Registro de la Propiedad y Ministerio Fiscal

Autor:José Antonio Martín-Caro Sánchez
Cargo:Fiscal Jefe de Córdoba
Páginas:1926-1958
RESUMEN

Registro de la propiedad. Ministerio Fiscal El autor realiza en este trabajo un estudio de la intervención del Ministerio Fiscal en los distintos supuestos previstos en la legislación hipotecaria y en su reglamento, tales como hipotecas legales, expedientes de dominio, actas de notoriedad, expedientes de liberación de cargas y materia urbanística, entre otras. Property Registry. Public... (ver resumen completo)

 
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Introducción

El enunciado del tema a tratar vino a nuestra mente, sobre todo, ante las Resoluciones de la Dirección General de Registros en las que, cuando resuelve en contra del criterio del Registrador, utiliza una frase que se repite una y otra vez en distintas Resoluciones. Dice así:

«Por lo que se refiere al Registrador, éste no es una suerte de Juez territorial que pueda decidir libérrimamente lo que crea oportuno; y tampoco es un Fiscal, encargado en general de la legalidad y de la protección de los terceros; es un funcionario público que ejerce una función pública a través de actos sujetos a un procedimiento predeterminado que otorga garantías a quien presenta un título inscribible, y en el ejercicio de esa función está sujeto a jerarquía, según el sistema diseñado por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, al dar nueva redacción a los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria».

Este texto lo encontramos en numerosas Resoluciones de la DGRN, y entre ellas en las de 7 de noviembre de 2007 (BOE 19-12-2007), otra de la misma fecha (BOE 4-12-2007), 8 de noviembre de 2007 (BOE 4-12-2007), otra de la misma fecha (BOE 6-12-2007), 14 de noviembre de 2007 (BOE 6-12-2007), otra de la misma fecha 19-12-2007, 15 de noviembre de 2007 (BOE 13-12-2007), otra de la misma fecha y en el mismo BOE, 16 de noviembre de 2007 (BOE 13-12-2007)..., aunque ya en otras posteriores que tratan el mismo tema y con un contenido casi idéntico, se hacen más breves suprimiendo varios párrafos, y entre ellos el que estamos mencionando.

Todas estas Resoluciones, además de las cuestiones que cada una de ellas suscita individualmente (relativas a la falta de idoneidad del fax o telefax como medio de notificación de la calificación negativa, y a la consideración que merece la calificación del Registrador sustituto -que confirma la calificación del Registrador sustituido-, al que también considera acreedor de la apertura de un expediente disciplinario), tienen en común la cuestión de fondo.

Los distintos Notarios que intervinieron en las escrituras públicas que se presentaron al Registro (todas ellas relacionadas con la inscripción, ampliación o modificación de préstamo con garantía hipotecaria y cancelación de hipoteca), hacen constar, de una u otra forma, que a su juicio el otorgante tiene poder suficiente para la escritura de que se trata.

El Registrador (siempre el mismo), al hacer la calificación registral, suspende la inscripción solicitada porque entiende que existen dos defectos:

1º. El Notario autorizante no especifica cuáles son esas facultades representativas que considera suficientes, por lo que: «Este tipo de redacción, Page 1927 impide que el Registrador de la Propiedad califique la suficiencia del poder alegado en los términos previstos en la legislación hipotecaria», y

2º. «El Notario autorizante no justifica en absoluto la congruencia del poder alegado y exhibido con el contenido del negocio jurídico que se formaliza en la escritura calificada».

La Dirección General de Registros y del Notariado se apoya en reiteradísima doctrina del propio Centro Directivo sobre la aplicación del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en su redacción original, y después en el propio texto de éste, tras su modificación por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, que dice: «El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».

Las Resoluciones citadas expresan que «la valoración de la suficiencia de las facultades de representación acreditadas por quienes intervienen en nombre ajeno competen únicamente al Notario y no al Registrador» y que «los efectos del juicio notarial de suficiencia tienen su fundamento en las presunciones de veracidad, integridad, y de legalidad de que goza el documento público notarial», con cita de los preceptos en que se apoya para ello, que no reproducimos para evitar alargarnos en esta exposición.

