Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado en recursos contra calificaciones mercantiles y de la propiedad
| Autor | Fernando Agustín Bonaga |
| Páginas | 117-163 |
LA NOTARIA | | 1-2/2017 117
Resoluciones
Resoluciones de la Dirección General de los Registros
y del Notariado en recursos contra calificaciones
mercantiles y de la propiedad
Publicadas en el primer semestre de 2017
Fernando Agustín Bonaga
Notario de Calatayud
AGREGACIÓN
R. 16 enero 2017 (BOE 32, 7-II-17: 1219)
Suspende la inscripción de una escritura de agregación, porque la
georreferenciación de la finca resultante de la agregación (exigida por
el artículo 9 LH, entre otros actos, para las agregaciones), se ha realiza-
do mediante la aportación de una representación gráfica alternativa
a la catastral, contenida en plano técnico topográfico incorporado a
la escritura, que por tanto, no respeta la obligatoriedad del formato
informático GML.
La posibilidad de aportar una representación gráfica alternativa
en el apartado séptimo de la Resolución Conjunta de la DGRN y DGC
26 octubre 2015: debe contenerse en fichero informático, en forma-
to GML, cuyos datos descriptivos y de superficie deben coincidir con
los datos de las parcelas cuya inscripción se solicita; el fichero debe
estar firmado electrónicamente por el técnico y autenticado fehacien-
temente por el propietario o autoridad competente; deberá estar re-
presentado sobre la cartografía catastral, respetando la delimitación
de fincas que resulte de la misma; también deberá contener los datos
del solicitante, metodología utilizada, identificación de las parcelas ca-
tastrales afectadas, representación gráfica de cada parcela resultante
sobre la cartografía catastral, superficie obtenida, listado de coorde-
nadas de sus vértices; declaración del técnico de que ha realizado su
trabajo siguiendo las especificaciones y metodología de la resolución
conjunta.
El plano topográfico incorporado a la escritura del supuesto no
reúne los requisitos expuestos. Pero el defecto es fácilmente subsana-
ble, porque el punto 4 del citado apartado séptimo prevé que, cuando
se aporte una representación gráfica derivada de la digitalización so-
bre la cartografía catastral, el cumplimiento de los requisitos se podrá
acreditar aportando informe de validación técnica del Catastro.
ANOTACIÓN PREVENTIVA
R. 13 diciembre 2016 (BOE 4, 5-I-17: 184)
Consta inscrita una finca a favor de una sociedad, por título de
declaración judicial firme de nulidad de transmisión fraudulenta.
Ahora se pretende modificar la constancia registral del titular, aña-
diendo “en liquidación”, así como cancelar dos anotaciones preven-
tivas de embargo trabadas con posterioridad, que se hallan vigentes.
La Dirección lo deniega. Fuera de los supuestos de caducidad de
la anotación preventiva (artículo 86 LH), las anotaciones hechas en
virtud de mandamiento judicial o administrativo no se cancelarán
sino por resolución judicial firme (artículo 83 LH).
R. 22 diciembre 2016 (BOE 8, 10-I-16: 287)
R. 11 enero 2017 (BOE 26, 31-I-17: 997)
Deniega la cancelación de los asientos posteriores a la anotación
de embargo que genera una adjudicación, porque la anotación se
encontraba caducada al tiempo de presentar el decreto que ordena
dicha adjudicación.
La caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera
aunque formalmente el asiento se cancele posteriormente, en el mo-
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mento de practicar una nueva inscripción o certificación. Agotado el
plazo de la anotación, ésta ya no puede ser prorrogada y los asientos
posteriores mejoran automáticamente su rango, sin que puedan ya
ser cancelados en virtud del mandamiento del art. 175 RH, el cual
sólo puede ordenar la cancelación de los asientos no preferentes.
R. 22 marzo 2017 (BOE 82, 6-IV-17: 3808)
Deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda
de disolución y liquidación de una sociedad de nacionalidad vene-
zolana en el folio abierto a una sucursal en España, en virtud de una
solicitud al Registro Mercantil acompañad de copia de la demanda
presentada en el extranjero.
