La utilidad de la regulación catalana del timeshare en proyectos inmobiliarios y turísticos

Autor:Juan Antonio Pérez Rivarés
Páginas:261-276
RESUMEN

1. El contexto normativo en que se promulgó la regulación catalana de la CET - 2. Luces y sombras de la vigente regulación de la CET - 3. El impacto de la nueva directiva de la Unión Europea y de la reciente promulgación de la Ley estatal 4/2012 - 4. Propuestas de modificación de la actual regulación - 5. Alternativas societarias, contractuales y jurídico-reales

 
ÍNDICE
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Utilizando la experiencia existente sobre fórmulas societarias y contractuales empleadas en nuestro país24para regular el timeshare anglosajón25, y a la vista de la regulación estatal sobre el derecho real limitado de aprovechamiento por turno, el Parlamento de Cataluña decidió crear, mediante la Ley 5/2006, un nuevo régimen26

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denominado comunidad especial por turnos CET»), regulado por los artículos 554-1 a 554-12 del CCCAT, que pivota sobre la base de una comunidad ordinaria de aprovechamiento subyacente. Así, el turno determina el goce del bien (art. 554-1.1 CCCAT), atribuyendo sobre él una utilidad temporal, periódica y exclusiva, y excluyendo la regla general de utilización simultánea propia de la comunidad ordinaria. Los turnos son independientes entre sí (por lo que no generan derechos de adquisición preferente, conforme al art. 544-1.2.c CCCAT), son objetos diferenciados de tráfico jurídico (artículo 554-9.c) y son susceptibles de inscripción independiente mediante el sistema registral de pluralidad de folios (art. 554-7.2 CCCAT)27.

En este apartado no se pretende hacer un análisis exegético del régimen jurídico de la CET ni de la posición jurídica de los comuneros en este régimen jurídico-real. Para ello nos remitimos a los excelentes trabajos doctrinales publicados28. Nos limitaremos a considerar el contexto normativo (estatal y comunitario) vigente en el momento de alumbrarse dicho régimen en 2006 (que, como no puede ser de otra manera, incidió en su configuración) y a apuntar algunas luces y sombras que presenta la vigente regulación. Ello nos permitirá proponer de modo muy somero ciertas reformas normativas que bien podría tener en cuenta el legislador catalán -en el nuevo contexto normativo- con ocasión de la promulgación del futuro Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, sobre las obligaciones y los contratos («Libro Sexto»)29, habiéndose dictado una nueva directiva de la Unión Europea, recientemente transpuesta en la normativa estatal mediante la promulgación de la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno debienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de inter-

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cambio y normas tributarias30 Ley 4/2012»). En definitiva, volveremos la vista al pasado para entender mínimamente el presente e intentar adivinar el futuro.

1. El contexto normativo en que se promulgó la regulación catalana de la CET

En el momento del alumbramiento por el legislador catalán de este novedoso y no poco criticado31régimen jurídico, se hallaban vigentes:

  1. A nivel de la Unión Europea, la Directiva 94/47/CE, del Parlamento Europeo y el Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido32 Directiva 94/47») y

  2. A nivel estatal, la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, dictada en transposición de la Directiva 94/47 («Ley 42/1998»), que había instituido la regulación del peculiar derecho real limitado de aprovechamiento por turnoDAT») con carácter excluyente33, al declarar la Ley 42/1998 (en su artículo 1.7) nulo todo contrato en virtud del cual se constituyera o transmitiera cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año al margen de la propia Ley 42/199834, sin perjuicio de su modificación o desarrollo por las Comunidades Autónomas (disposición final única de la Ley 42/1998)35.

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Ha sido criticado por la doctrina que, en este contexto, el legislador catalán no tuviera en cuenta, al regular la CET, algunos de los derechos más importantes de los adquirentes de derechos de aprovechamiento por turnos (derechos de información, resolución y desistimiento) contemplados en la Directiva 94/4736. Por otra parte, de lo que no cabe duda es de que la regulación del DAT contenida en la Ley 42/1998 debió ser un referente para el legislador catalán en el momento de configurar la escueta regulación de la CET, en algunos casos para evitar contradicciones y en otros para distanciarse claramente de ciertos requisitos y exigencias (más que cuestionables) impuestos por aquella (véase apartado 2 siguiente).

Como ha quedado dicho, ha sido criticado que, al promulgar la regulación de la CET en 2006, el legislador catalán obviara recoger buena parte de los derechos de los adquirentes de derechos de aprovechamiento por turnos contenidos en la entonces vigente Directiva 94/47, si bien no es menos cierto que los negocios jurídicos mediante los que se adquieren los turnos son materia contractual ajena a la regulación real de la materia que es objeto del Libro Quinto.

