Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado contra calificaciones de la propiedad y mercantiles

Autor:Fernando Agustín Bonaga
Cargo:Notario de Calatayud
Páginas:157-176
 
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LA NOTARIA | | 1/2015 157
Resoluciones
Resoluciones de la Dirección General de los Registros
y del Notariado contra calificaciones de la propiedad y
mercantiles
Publicadas en enero, febrero y marzo de 2015
Fernando Agustín Bonaga
Notario de Calatayud
ANOTACIÓN PREVENTIVA
Resolución de 7 de enero de 2015 (BOE 36, 11-II-15: 1330)
Deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo a
favor de Ha cienda, por el IRP F del esposo, sobr e una finca que era
ganancial, pero que al tiempo de la presentación del mandamiento
consta ya inscrita como de la esposa tras la liquidación de la sociedad
de gananciales. El artículo 85 de la Ley 18/1991, del IRPF (aplicable al
caso), establece la ganancialidad de la deuda. Para anotar el embar-
go es precisa una declaración de responsabilidad del bien inmueble
adjudicado a la esposa por las deudas tributarias de su marido con-
traídas constante la sociedad de gananciales. En el supuesto resuel-
to, tal declaración se aporta, pero en fase de recurso, por lo cual la
Dirección dice no poder tenerlo en cuenta.
Resolución de 15 de enero de 2015 (BOE 43, 19-II-15: 1679)
En 2009 se practicó la anotación preventiva de embargo B; a con-
tinuación, consta la inscripción de dominio a favor del recurrente; en
2012 se practicó la anotación C, acordando mantener y modificar el
mismo embargo que dio lugar a la anotación B, y en 2013 se practica
la anotación D, que modifica y amplía el embargo anterior.
En una resolución anterior —Resolución de 29 de abril de 2014
(BOE 152, 23-VI-14: 6585)—, la Dirección entendió caducada la ano-
tación B, por haber sido practicada más de cuatro años atrás, aunque
el embargo fue objeto de modificación posterior anotada durante
la vigencia de la primera anotación. No toda modificación de una
anotación de embargo implica prórroga de la misma, si no lo ordena
así precisamente. La modificación de una anotación preventiva pro-
ducirá los efectos que el ordenamiento prevea para cada supuesto
concreto (ampliación de embargo, subrogación procesal, etc.).
Ahora bien, la resolución que ahora se resume entiende que, no
obstante, las anotaciones C y D están vigentes, y deniega su cancela-
ción. No son de prórroga, sino de mantenimiento y modificación del
embargo. El hecho de que publiquen la modificación de un embargo
cuya anotación caducó y de que sean posteriores a la adquisición del
recurrente podría justificar que su cancelación se intentase mediante
la tercería de dominio ante el Juzgado que ordenó la traba (artículos
594 y siguientes LEC), pero no justifica su cancelación por caducidad.
Resolución de 28 de enero de 2015 (BOE 52, 2-III-15: 2218)
Se refiere al problema de qué asiento es más apropiado para hacer
constar la conversión de un embargo preventivo en ejecutivo. Para la
Dirección, la nota marginal no es apropiada, pues se prevé solo para
reflejar modificaciones referidas a la cuantía del embargo y no supone la
prórroga de la anotación, salvo que se ordenase expresamente. Por con-
tra, lo más acorde con la legislación hipotecaria es extender una nueva
anotación preventiva conectada con la primera mediante la oportuna
nota marginal de referencia: la prioridad y efectos de la anotación de
conversión se retrotraen a la fecha de la anotación de embargo pre-
ventivo, pero su plazo de caducidad se cuenta desde su propia fecha.
En el caso resuelto, se practicó anotación preventiva en 2009. El
mandamiento judicial que ordenó la conversión exigió nota margi-
nal, y así lo practicó el Registrador en 2011. Ahora se pide prórroga
de la anotación inicial. La Dirección lo admite: la anotación inicial es-
tá vigente, pues no se canceló y su duración debe computarse desde
la extensión de la nota.
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Resoluciones
Es diferente el caso de la Resolución de 5 de febrero de 2015
(BOE 52, 2-III-15: 2232), donde consta anotado un embarg o pre-
ventivo en 2009, consta por nota marginal de 2010 su conversión en
embargo ejecutivo, pero consta también la cancelación del embargo
en 2013. Ah ora la Dirección c onfirma la imposibilidad de anotar la
prórroga del embargo, porque la cancelación es un asiento ya prac-
ticado que se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales.
Resolución de 14 de febrero de 2015 (BOE 59, 10-III-15: 2570)
Deniega la práctica de una anotación preventiva de demanda
porque la finca está inscrita a nombre de persona distinta del de-
mandado. No cambia esta solución el hecho de que la demanda se
refiera a una tercería de dominio, puesto que, cuando el auto firme
de adjudicación que sirvió de título de adquisición al actual titular
fue presentado al Registro, no había constancia alguna de la inter-
posición de tal tercería, por lo que no pudo el Registrador valorar la
existencia de lo que habría sido un obstáculo registral.
Resolución de 16 d e febrero de 2015 ( BOE 62, 1 3-III-15:
2685) y Resolución de 20 de febrero de 2015 (BOE 62, 13-
III-15: 2694)
Una vez caducada la anotación de embargo de la que deriva la
adjudicación que se presenta a inscribir, la Dirección deniega la can-
