Resolución de la DGRN de 15 de diciembre de 2004
| Autor | Goñi Rodríguez de Almeida, María. |
| Páginas | 1051-1055 |
Antecedentes.-Se presenta a inscripción una escritura de segregación y venta de dos edificaciones o habitaciones («Taller de Tío Evaristo» y «El Pajar») de una casa. En el registro, y bajo un mismo número de finca registral, se han inscrito en sucesivas inscripciones diferentes, las edificaciones, partes de una casa, con sus respectivas descripciones. Las edificaciones son independientes y existe un patio que es elemento común a ellas. El Registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada por entender que sobre la finca matriz de la que se quiere segregar tales edificaciones, está establecido régimen de propiedad horizontal de hecho, al encontrarse tales edificaciones o habitaciones inscritas bajo un mismo número de finca registral, y por lo tanto, para llevar a cabo la segregación pretendida, como ésta afecta al título constitutivo de la Propiedad Horizontal, es necesario el consentimiento de todos los interesados.
Se recurre la calificación del Registrador por entender que sobre la finca en cuestión no existe régimen alguno de propiedad horizontal, sino una copropiedad romana, en la que sólo son elementos comunes los patios y las puertas que dan entrada a la casa. Patios que no se han visto afectados por las operaciones realizadas, pues han quedado excluidos de los documentos, y por tanto puede llevarse a cabo la segregación y compraventa solicitada.
La DGRN desestima el recurso y confirma la nota del Registrador estableciendo la siguiente: Doctrina.-Entiende que se ha formado una propiedad horizontal de hecho, pues ésta presupone «la existencia de un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre diferentes pisos o locales de un edificio susceptible de aprovechamientos independientes por tener salida a un elemento común o a la vía pública, derecho que lleva como anejo un derecho inseparable de copropiedad sobre los elementos comunes, quedando constituido este régimen, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos susceptibles independientes pasan a pertenecer por cualquier título a diferentes personas, lo que se da claramente en el supuesto objeto del presente recurso, en el que de los asientos del registro, resulta que las partes de casa tienen titulares diferentes. Y precisamente el régimen de Propiedad Horizontal es el adecuado para regular las situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso que nos ocupa, aun cuando el único elemento común sea el patio de acceso a las distintas edificaciones.
Es por ello que debe considerarse que nos encontramos ante una verdadera Propiedad Horizontal, aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma, debiendo por tanto observarse la normativa referente a la misma y en consecuencia, y conforme al artículo 17 de su Ley reguladora, exigirse el consentimiento de los diferentes titulares para la modificación de la misma».
La DGRN resuelve sobre si se ha constituido válidamente un régimen de propiedad horizontal sin otorgarse el título constitutivo correspondiente, a través del denominado régimen de propiedad horizontal de hecho, al amparo del artículo 2.b) LPH, y en consecuencia, si así ha sido, considera que ha de aplicarse el régimen establecido por esta Ley a todo su funcionamiento. En concreto, será necesario el consentimiento de todos los interesados para segregar...
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