¿Sacrilegio del derecho de propiedad? Fe pública registral y falsificación de documentos en el Perú

Autor:Francisco Escajadillo Chimayco
Cargo:Abogado, con sustentación de la tesis intitulada «Protección Registral y Nulidad de Oficio del Título de Concesión Minera», por la Universidad de San Martín de Porres (Lima, Perú)
Páginas:2029-2070
RESUMEN

El presente artículo nos invita a reflexionar sobre la fe pública registral y el derecho de propiedad en los casos de fraude inmobiliario (falsificación de documentos o suplantación de identidades). En el Perú, existen dos posiciones que parecen ser irreconciliables. Por un lado, quienes defienden la fe pública registral sobre el derecho de propiedad; y, por otro lado, quienes defienden el... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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Introducción

En el Perú, desde hace algunos años se viene acentuando una grave crisis institucional en cuanto a la efectiva protección del derecho de propiedad, considerado como uno de los derechos patrimoniales más importantes (BULLARD, 2010, p. 36 y LEÓN, 2007, p. 50), así como la pierre angulaire de tuote Civilisation (DELSOL, 1878, p. 438).

El problema de esta grave crisis se suele relacionar con la aplicación del principio de fe pública registral en los supuestos de fraude inmobiliario. Dicho problema puede esquematizarse de una manera bastante sencilla: El propietario A es suplantado o se falsifica un documento en el que vende el inmueble X al sujeto B, tras inscribir dicha adquisición, B transfiere el inmueble X al sujeto C, quien también inscribe su negocio adquisitivo. Entonces, ¿es aplicable la protección de la fe pública registral en estos supuestos?

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En este panorama, desde la doctrina se han esbozado distintas propuestas para su solución, mientras que a nivel normativo, se han colocado parches que no logran más que disimular la gran fisura generada en el corazón mismo del derecho de propiedad, esto es, su inviolabilidad; sin embargo, a pesar de todos esos esfuerzos, no se está atacando el centro del problema.

Es evidente que todos somos responsables de que se haya mermado la garantía constitucional del derecho de propiedad, desde los operadores del sistema registral (Sunarp), pasando por los malos notarios hasta llegar a los propios administrados que con sus actuaciones fraudulentas debilitan el sistema.

En este escenario, la defensa del derecho de propiedad suele hacerse a partir de conceptualizarlo como si se tratara de un derecho sagrado, es decir, como si toda afectación al mismo se tratara de un sacrilegio. Uno de estos sacrilegios es la fe pública registral. Es este el punto en el que se justifica la necesidad de analizar la problemática generada en torno a la falsificación de documentos y la justificación para la aplicación (o inaplicación) del principio de fe pública registral.

Es así que es necesario efectuar un análisis de las instituciones jurídicas involucradas. Por ello, en el Capítulo I abordaremos todo lo referente al derecho de propiedad y su adquisición; en el Capítulo II desarrollaremos la protección que brinda el registro a los actos inscritos, su contenido y sus límites arcifinios; finalmente, en el Capítulo III, podremos efectuar un análisis preliminar del conflicto; y, como resultado de lo investigado, poder establecer las conclusiones y propuestas.

I El derecho de propiedad
1. La definición

Si existe un derecho real par excellence, sin duda, es la propiedad. Tamaña categoría responde a que, dentro de la temática de los derechos reales, la propiedad es el derecho que goza de un contenido más amplio (plena in re protestas), siendo, a su vez, el punto de partida de los otros institutos comprendidos (desmembraciones1) dentro de la teoría general de los derechos reales, como lo son los derechos reales -denominados indistintamente- accesorios, limitados o sobre bien ajeno2 - 3 (ius in re aliena).

Sin perjuicio de su origen indiscutiblemente civil, nuestro Tribunal Constitucional (TC), al referirse al derecho de propiedad, ha dejado establecido que, además de ser un derecho subjetivo constitucional, es una garantía institucional. De ello, que el Estado se encuentre en la obligación de garantizar su inviolabilidad (sentencia recaída en el expediente Núm. 00011-2010-AI). Asimismo, para el TC, el derecho de propiedad tiene un doble carácter (sentencia recaída

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en el expediente Núm. 0030-2004-AI/TC), ya que es un derecho subjetivo y, a la vez, es una institución jurídica objetiva portadora de valores y funciones. No solo eso, sino que la propiedad es también expresión tanto de la libertad personal como de la libertad económica (sentencia recaída en el expediente Núm. 03258-2010-AA).

Lo que hemos mencionado, nos lleva a afirmar que no estamos frente a un derecho subjetivo cualquiera, todo lo contrario, estamos en presencia de un derecho fundamental cuyos contornos inciden transversalmente en todo nuestro ordenamiento jurídico. No es para menos, ya que el derecho de propiedad junto a la libertad de empresa, son los pilares de nuestra economía nacional (art. 60° de la Constitución), radicando en todo ello, la importancia de su efectiva protección.

