente otras funciones: las desarrolladas por los abstracters, como el desarrollo y mantenimiento de ficheros paralelos (title plants o title faetones); el cierre de las transacciones; y, de forma más bien implícita, el dictamen jurídico.

Aunque en puridad las aseguradoras no se encargan de dictaminar sobre la validez del título (title opinión), de hecho han venido a hacer innecesario el dictamen jurídico en las operaciones ordinarias. El motivo es que, pese a que tal vez proporcionen peor información jurídica (como se critica, sobre todo, respecto a las excepciones de la cobertura de las pólizas), esa información jurídica no es de mucho valor en transacciones sencillas. Además, el seguro ofrece mejor protección económica de los riesgos que sí están cubiertos por la póliza. En la actualidad, sólo en algunas jurisdicciones estadounidenses se adquiere el seguro a través del abogado que dictamina el título. Para la mayoría de las transacciones residenciales, ambas funciones están, en cambio, integradas en una compañía de títulos (sección 2.1), por mucho que ésta no dictamine formalmente los títulos a sus clientes, sino que su dictamen tenga sólo valor interno. Esta pérdida de funciones ha perjudicado a los abogados especializados en asuntos inmobiliarios. Su oposición dio lugar a que algunos estados adoptasen regulaciones restrictivas.

En sus primeros tiempos, las aseguradoras formaban parte generalmente de grupos financieros. En épocas posteriores, se crearon aseguradoras a iniciativa de empleados de bancos y cajas de ahorro, en los años 1920 y 1930; y, más recientemente, de agentes inmobiliarios y bancos (BURKE, 2000, págs. 1-31). La gran expansión del sector se produjo tras la Segunda Guerra Mundial. El factor decisivo parece haber sido la demanda de garantías por parte de los acreedores y, en especial, por los inversores hipotecarios, a menudo compañías de seguros de vida 9. Se cree que hacia finales del siglo xx se contrataba seguro de títulos en un 85 por 100 de las compraventas residenciales de los Estados Unidos (WEBSTER, 1999a).

En buena medida, esta demanda por parte de los acreedores se deriva de la que ejercen los adquirentes de créditos hipotecarios en el mercado secundario, quienes exigen una elevada estandarización en cuanto a la calidad de los títulos que sirven de garantía 10. Adicionalmente, han favorecido el desarrollo del seguro de títulos otros factores, entre los cuales se señalan en la literatura los siguientes: la mayor eficiencia que las aseguradoras alcanzaron en el manejo de sus registros, sobre todo en las grandes ciudades 11; su activa promoción comercial (JOHNSTONE, 1957, págs. 49-93, según CRIBBET, 1975, pág. 320); y la ventaja comparativa de las aseguradoras para asumir, sobre bases puramente actuariales, los riesgos relativos a dudas de interpretación que no compensa clarificar ex ante (JACOBUS, 1999, págs. 119-120). En esencia, la evolución del sector parece haber estado dirigida por la del mercado de crédito hipotecario (al igual que en Europa, por lo demás, donde los registros públicos se crean para hacerlo posible). A diferencia de los Registros europeos, sin embargo, fue el mercado secundario de hipotecas y no el primario el que favoreció el desarrollo del seguro de títulos. Las transacciones privadas de inmuebles demandan seguridad y las secundarias (en las que versan sobre hipotecas, son aquéllas en que se concede un crédito empleando como garantía una cartera de créditos hipotecarios) requieren una seguridad estandarizada para convertir los créditos hipotecarios en commodities. Como, en los Estados Unidos, los sistemas jurídicos públicos (que, en esta área tienen ámbito estatal y local) no proporcionan esa seguridad estándar, la iniciativa privada la produce mediante una fórmula contractual. En el mercado primario de hipotecas, los demandantes de seguridad...

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