Régimen de responsabilidades y garantías
| Autor | Jesús del Olmo Alfonso |
| Cargo del Autor | Profesor Ayudante de Derecho Administrativo , E.U. de Arquitectura Técnica Universidad de Alcalá |
Es de destacar la nueva regulación que la LOE efectúa sobre la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso constructivo. Como afirma GARCÍA-TREVIJANO151 , no sería justo afirmar que con la nueva Ley los técnicos que intervienen en el proceso de edificación van a quedar en una posición peor que la que tenían con anterioridad, pues la LOE no hace sino plasmar el sentir jurisprudencial, aunque acortando los plazos de garantía y definiendo sus deberes y responsabilidades. Todo ello, no sólo puede mejorar su situación en materia de plazos, sino que va proporcionar mayor seguridad jurídica.
Los precedentes de esta regulación se hayan en el régimen previsto en el 1591 del C.c.152 que ha producido múltiples problemas en cuanto ha sido necesaria una interpretación extensiva del mismo por los tribunales buscando una protección más justa de los usuarios 153. Como ya hemos mencionado anteriormente, la falta de un régimen transitorio claro y de una mayor sistemática en la Ley ha provocado una cierta dispersión normativa y ciertos problemas a la hora de fijar el régimen aplicable a las obras excluidas de su ámbito de aplicación.
Ahora bien, debe señalarse que tanto el régimen del 1591 C.c. como el nuevo régimen previsto en el artículo 17 de la LOE se refieren a la responsabilidad civil contractual de los agentes que intervienen en la edificación y que deriva de los daños originados por vicios ocultos en el edificio, que son padecidos por los propietarios o adquirentes y por el comitente de la obra. Sin embargo, junto a ésta existen también otro tipo de responsabilidades civiles, penales y administrativas de las que pasamos a hablar a continuación.
Para la delimitación de todas estas responsabilidades, serán de gran importancia los documentos que existan en la obra, entre los que hay que destacar el Libro de Órdenes y Asistencias y el Libro de Incidencias. Como ya hemos mencionado anteriormente en el apartado D) del Capítulo II, el CTE pretende implantar un Libro de Seguimiento de la Obra, que comprenderá todos los datos de su ejecución. Al igual que los documentos citados anteriormente será de gran importancia para determinar la posible responsabilidad de cada agente, pues ayuda a conocer mejor las distintas incidencias, intervenciones, órdenes y decisiones de la obra, convirtiéndose en la auténtica "caja negra" del proceso edificatorio.
La LOE, como más adelante veremos, se ocupa de efectuar una regulación de la responsabilidad civil a que deben hacer frente los agentes que intervienen en la edificación por los daños materiales originados en el edificio. Sin embargo existen otro tipo de responsabilidades civiles, penales y administrativas de las que estos agentes también deben responder si se produce alguno de los supuestos previstos tanto en el Código Civil como en el Código Penal o en otras normas de naturaleza administrativa.
Empezaremos en primer lugar analizando las posibles responsabilidades civiles que, al margen de la LOE, pueden existir. Éstas pueden ser de naturaleza contractual o extracontractual.
Las primeras se producen fruto del incumplimiento de las obligaciones derivadas de los distintos contratos realizados en torno a la correcta construcción del edificio, como pueden ser: contratos de obra entre promotor y contratista o proyectista, contratos de arrendamiento de servicio entre promotor y dirección facultativa de la obra, contratos de compra y venta entre el promotor y los suministradores de materiales y productos, contrato de compra y venta entre el promotor y futuros adquirentes, contratos de seguro entre promotor y compañía aseguradora, etc. En estos contratos las partes pueden incumplir sus obligaciones causando un perjuicio a la otra parte que deberá ser indemnizado. Así por ejemplo pueden no llevar a cabo su prestación incumpliendo el contrato total (falta de pago, de realización del proyecto, etc.) o parcialmente (materiales de peor calidad, ejecución defectuosa o distinta a lo convenido, etc.). También pueden cumplir con su obligación aunque fuera del plazo establecido, lo que en ocasiones puede no satisfacer ya el derecho del acreedor -aquél que sí cumplió con su obligación y tiene un derecho de crédito sobre el deudor-. A parte de los intereses o penalidades acordados por retraso en el cumplimiento -mora-, en todos los casos deberán indemnizarse los daños y perjuicios causados, lo que comprenderá no sólo el valor de las pérdidas sufridas -daño emergente- (costes de cambio de domicilio, costes de alquiler sustitutivo mientras duran las obras, pagos a los trabajadores, etc.) sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor -lucro cesante- (como por ejemplo el derivado de la imposibilidad de abrir un negocio por retrasos en las obras, etc.). Incluso, cuando el incumplimiento del deudor no permita al acreedor satisfacer su interés, éste podrá dejar sin efectos el contrato -resolución- y deberá también ser indemnizado por los daños y perjuicios que haya tenido que soportar indebidamente (arts. 1098 y ss. y 1124 C.c.). El plazo de ejercicio de la acción para exigir las responsabilidades contractuales será de 15 años (artículo 1964 C.c.)154.