Dicen, asimismo, que «el Notario interviene para salvaguardar no sólo el interés de los contratantes, sino también de los terceros». Hace una enumeración -con cita de diversos preceptos que tampoco vamos a reproducir por las mismas razones- de la que sólo vamos a señalar algunos de los ejemplos: «notificación inexcusable al arrendatario, verificación de la licencia administrativa previa a una segregación o parcelación, consideración de la posible inclusión de la finca dentro de las áreas de retracto a favor del Ayuntamiento, y tantos otros aspectos que el Notario debe verificar en materia inmobiliaria como el certificado del arquitecto o facultativo, o la póliza del seguro decenal en términos legalmente satisfactorios para la cobertura del valor de las viviendas, a la hora de autorizar una declaración de obra nueva o un acta de finalización de obra, incluso en una venta inmobiliaria ulterior, formulando la advertencia correspondiente, si faltara eventualmente la regularización de alguno de estos extremos, sin olvidar la importancia del mercado de viviendas de protección oficial, con precios tasados, limitaciones concernientes a su aprovechamiento o la eventual posibilidad de su descalificación, que el Notario debe controlar, etc.».

«Esa labor que el Notario debe desplegar al autorizar una escritura pública, con la consiguiente tutela de los diversos intereses concurrentes, la realiza con imparcialidad (cfr. art. 147 del Reglamento Notarial), y le es Page 1928 encomendada por el legislador con independencia de que preste su función en régimen de libre concurrencia y de libertad de elección por el particular... Lo elija quien lo elija, el Notario desempeña su función de control de legalidad bajo su responsabilidad -como expresa literalmente el art. 98 de la Ley 24/2001-, que podrá ser exigida por quien se considere perjudicado».

Terminamos la cita de estas Resoluciones mencionando que utilizan duras palabras contra el Registrador, porque hablan de «la actitud injustificada y deliberadamente rebelde. », y en todos los casos se estima el recurso interpuesto y se revoca la calificación del Registrador.

No es nuestra intención profundizar en las no siempre fluidas relaciones entre Notarios y Registradores (al menos en otras provincias, por la litigiosidad que generan). Por ello no vamos a entrar en las recientes impugnaciones del Reglamento Notarial desde el mundo registral.

Tampoco es nuestra intención examinar los casos en los que se ha discutido ante los Tribunales de cualquier orden jurisdiccional si se ha cumplido bien el que «el Notario interviene para salvaguardar no sólo el interés de los contratantes, sino también de los terceros», según la frase que hemos resaltado antes.

Y si, como decimos, no es nuestra intención examinarlo en ningún orden jurisdiccional, menos aún entrar en los casos concretos en que se ha producido una declaración por parte de los Tribunales penales de responsabilidad de algún Notario en concreto, como ocurrió en la STS, Sala 2.ª, número 598/ 2007, de 18 de mayo, que deja sin efecto la responsabilidad civil subsidiaria del Notario que había sido apreciada por la Audiencia Provincial, en un caso en que se utilizaron escrituras públicas autorizadas por el citado Notario para cometer un delito de estafa, porque considera el TS que el Notario había actuado dentro de las normas que regulan su actuación.

O el supuesto que examinó el ATS, Sala 2.a, número 1691/2007, de 15 de octubre, relativo a un caso en que una empleada de la Notaría es condenada por un delito de apropiación indebida, por actuaciones realizadas en el ámbito de su trabajo, y en el que aparece que la responsabilidad civil es asumida por una compañía de seguros, al hacerse cargo del siniestro, como consecuencia de la póliza de responsabilidad civil que tenía suscrita el Notario, si bien éste se vio obligado a abonar el 20 por 100 del perjuicio total, al contar la póliza con un sistema de franquicia.

En todo caso, terminando este apartado, queremos expresar la idea de que es muy positivo que ambos profesionales intervengan en una misma cuestión desde diferentes puntos de vista, porque ello refuerza el sistema de garantías. En cierta medida es comparable a lo que sucede cuando en una misma cuestión intervienen abogados, fiscales y jueces, cada uno desde su propia función. Page 1929

Idea general del Ministerio Fiscal

En frase que consideramos muy afortunada y que hemos oído en varias ocasiones a Manuel Marchena Gómez (en su momento destacado miembro de la Carrera Fiscal y actualmente Magistrado del Tribunal Supremo), llevamos tiempo viviendo una etapa de aplicación del lema de Ponga un fiscal en su vida.

El Ministerio Fiscal es la institución a la que se acude normativamente para atender las situaciones más diversas que afectan a menores, incapaces, ausentes, víctimas de delitos, consumidores, a la sociedad en su conjunto...

Eso lleva al Ministerio Fiscal a intervenir:

- En la casi totalidad de los...

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