Fuera de nuestras fronteras, una destacable explicación sobre la necesidad de garantizar la propiedad, la encontramos en Jean-Étienne PORTALIS4(2004) -conocido como uno de los redactores del Code Civil français- quien en su Discours préliminaire du premier projet de Code Civil, señaló que:

L’homme naît avec des besoins; il faut qu’il puisse se nourrir et se vêtir: il a donc droit aux choses nécessaires à sa subsistance et à son entretien. Voilà l’origine du droit de propiété.

Personne n’aurait planté, semé ni bâti, si les domaines n’avaient été séparés, et si chaque individu n’eût été assuré de posséder paisiblement son domaine5, p. 65.

El énfasis del autor en la importancia de garantizar adecuadamente la propiedad, repercute en que ello permite que los individuos puedan internalizar correctamente las externalidades existentes, asumiendo directamente los costos y los beneficios de su actividad, generándose así -desde la perspectiva del Análisis Económico del Derecho- incentivos para la inversión, ya que el régimen de propiedad privada permite evitar lo que Garret HARDIN6(1968) denominó The tragedy of the commons (La tragedia de lo común).

Si nos situamos en la perspectiva del sujeto de derecho, veremos que el derecho de propiedad es solo un subtipo comprendido dentro de una categoría teórica mucho mayor. El derecho de propiedad antes que derecho real es un derecho subjetivo7 - 8. Por su parte, el derecho subjetivo se enmarca dentro de una categoría aun mayor denominada situaciones jurídicas subjetivas. Para entender bien los conceptos, de inicio precisaremos que las situaciones jurídicas son entendidas como «[s]ituaciones de vida que tienen relevancia jurídica» (PAIS DE VASCONCELLOS, 2005, p. 631); mientras que, las situaciones jurídicas subjetivas, stricto sensu, son «[p]roducto de la calificación jurídica de un interés» (MORALES, 2011, p. 62).

Es así que, las situaciones jurídicas subjetivas, pueden ser de ventaja (posición de preeminencia) o de desventaja (posición de subordinación). En nuestro

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caso, se suele entender al derecho subjetivo como la más importante situación jurídica subjetiva de ventaja activa (ROPPO, 2007, p. 48), siguiéndole el poder jurídico, entendido como la capacidad de producir determinadas consecuencias jurídicas (ZATTI, 2005, p. 362); y, la facultad, entendida como situación del sujeto de realizar lícitamente un acto (NICOLÒ, 2005, p. 111).

Atendiendo a lo señalado, podemos advertir la imprecisión en la que incurre la definición normativa del derecho de propiedad contenida en el artículo 923° de nuestro Código Civil vigente, en cuanto señala que «La propiedad es un poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien(...)» (subrayado añadido). Como ha sido establecido anteriormente, incluso por el propio TC, estamos en presencia de un derecho subjetivo y no de un poder jurídico, ya que la categoría de los derechos subjetivos cumplen fundamentalmente una función sintética, comprendiendo en una sola definición el elenco de prerrogativas de su titular, como su contenido, presupuestos y protección (GIARDINA, 2003, p. 145). Además, que el derecho subjetivo es «[l]a forma jurídica de más intensa protección de un interés humano, en cuanto es la síntesis de una posición de fuerza y de una posición de libertad» (NICOLÒ, 2005, p. 109).

Sin perjuicio de ello, la definición normativa del actual artículo 923° del Código Civil es coherente con el pensamiento de sus redactores; por un lado, Lucrecia MAISCH VON HUMBOLDT, miembro de la Comisión Reformadora del Código Civil de 1936, identifica como uno de los elementos constitutivos de los derechos reales al poder jurídico del titular (MAISCH, 1984, p. 11); mientras que, por su parte, Jorge AVENDAÑO VÁLDEZ, en el artículo 30° de su Anteproyecto al Libro de los Derechos Reales, definió la propiedad en los mismos términos del texto vigente (AVENDAÑO, 1980, p. 768).

Es curioso que la definición normativa vigente de la propiedad diste mucho de su antecesora, dado que en el artículo 850° del Código Civil de 1936, se pudo leer que: «El propietario de un bien tiene derecho a poseerlo, percibir sus frutos, reivindicarlo y disponer de él dentro de los límites de la ley». Sobre dicho texto, un autor de la época, Germán APARICIO Y GÓMEZ SANCHEZ (1942), señaló que:

El artículo 850 sin definir ese derecho ni fijar su contenido taxativamente, expresa las principales facultades que comprende o los grandes atributos que lo constituyen, que son: la posesión, la reivindicación, la libre disposición y la percepción de frutos. Todo enmarcado dentro de los preceptos establecidos por el legislador, p. 374.

Un conocido autor nacional, afirma que en el derecho comparado la definición normativa de la propiedad no es precisamente uniforme (GONZÁLES, 2009, pp. 275 y 276). Así, señala que las definiciones contenidas en los distintos códigos civiles, pueden clasificarse en dos tipos: (i) los...

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