Para practicar una anotación preventiva de demanda o de pro-
hibición de disponer, carece de virtualidad la mera solicitud de par-
y 155 RRM). Así lo contempla también el artículo 241 RRM cuando
el objeto de la demanda sea la declaración judicial de disolución
de la sociedad, precepto aplicable a los folios de las sucursales. Las
mismas consideraciones son aplicables cuando la medida cautelar
provenga de un órgano jurisdiccional extranjero, ya que los efectos
de los asientos registrales se someten a las normas de Derecho es-
pañol (artículo 58 Ley 29/2015 de cooperación jurídica internacional
en materia civil).
R. 4 mayo 2017 (BOE 121, 22-V-17: 5657)
En diciembre de 2012 se practicó anotación preventiva de em-
bargo a favor de Hacienda por deudas de la sociedad titular. En
julio de 2016 se inscribió una escritura de dación en pago a favor
de otra sociedad. En noviembre de 2016 se practica la prórroga de
la anotación. Ahora, la sociedad titular -adquirente en la dación en
pago- solicita la cancelación de la anotación por caducidad y, sub-
sidiariamente, porque su prórroga fue ordenada en procedimiento
seguido contra persona distinta del titular registral, quien es tercero
de buena fe.
La Dirección deniega ambas pretensiones. La anotación está vi-
gente, pues se hallaba dentro del plazo de cuatro años al tiempo
de ser prorrogada por otros cuatro, de modo que el acreedor ganó
prioridad registral desde el momento inicial en que fue practicada la
anotación en procedimiento seguido contra quien en ese momento
era titular registral y deudora.
R. 7 junio 2017 (BOE 153, 28-VI-17: 7424)
Deniega la prórroga de una anotación preventiva de demanda,
por encontrarse ésta previamente cancelada por mandamiento del
Juzgado mercantil, como consecuencia de la enajenación de las fin-
cas, que se encontraban afectadas por el procedimiento concursal
de su titular registral.
ARRENDAMIENTO
R. 24 marzo 2017 (BOE 83, 7-IV-17: 3846)
Admite la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en
procedimiento judicial de ejecución de hipoteca, pese a no haberse
practicado las notificaciones del artículo 25 LAU. De los autos resulta
que la vivienda ejecutada está ocupada por terceras personas, pero
sin que el título de la ocupación conste ni se halle inscrito.
La Ley 4/2013 modifica la LAU: el adquirente de finca inscrita
arrendada como vivienda que reúna los requisitos del artículo 34
LH, sólo quedará subrogado en las obligaciones del arrendador si el
arrendamiento se hallase inscrito antes de la transmisión de la fin-
ca (artículo 14-1); si el derecho del arrendador queda resuelto -en-
tre otras causas- por enajenación forzosa en ejecución hipotecaria,
quedará extinguido el arrendamiento (13-1), salvo que se hubiese
inscrito con anterioridad al derecho determinante de la resolución
del derecho del arrendador (7 y 14).
En consecuencia, respecto de los contratos de arrendamiento
celebrados tras la Ley 4/2013, hay que distinguir estas situaciones:
-Si el arrendamiento se inscribió antes de la hipoteca ejecutada,
persistirá tras la adjudicación, de modo que el arrendatario tendrá
derecho de retracto.
-Si el arrendamiento se inscribió tras la hipoteca, se extinguirá
ipso Iure y no habrá derecho de retracto, sin perjuicio de que, si el
arrendamiento se inscribió antes de la expedición de la certificación
de dominio y cargas, el arrendatario haya debido ser notificado.
-Si el arrendamiento no se ha inscrito (como en el caso resuelto),
enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda
extinguido y con él sus accesorios, como el derecho de retracto; y
deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial.
