Resolución de 14 de junio de 1973 (B. O. del E. de 2 de julio)
| Autor | Eugenio Fernández Cabaleiro |
| Páginas | 1509-1516 |
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Por escritura otorgada ante el Notario de Madrid don José Luis Martínez Gil, el 8 de julio de 1970, la Compañía Mercantil «Construcciones Pujol, S. A.», debidamente representada por su administrador, don Ramón Pujol Planas, segregó de una finca mayor que pertenecía a la Empresa, conocida por «El Rosal», y comprensiva de las parcelas 101 y 111 del polígono 5, en el término de San Sebastián de los Reyes, un trozo de tierra «al sitio denominado El Burrillo o Prado de San Juan, de una superficie de 15.312 metros cuadrados aproximadamente, y que linda al norte con fincas de Roque Crespo y Juan Ramón, al sur con finca de herederos de Salurio Sivit, al este con Juan Ramón y al oeste con resto de la finca de que se segrega»; en la misma escritura, «Construcciones Pujol» concedió a don Antonio Canal Aguilera «el derecho de opción de compra de la parcela de terreno segregada y descrita»,Page 1510 conviniéndose que la duración de la opción sería de dos años y el precio de venta de 100.000 pesetas, y que, en virtud de providencia firme dictada el 5 de agosto de 1970, por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Sabadell, se admitió la solicitud Be suspensión de pagos de la Sociedad vendedora, y librado mandamiento causó anotación preventiva en el Registro el 17 de diciembre de 1970.
Presentada el 2 de mayo de 1971 primera copia de la referida escritura, fue calificada con la siguiente nota: «No admitida la inscripción del precedente documento de segregación y opción de compra por los siguientes defectos: 1. No constar que la segregación se haya efectuado con la oportuna licencia administrativa. 2. Y figurar ya anotada en el Registro la suspensión de pagos de la Compañía Mercantil 'Construcciones Pujol, Sociedad Anónima', con la siguiente limitación real en función de los fines que tal procedimiento tiende a cumplir, lo que impide extender dicha inscripción, de conformidad con la Ley de 26 de julio de 1922, sin que tampoco proceda tomar anotación de suspensión, aunque se hubiera solicitado, por estimarse insubsanable el último defecto.»
El nombrado Procurador, en la representación que ostentaba, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que es improcedente la exigencia del Registrador de licencia administrativa para la segregación realizada, puesto que la finca afectada es rústica, sin que, por otro lado, se indique en la nota la norma legal infringida; que la suspensión de pagos supone una limitación de capacidad del suspenso, pero no implica una restricción real, como parece pretender el Registrador; que, además, las limitaciones que sufre una persona en estado de suspensión de pagos no pueden ser calificadas de incapacidad absoluta, sino como restricciones que afectan sólo parcialmente a su capacidad; que no existe precepto legal alguno que equipare el suspenso con el incapaz absoluto, como es el caso del loco o del menor de edad, disponiendo, por el contrario, la Ley de Suspensión de Pagos, en su artículo 6, que «el comerciante suspenso conservará la administración de sus bienes y la gerencia de sus negocios con las limitaciones que en cada caso fije el Juzgado»; que por ello entiende que: 1." La iniciación de un expediente de suspensión de pagos no puede perjudicar derechos anteriores. 2° Los documentos públicos hacen prueba, aun contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste. 3." Aun cuando se tratara de actos del suspenso posteriores a la providencia judicial de suspensión, no existe fundamento legal para pensar que tales actos son nulos de pleno derecho, sin perjuicio, en su caso, de las acciones que pudieran corresponder a terceros. 4.° Es dudoso que la intervención de operaciones que prevé la Ley de Suspensión de Pagos alcanza a actividades no mercantiles, y que como fundamentos de derecho señalaba los artículos 71 de la Ley Hipotecaria, 14 y 142 del Reglamento para su ejecución y 4 de la Ley de Suspensión de Pagos de 26 de julio de 1922.
El Notario autorizante de la escritura informó: Que el capítulo 3.° de la vigente Ley del Suelo y Ordenaciones Urbanas de 12 de mayo de 1956 dice, en el título 2, artículo 77-1, que «se considerará parcelación urbanística la división de terrenos en dos o más lotes, cuando uno o varios de ellos hayan de dar frente a alguna vía pública o privada, existente o en proyecto, o esté situado en distancia inferior a 100 metros del borde de la misma»; que el artículo 79, número 2, agrega que «toda parcelación y repareelación urbanística quedarán sujetas a licencia»; que el número 3 de este mismo artículo establece, en consecuencia, que los Registradores de la Propiedad exigirán, para inscribir escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la correspondiente licencia; que de la lectura de los citados preceptos se deduce claramente su inaplicabilidad al caso debatido, ya que se trata de una finca rústica que no da frentePage 1511 a ninguna vía pública ni privada ni está situada a menos de 100 metros del borde de la misma; que a las fincas rústicas se refiere el artículo 69 de la citada Ley del Suelo, que prohibe los fraccionamientos de terrenos que rompan la unidad mínima de cultivo señalada en los planes generales; que por ello parece evidente que no puede aplicarse en el presente caso lo dispuesto en el artículo 79 de la mencionada Ley del Suelo ni la Circular del Área Metropolitana de Madrid de 17 de junio de 1966, sino que, en todo caso, surgiría un derecho de retracto, conforme a lo dispuesto en la Ley de 15 de julio de 1954; que resulta claro que la segregación de una parcela rústica de 15.312 metros cuadrados no encubre ni puede encubrir una parcelación clandestina, que es lo que la Ley del Suelo trata de evitar; que las anotaciones preventivas de...
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