También debe tenerse en cuenta que el régimen de responsabilidades civiles diseñado por la LOE, para garantizar a los propietarios un resarcimiento eficaz por los defectos constructivos de los edificios, no impide el posible ejercicio por los compradores de las acciones de saneamiento por vicios ocultos en la compraventa, aunque sean extraordinariamente graves, siempre, eso sí, dentro del plazo de caducidad de 6 meses (artículo 17.9 LOE en relación con los artículos 1484 y 1490 C.c.). Es decir, en caso de defectos ocultos en el edificio, que lo hagan impropio para el uso al que se destina o lo dificulte de tal modo que de haberlos conocido el comprador no lo hubiere adquirido o hubiese dado menos precio por él, el adquirente podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Cuando el vendedor conozca la existencia de vicios o defectos ocultos, el comprador tendrá derecho, además, a indemnización de daños y perjuicios si opta por la rescisión (artículos 1484 a 1490)155.
Por tanto, de acuerdo con la remisión efectuada por los párrafos 1 y 9 del artículo 17 156 y 1 del artículo 18 de la LOE, deberá estarse en relación con la responsabilidad civil contractual a lo dispuesto en los artículos 1088 y siguientes, 1254 y siguientes, 1445 y siguientes, 1474.2.º, 1484 a 1490, 1544 y 1588 a 1599 del Código Civil 157.
Las segundas, es decir las responsabilidades civiles de naturaleza extracontractual, son aquellas en que los agentes de la edificación pueden incurrir cuando por su culpa o negligencia (originada normalmente en su actuación contraria a la lex artis o usos profesionales) se cause un daño a otros sujetos que no forman parte de la relación contractual (dueños de inmuebles vecinos, propietarios de coches aparcados en las inmediaciones, etc.). Esta responsabilidad no se debe, pues, a ningún incumplimiento del contrato sino que tiene su origen en un daño ilegítimo causado a terceras personas. En este caso el régimen aplicable viene establecido en los artículos 1902, 1907, 1909 y 1968.2.º del Código Civil158. En virtud de estos artículos, el propietario que no adopte las medidas de conservación oportunas o el agente responsable del defecto constructivo habrán de reparar los daños causados a un tercero que sean consecuencia de su falta de diligencia. Dado que la construcción es una actividad de riesgo con un elevado componente técnico, los tribunales han invertido la carga de la prueba para dar una mejor protección a los perjudicados, de forma que son estos agentes, que suelen tener concertados seguros de responsabilidad civil, los que deben demostrar que su actuación fue correcta para poder liberarse de este deber. Sin embargo, para no perpetuar su responsabilidad en el caso de daños causados por defectos constructivos, el plazo de un año, que los artículos 1909 y 1968.2.º C.c. establecen para poder ejercitar la acción y que comienza desde el momento en que el agraviado pudo tener conocimiento del daño, debe computarse dentro de los límites temporales (10, 3 y 1 año) establecidos en el artículo 17 LOE159.
Existen, asimismo, algunas responsabilidades civiles especiales que pueden tener lugar en el ámbito de la edificación. Ya hemos hablado de la responsabilidad civil por los daños causados por productos defectuosos, regulada en la Ley 22/1994, de 6 de julio, que obliga a fabricantes e importadores a indemnizar los daños que tengan su origen en deficiencias de los productos. Cuando se trate de daños causados por productos defectuosos incluidos en la Ley anterior, no serán de aplicación los artículos 25 a 31 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, pero bajo éstos si se podrán exigir responsabilidades por los perjuicios derivados de la incorrecta prestación de servicios (por ejemplo, la deficiente instalación de unos canalones o de una antena parabólica). De la misma manera, el artículo 76 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, permite al perjudicado o a sus herederos exigir en vía judicial al asegurador el cumplimiento de su obligación de indemnizar. Frente a esta acción directa el asegurado puede oponer la culpa exclusiva del perjudicado.
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