El legislador catalán despachó este tema con la inclusión (en el artículo 554-2.4 del CCCAT) de una vaga referencia a la aplicabilidad, cuando proceda, de las «normas del contrato de aprovechamiento por turnos», sin mayor precisión. Cuáles sean esas «normas» a que se refiere el artículo 554-2.4 (no contenidas en el Derecho civil catalán vigente) admite, a fecha de hoy, diferentes interpretaciones que han sido propuestas por la doctrina: ya sean las normas contenidas en la regulación estatal37o las contenidas en la normativa comunitaria38, en virtud del efecto directo predicable de buena parte de sus disposiciones.

Ahora bien, no cabe descartar que, al obviar en la regulación de la CET contenida en el Libro Quinto (de carácter estrictamente jurídico-real) los referidos derechos de los adquirentes contemplados en la normativa comunitaria y, por el contrario, incluir esa referencia a las «normas del contrato de aprovechamiento por turnos», el legislador optara intencionadamente por una fórmula abierta que permitiera al operador jurídico acogerse a las diferentes interpretaciones propuestas por

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la doctrina (normativa estatal o comunitaria) de manera transitoria, hasta que esas «normas» se contuvieran, en su caso, en el anunciado Libro Sexto.

2. Luces y sombras de la vigente regulación de la CET

Lo escueto de la regulación de la CET ha conducido a la doctrina más autorizada a formular concepciones antagónicas por lo que a su naturaleza jurídica se refiere:

  1. Parte de la doctrina39sostiene que la CET no es una cotitularidad que verse sobre la propiedad (y de ahí que no se pueda calificar este régimen de «multipropiedad»), sino una cotitularidad que tiene por objeto un derecho real limitado de uso (el «derecho a gozar del bien», ex artículo 554-1.1), más próximo al derecho de uso, habitación o usufructo, a los que se añadiría el derecho a la prestación de unos servicios «complementarios» (en línea con la regulación del DAT contenida en la Ley 42/1998).

  2. Desde otra óptica se ha afirmado que no existe en la CET dicotomía entre el propietario gravado y los titulares del «derecho a gozar del bien», sino que los titulares de los turnos coinciden subjetivamente con los titulares de las cuotas de copropiedad40(por lo que se trataría de un régimen de «multipropiedad» en el sentido amplio del término), del mismo modo que no se prevé en la normativa que sea una empresa de servicios la que se encargue del mantenimiento (al corresponder la administración a los únicos titulares existentes). Ante la falta de mayor precisión en la regulación, parece adecuado concluir que la institución admite ambas modalidades (sea el derecho de los titulares de la comunidad el derecho de propiedad o únicamente un derecho real limitado de goce), de manera que el derecho derivado de la organización del aprovechamiento por turnos sea en todo caso un derecho real inscribible en registros públicos (en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles que, en su caso, proceda) y oponible a terceros, con independencia de la situación de comunidad en que se base41.

Como hemos anunciado, la regulación de la CET emula en algunos aspectos el régimen del DAT contenido en la Ley 42/1998, para evitar contradicciones con él, mientras que en otros se distancia claramente de ese régimen, eliminando ciertos requisitos y limitaciones caprichosamente impuestos por aquella.

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En este sentido, conviene destacar el acierto de la regulación catalana al no limitar el ámbito de aplicación de la CET a determinados bienes inmuebles (edificios destinados a viviendas unifamiliares dotados del mobiliario e instalaciones suficientes), y ampliarlo incluso a bienes muebles (embarcaciones, aeronaves no comerciales y bienes muebles identificables de forma clara y equipados adecuadamente, lo que no excluye maquinaria agrícola, caravanas y vehículos especiales, sin necesidad de inscripción en el Registro de Bienes Muebles42) que por su naturaleza sean susceptibles de un uso reiterado y divisible en turnos (arts. 554-2.1 y 554-2.2 CCCAT), y ello con independencia de que tales bienes muebles sirvan o no para proporcionar alojamiento43.

No coincidimos con quienes sostienen que quedan excluidos del ámbito de aplicación de la CET los inmuebles destinados a uso turístico44, dado que el concepto normativo de vivienda (a que se refiere el art. 554-2.1 CCCAT) incluye en Derecho catalán una figura jurídica de reciente creación denominada «vivienda de uso turístico»45. De este modo, el ámbito de aplicación de la CET (cuando tenga por objeto una vivienda de uso turístico) y el de la normativa reguladora de los...

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