R. 17 abril 2017 (BOE 101, 28-IV-17: 4657)
Suspende la inscripción de una escritura de elevación a público
de contrato privado de arrendamiento rústico sobre dos fincas que
en el Registro figuran como urbanas (una de ellas, desde la inscrip-
ción original; y la otra, desde 2005 a petición de los recurrentes) y
cuya calificación urbanística -según informe técnico municipal in-
corporado- es la de suelo urbano no consolidado, terrenos cuya ur-
banización está pendiente de desarrollo, los cuales, a los efectos de
la Ley del Suelo estatal, están en situación básica de suelo rural. En
especial, también se deniega la inscripción del derecho de adquisi-
ción preferente de la parte arrendataria.
Para la Dirección, las fincas del expediente no son rústicas; y la
definición de suelo rural contenida en la certificación administrativa
no afecta a la solución de este caso, pues su artículo 7 excluye de
la aplicación de la LAR el suelo urbano y urbanizable, que, si bien
son categorías de suelo correspondientes a la derogada Ley 6/1998,
deben entenderse hoy referidas al suelo clasificado urbanísticamen-
te. Por otro lado, tampoco es aplicable la LAU, que sólo rige -según
su artículo 1- para edificaciones. En consecuencia, el arrendamiento
calificado no se rige por la legislación arrendaticia especial. Para su
inscripción, deberá determinarse la naturaleza y régimen jurídico de
dicho arrendamiento, que se regirá por las estipulaciones de las par-
tes y las normas del Código Civil que sean de aplicación.
Por lo que respecta al derecho de adquisición preferente, que
no puede ser el reconocido por la legislación especial, se plantea la
cuestión de su inscripción como derecho de constitución voluntaria.
Sobre la base de la doctrina del “numerus apertus” en la creación
de derechos reales (artículos 2 LH, 7 RH y 1255 Cc), son admisibles
en nuestro ordenamiento los derechos de adquisición preferente
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constituidos por voluntad de las partes como verdaderos derechos
reales; pero siempre que se cumplan los requisitos y se respeten los
límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales.
Así, la inscripción del derecho calificado requiere la determinación
del concreto contenido y extensión de sus facultades, incluyendo
un plazo cierto de ejercicio.
BIENES PÚBLICOS
Bienes comunales
R. 8 febrero 2017 (BOE 51, 1-III-17: 2167)
Consta inscrita una finca de 90 hectáreas y 150 casas, en cuanto
al dominio directo, a nombre de vecinos concretos y determinados,
pero extendiéndolo también a los ausentes e imposibilitados, de una
entidad local menor. La escritura es de 1870 y la inscripción de 1932.
Ahora, se solicita la inscripción en pleno dominio y por atribución le-
gal, a favor de dicha entidad local menor, en virtud de instancia sus-
crita por el alcalde pedáneo de la mis-ma. La Dirección lo deniega.
Se debate la naturaleza jurídica de esta finca que, procedente de
la catedral de Tui, fue adquirida por el Estado en virtud de la legis-
lación desamortizadora de mediados del siglo XIX, en concepto de
foro pagadero por los vecinos de la localidad, quienes después redi-
mieron el foro a su favor. La regulación de los bienes comunales y su
desafectación, está reservada a la ley (artículo 132-1 Constitución) y
deberá inspirarse en los principios de inalienabilidad, imprescripti-
bilidad e inembargabilidad (S TConst. 2 febrero 1981). Sólo pueden
pertenecer a los municipios y entidades locales menores (artículo
2-4 Reglamento Bienes Entidades Locales), pero corresponde a los
vecinos su aprovechamiento común (S TS 21 febrero 2007 y artículo
2-3 RBEL).
Pero en el supuesto resuelto, existen dudas sobre que se trate de
un bien comunal típico y que, por tanto, haya sido adquirido por la
entidad local menor por atribución legal. En efecto, la inscripción se
practicó a favor de vecinos ciertos y determinados, pero también de
los demás vecinos. Por otro lado, llama la atención la existencia de
un censo enfitéutico redimido por los vecinos. La existencia de este
tipo de cargas no resulta posible en la actual regulación de los bie-
nes de dominio público, como los comunales típicos, y sin embargo,
resulta habitual en propiedades privadas, aunque sean colectivas. En
conclusión, la rectificación registral deberá hacerse por los medios
del artículo 40-a LH, para el caso de no haber accedido al Registro
algún título: toma de razón de éste; reanudación del tracto interrum-
resolución judicial.