celación de las cargas posteriores a dicha anotación. La caducidad
de las anotaciones ordenadas judicialmente opera ipso iure una vez
agotado su plazo de vigencia (cuatro años, ex artículo 86 LH), aunque
formalmente el asiento se cancele posteriormente, en el momento
de practicar una nueva inscripción o certificación. Agotado el plazo
de la anotación, los asientos posteriores mejoran automáticamente
su rango y ya no pueden ser cancelados en virtud del mandamiento
del artículo 175 RH, el cual solo puede ordenar la cancelación de los
asientos no preferentes.
Resolución de 16 de febrero de 2015 (BOE 62, 13-III-15: 2686)
Consta anot ado un em bargo por demanda a un cónyuge con
mera notificación al otro, pese a constar en el Registro que la socie-
dad de gananciales estaba disuelta por divorcio. Este asiento está
bajo la salvaguardia de los tribunales, de modo que ahora, cuando se
quiere hacer constar la ampliación del embargo por costas, no pue-
de pretenderse que la demanda se dirija contra ambos cónyuges.
El artículo 613 LEC permite la ampliación de embargo no solo por
nuevos intereses y costas generados en el procedimiento ejecutivo,
sino también por nuevos importes de principal, siempre que tuvie-
sen el mismo origen que el débito original, lo cual es aplicable a las
costas ya existentes en un procedimiento y cuya exigibilidad pudiera
implicar el devengo de intereses de las mismas.
Resolución de 6 de marzo de 2015 (BOE 69, 21-III-15: 3021)
En su día se presentó un mandam iento judicial ordenando la
práctica de una anotación preventiva de querella, que fue califica-
do negativamente, estando pendiente de recurso ante la Dirección,
hasta cuya resolución ha quedado suspendido el plazo del asiento
de presentación.
Ahora se presenta otro mandamiento que ordena una anotación
preventiva de demanda. El Registrador lo califica negativamente por
falta de tracto sucesivo (artículo 20 LH). Para la Dirección, procede la
denegación, pero no por razones de fondo, sino porque la existencia
de título previo y conexo pendiente de recurso obliga a suspender la
calificación y la vigencia del asiento de presentación a la espera de la
resolución del recurso contra aquel.
ARRENDAMIENTOS
Resolución de 15 de diciembre de 2014 (BOE 20, 23-I-15: 571)
El 15 de diciembre de 2009 se dictó, en procedimiento de ejecu-
ción hipotecaria, auto de adjudicación a un banco de una finca, que
se manifestó libre de arrendamientos. El 11 de enero de 2010 se ce-
lebró contrato de arrendamiento sobre la misma, en el cual actuó co-
mo arrendador persona distinta del banco. El 27 de abril de 2010 se
inscribió el auto. En 2014 se eleva a público el contrato y se presenta
a inscripción, que es denegada, al estar la finca inscrita a nombre de
persona distinta del arrendador. En fase de recurso, la recurrente apor-
ta otro auto de 2011 que deniega la pretensión del banco ejecutante
y adjudicatario de que se declarase extinguido el arrendamiento y
acuerda la no procedencia del lanzamiento de la arrendataria.
La Dirección confirma la negativa a la inscripción de la elevación
a público del arrendamiento por falta de tracto. El auto de 2011 no
puede ser tenido en cuenta por haber sido presentado después de
la calificación, pero es que, además, el hecho de que el adquirente
de finca arrendada quede subrogado en los derechos y obligacio-
nes del arrendador —incluso cuando fuere tercero hipotecario— no
implica excepción de los principios básicos de nuestro sistema regis-
tral, como los de salvaguardia judicial de los asientos y la exigencia
de consentimiento del titular registral: aunque este quede sujeto al
arrendamiento c oncertado por su transmitente, el reflejo registra l
de tal contrato exige consentimiento de aquel o resolución judicial.
Resolución de 16 de diciembre de 2014 (BOE 20, 23-I-15: 572)
Admite la inscripción de una sentencia que, como consecuencia
del ejercicio de la acción de división de cosa común, ordena la venta
en pública subasta de una finca, que acaba siendo adjudicada a al-
gunos de quienes ya eran condueños. No es preciso que los adjudi-
catarios manifiesten la ausencia de arrendamientos o la práctica de
la notificación a que se refiere el artículo 25 LAU.
En est e caso no hay un ne gocio de adquisición de cuota con
reducción del número de comuneros, sino que se trata de una ver-
dadera extinción de comuni dad seguida del nacimiento de otr a.
La finca bien pudo haber sido adquirida po r terceros. Al ser ad ju-
dicatarios algunos de quienes ya eran comuneros, no tendrán que
abonar todo el precio ofrecido, sino que tendrán que restar la parte
correspondiente a su cuota de prop iedad. En principio, el derecho
de adquisición preferente procede en las ventas judiciales como la
presente. Ahora bien, produciéndose la adquisición por quienes tie-
nen la condición de comuneros, el retracto arr endaticio resultaría
inoperante, pues primaría en todo caso el retracto a favor de los co-
muneros (número 4 del artículo 25 LAU).
Resolución anulada por Sentencia del Juzgado de Primera Instan-
cia 12 de Málaga de 15 de septiembre de 2014, publicada mediante
Resolución de 5 de febrero de 2015 (BOE 46, 23-II-15: 1817):
Resolució n de 5 de oct ubre de 2012 (BOE 264, 2- XI-12:
13610). Deniega la inscripción de una esc ritura de elevación a pú-

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