La renuncia al dominio en un régimen de propiedad horizontal

Autor:María Goñi Rodríguez de Almeida
Cargo:Prof. Dra. de Derecho civil. Universidad Antonio de Nebrija
Páginas:3346-3362
RESUMEN

En este trabajo se va a analizar la posibilidad de renunciar a la propiedad de un piso o local en un edificio en régimen de propiedad horizontal. En concreto, nos planteamos esta posibilidad, a raíz de la RDGRN de 30 de agosto de 2013, que analiza la inscripción de la renuncia abdicativa de dominio de un local por su propietario. La dificultad de admisión de esta renuncia puede encontrarse en la... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 3347

I La renuncia como causa de extinción de los derechos reales

En este trabajo pretendemos analizar la posibilidad de admitir la renuncia abdicativa del dominio de un piso o local en un edificio sometido a régimen de propiedad horizontal, partiendo de los hechos que desencadenaron la RDGRN de 30 agosto de 2013. En ella se discutió la inscripción de una escritura de renuncia del titular registral de un local comercial por no ser posible practicar la inscripción simultánea de una nueva titularidad dominical, que debería ser consecuente a la vacante dominical que se produce al renunciar al dominio del local por su propietario; además de rechazarse por el perjuicio que dicha renuncia podía suponer para terceros.

Tendremos que analizar, por tanto, la especial renuncia de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, con las peculiaridades que ello supone, así como el aspecto registral implicado en la inscripción de esta renuncia, pues son dos las cuestiones analizadas por el Alto Centro Directivo: a) Si cabe o no la renuncia a dicho local en propiedad horizontal por ser perjudicial, o no, a terceros, y b) si es posible practicar esa inscripción, puesto que no hay una nueva titularidad dominical que inscribir cuando la anterior queda sin efecto, al renunciar el derecho a favor de nadie.

De este modo, en primer lugar, nos centraremos en examinar qué es la renuncia, qué efectos produce, cuál es su naturaleza jurídica y sus presupuestos, para, a continuación, detenernos en la concreta renuncia al dominio de un bien sometido a propiedad horizontal, donde la especial naturaleza de esta lleva a plantearse determinados interrogantes, terminando con el análisis de si es posible o no inscribirla, y en su caso cómo, comentando la decisión adoptada por la DGRN.

I 1. Concepto de renuncia

La renuncia a los derechos viene consagrada en el artículo 6.2 del Código Civil: «La exclusión voluntaria de la Ley y la renuncia a los derechos solo serán válidas cuando no contraríen el interés, o el orden público ni perjudiquen a terceros», en el que a su vez se establecen sus límites. También se puede considerar recogida en el artículo 2.2 LH ya que admite que se inscriban en el Registro los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales de cualquier clase y, como veremos a continuación, no cabe duda de que la renuncia es una causa propia y típica de la extinción de los derechos reales.

La renuncia, en el más amplio de sus sentidos, equivale a la dejación, abandono o abdicación voluntaria de un derecho, facultad, situación o posición jurídica, por lo que su principal efecto es la pérdida del derecho para el renunciante1.

Los rasgos de la renuncia son: su carácter negativo, en cuanto siempre supone una cesación de la actividad detentada, y en segundo lugar, su carácter voluntario, ya que es el titular de ese derecho, facultad o posición el que manifiesta su voluntad o consentimiento de dejar de serlo, por razones que solo a él conciernen. Por eso, si se analiza la renuncia desde la consideración de ser un medio para

Page 3348

conseguir un fin, sería una declaración de voluntad destinada a abandonar, a hacer cesar las facultades o derechos que se tienen sobre un determinado objeto.

En concreto, entendemos que la renuncia es una de las causas propias de extinción de los derechos reales, mediante la cual se hace dejación de los mismos, a favor de nadie. No se puede olvidar que la renuncia, propia y técnicamente, se refiere a los derechos subjetivos. Solo se encuentra realmente justificada en los derechos subjetivos, ya que «la plenitud de facultades concedidas por un derecho subjetivo culmina justamente con la facultad de renunciarlas»2. Si el derecho subjetivo es, en palabras de LACRUZ BERDEJO (1984)3, una situación de poder concedido por el ordenamiento a una persona, esa situación de poder no será realmente derecho subjetivo hasta que «su manejo y ejercicio» quede a discreción de su titular. Pues bien, la capacidad de renunciar a esas facultades y poderes que constituyen el derecho subjetivo es, también, inherente al mismo, porque solo si se pueden ejercitar plenamente -y por lo tanto renunciar-, se estará ante un verdadero derecho real. De este modo, podemos afirmar que la renuncia es elemento necesario y exclusivo de un derecho real, o de un derecho subjetivo en general, que produce su extinción.