BIENES DE ENTIDADES LOCALES
R. 12 diciembre 2016 (BOE 4, 5-I-17: 178)
Consta inscrita, en virtud de escritura pública, la cesión gratui-
ta de dos fincas pertenecientes al patrimonio municipal del suelo,
por el Ayuntamiento a favor de una mercantil, bajo la condición de
ser destinadas a la promoción de viviendas de protección pública.
Posteriormente se extiende anotación preventiva de la que resul-
ta que la mercantil cesionaria ha sido declarada en concurso. Aho-
ra el Ayuntamiento pretende unilateralmente hacer constar en el
inscripción el derecho legal de reversión a favor de la cedente, que
constaba en el acuerdo administrativo de cesión, protocolizado en
la escritura. La Dirección lo admite.
El artículo 53 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía
dispone que si los bienes patrimoniales cedidos no se destinan en
plazo al uso previsto, se considerará resuelta la cesión, debiendo
constar la reversión en el acuerdo de cesión gratuita. Esta reversión
automática y de pleno derecho es manifestación del privilegio de
autotutela de la Administración. La rectificación pretendida se refie-
re a la constancia en la inscripción de cesión de un elemento moda-
lizador del negocio ya realizado, que goza de eficacia legal directa,
siempre que esté reflejada en el acuerdo de cesión aceptado por
el cesionario, por lo cual debe accederse a la inscripción solicitada,
siempre que se aporte nuevamente la escritura a la que se encuentre
incorporado el acuerdo de cesión con la reversión.
VÍAS PECUARIAS
R. 4 enero 2017 (BOE 21, 25-I-17: 781)
Deniega la inscripción de un auto judicial dictado en expediente
de dominio para registrar un exceso de cabida, tramitado conforme
a las normas anteriores a la Ley 13/2015, porque, solicitado por la re-
gistradora el informe previsto en el artículo 22 Ley Montes, la Comu-
nidad Autónoma comunica que la parcela está afectada por una vía
pecuaria no deslindada, que no consta en el título ni en el Registro.
Las vías pecuarias son bienes de dominio público y, por ello, ina-
lienables, imprescriptibles e inembargables, propiedad de la Comu-
nidad Autónoma (artículo 2 LVP). La protección registral del dominio
público no se limita al que consta inscrito, sino que se extiende a
todo aquél de cuya existencia tenga indicios suficientes el registra-
dor. Por ello, las leyes de costas, montes y vías pecuarias exigen al
registrador, con carácter previo a la inscripción, recabar informe o
certificación administrativa que acrediten que la invasión pretendida
no invade el dominio público.
Los otros defectos de la calificación se desestiman. Aunque la Co-
munidad Autónoma no ha sido notificada dentro del procedimiento
como titular de la vía pecuaria, sí que lo ha sido como titular catastral
de la autovía colindante. No resultan afectados montes públicos, se-
gún resulta de sendos informes de la Comunidad Autónoma y del
Ayuntamiento. Al expedir la certificación inicial, el registrador no
planteó dudas sobre la identificación de la finca o la posible inva-
sión de colindantes, quienes además han sido citados en el proce-
dimiento.
CANCELACIÓN
R. 12 enero 2017 (BOE 26, 31-I-17: 999)
Constando inscrito un derecho de opción de compra a favor de
una sociedad, los titulares del dominio solicitan ahora su cancelación
en base a que no se ha ejercitado la opción. La Dirección lo deniega
pues, inscrito un derecho, sólo procede su cancelación por consen-
timiento del titular registral o por resolución judicial firme en que
aquél sea parte (artículo 82 LH). Afirma el recurrente que no se reco-
gió en la inscripción un título complementario por el que se pactó un
plazo de caducidad convencional de tres meses. Pero lo cierto es que
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