De este modo, la renuncia al derecho es la declaración de voluntad por parte del titular del derecho, con la intención de abandonarlo y, por lo tanto, de que se extinga para él, sin que pase a otra persona. En efecto, la renuncia al derecho es título extintivo del mismo, causa de su extinción, tal y como pone de relieve la propia legislación y la doctrina. El Código Civil recoge entre sus preceptos, cómo diversos derechos reales se extinguen por su renuncia: el artículo 513.4 del Código Civil recoge la extinción del usufructo por renuncia del usufructuario; el artículo 546.5 del Código Civil establece como causa de extinción de las servidumbres la renuncia del dueño del predio dominante. Asimismo, la doctrina acepta de forma casi unánime la extinción del derecho real de hipoteca por la renuncia por parte del acreedor hipotecario, de igual forma admite la de la prenda, y en general de la mayoría de derechos reales, ya que, entre sus causas de extinción, se encuentra, como una de las más típicas, la renuncia. Por lo tanto, la función extintiva de derechos que tiene la renuncia es comúnmente aceptada por la doctrina, y así lo manifiestan, por ejemplo, DÍEZ PICAZO (1995)4, CHICO Y ORTIZ (1989)5, ROCA SASTRE (1995)6, GONZÁLEZ MARTÍNEZ7, CAMY SANCHEZ-CAÑETE8.

I 2. Naturaleza y características de la renuncia

La doctrina ha discutido sobre cuál es la naturaleza de la renuncia. La mayoría9se inclina por decir que la renuncia es un negocio jurídico, mientras que otros10niegan ese carácter, atribuyéndole naturaleza de acto jurídico. Me inclino por pensar que la naturaleza de la renuncia es un negocio jurídico, ya que si este se caracteriza por ser la declaración de voluntad que produce el nacimiento, extinción, modificación de un derecho real o de una relación jurídica, parece que la renuncia encaja perfectamente en esta definición. Sin embargo, Jerónimo GONZÁLEZ11 defiende la naturaleza de acto jurídico de la renuncia, porque «en ocasiones es un mero resultado presupuesto por la Ley», sin embargo, nos inclinamos por su carácter voluntario, puesto que nadie puede ser obligado ni a adquirir, ni a renunciar derechos.

Se trata, por lo tanto, de un negocio jurídico, que, además, es unilateral, ya que no existe acuerdo de dos voluntades, sino que es solamente la voluntad del titular la que produce el resultado perseguido, la extinción del derecho. Por

Page 3349

lo tanto, tampoco necesita de aceptación por nadie, lo que le otorgaría cierto carácter contractual, del que carece por completo12. La Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1953, refiriéndose a la renuncia en general, afirma que «es un acto unilateral del renunciante pues depende de su sola voluntad». De este modo, si la renuncia es el abandono de un derecho, facultad, posición etcétera, por la sola voluntad de su titular, que decide la salida de los mismos de su esfera jurídica, sin transmitirlo a nadie, y sin intención de que ese abandono afecte a nadie, está claro que no es necesario que intervenga la voluntad de ninguna otra persona. La aceptación o el acuerdo con otro desvirtuarían el verdadero carácter de la renuncia.

Hay que señalar que, además de ser un negocio unilateral, la renuncia no tiene carácter recepticio, pues no tiene destinatario alguno, al ser una simple dejación del derecho en favor de nadie13. Ni aunque el derecho que se renuncia esté inscrito y se presente la escritura en el Registro, podemos entender que sea el Registrador su destinatario, pues es solo destinatario de la solicitud de inscripción.

En principio, no se exige una forma determinada para llevar a cabo la renuncia. POU DE AVILÉS14 y TRAVIESAS15 aseguran que la forma de la renuncia -en general- es libre, y que solo en los casos que previamente determine la Ley, deberán adoptar una forma determinada. Pero, al centrar nuestro análisis en la renuncia de un derecho de propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad, entendemos, al igual que muchos otros autores16, que debe confirmarse la necesidad de un instrumento público para llevar a cabo dicha renuncia, en consonancia con el artículo 3 LH, que exige que los títulos que se pretendan inscribir consten en documento público o auténtico.

El sujeto que debe hacer la renuncia es el titular registral, o su representante legal. El renunciante debe tener capacidad para disponer, y facultad de disposición sobre ese asiento, porque la renuncia es un negocio de carácter dispositivo, ya que, como dice ROCA SASTRE17, «extingue una expectativa de índole real». En la capacidad necesaria para renunciar es coincidente la mayoría de la doctrina18.

Por último, hay que subrayar que la renuncia puede ser expresa o tácita19, pero siempre personal, clara, precisa e inequívoca. No debe quedar duda de la voluntad e intención del titular del derecho real de abandonar su derecho20.

Existen...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA