La ley de reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo y su incidencia en Cataluña
| Autor | Agustin Borrell Calonge |
| Cargo | Arquitecto |
-
INTRODUCCION
La publicación, el pasado mes de julio, de la llamada «Nueva Ley del Suelo», ha sumido a los profesionales del Urbanismo en un mar de dudas ante las evidentes dificultades que se plantean en la aplicación de la Ley. Este problema es especialmente grave en alguna comunidad autónoma, como es el caso de Cataluña, donde existe una muy completa legislación propia sobre la materia.
Este breve resumen, sólo pretende analizar desde el punto de vista del arquitecto urbanista, la incidencia de la Ley 8/1990 de 25 de julio sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo (Ley Estatal) en la Ley 12/1990 de 5 de julio (Ley Autonómica) y en el Decreto Legislativo 1/1990 de 12 de julio, que aprobó el texto refundido de los textos legales vigentes en Cataluña en materia urbanística. Se trata, insisto, de una visión técnica del problema para tener un marco de referencia práctico en la aplicación de la Ley, sin entrar en cuestiones jurídicas de fondo, a las que soy ajeno y en las que con toda seguridad cabrá profundizar por los especialistas.
De forma especial, analizaremos una cuestión muy específica del arquitecto como es el tema de las valoraciones del suelo. Un tema que ha sido profundamente modificado en esta nueva Ley, y que por su carácter de legislación de competencia plena de la Administración central, será de aplicación a todas las Comunidades Autónomas, aunque en algunos aspectos puedan suscitarse criterios discrepantes sobre la base de su contenido urbanístico, por lo menos en algún aspecto puntual.
En general, partiremos de la doble interpretación que se pretende dar por los especialistas y al parecer también por las Administraciones central y autonómica a la Disposición Final Primera de la Ley Estatal, que señala los artículos que tienen el carácter de legislación básica y los que tienen la condición de aplicación plena. Esta dualidad de criterios se resolverá cuando quede acreditado si esta disposición está ajustada a derecho desde el punto de vista constitucional, aspecto éste más que dudoso según el parecer de prestigiosos especialistas en Derecho Administrativo expuesto durante la tramitación del proyecto de Ley.
Algunos consideran que en Cataluña sólo son de aplicación las disposiciones de competencia plena del Estado y no las consideradas básicas, debido a la plenitud en la competencia urbanística de la Generalitat, unida a la plena asunción en Cataluña de las facultades urbanísticas a través de una legislación completa en la materia.
Como es lógico, en nuestro análisis técnico soslayaremos en lo posible estas cuestiones reservadas a los especialistas en la materia y en definitiva a la decisión de los Tribunales, sin perjuicio de matizar aspectos prácticos de aplicación en uno y otro caso.
De acuerdo con esta Disposición Transitoria, y en. la evidente intención de sus autores, la mayor parte de la Ley, y por supuesto todos los artículos de cierta trascendencia, son de aplicación a todo el ámbito del Estado por encima de las competencias de las Comunidades Autónomas, de sus Estatutos y de sus decretos de transferencia, al haberse considerado legislación básica o de materias reservadas a la: competencia plena del Estado, en base,. en este último caso, a que se trata de legislación civil, régimen jurídico de las Administraciones públicas, expropiación forzosa o responsabilidad de las administraciones públicas (art. 149.1.8.º y 18.º de la Constitución). En ningún momento esta competencia plena se esgrime, en contra de lo que se ha dicho en alguna ocasión, por afectar a la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de sus derechos, coordinación de la planificación general de la actividad económica o por otras razones no señaladas en la nueva Ley.
Para colaborar a la confusión, o para defenderse de su inmediata aplicación, en opinión de unos o de otros, no se espera un recurso de inconstitucionalidad de nuestra Comunidad Autónoma, ya que ello obligaría a la aplicación de la Ley en tanto el Tribunal Constitucional no suspendiese su eficacia, siendo lo más probable que el tema se resuelva mediante recursos puntuales por la aplicación o la no aplicación de determinados preceptos. No obstante, cuando este artículo vea la luz, ya habrán transcurrido tres meses desde la promulgación de la Ley y se podrá confirmar o desmentir esta especulación.
Por último, debemos señalar que una dificultad añadida se presenta al tratar de imaginarse el contenido del texto refundido que emanará de la Ley Estatal, ya que algunos artículos de la Ley de 1975 pueden entenderse derogados por la nueva Ley a pesar de no contener ésta más que una disposición general derogatoria, con citación específica de los criterios valorativos de la legislación sobre expropiación forzosa.
-
DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS
El artículo nueve resume el contenido de toda la primera parte de la Ley.
Artículo nueve
-
La ejecución del planeamiento garantizará la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los afectados e implicará el cumplimiento de los siguientes deberes legales:
-
Ceder los terrenos destinados a dotaciones públicas.
-
Ceder el porcentaje de aprovechamiento que en cada caso se establece.
-
Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización en los plazos previstos.
-
Solicitar la licencia de edificación, previo el cumplimiento de los deberes urbanísticos correspondientes, en los plazos establecidos.
-
Edificar los solares en el plazo fijado en la preceptiva licencia.
A esto se añade en el artículo diez, la obligación de destinar los terrenos. y las construcciones al uso establecido por el plan, mantenerlas en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, y cumplir lo relativo a protección del me dio ambiente, patrimonio arquitectónico y rehabilitación urbana.
Y el artículo once resume las facultades urbanísticas inherentes al derecho de propiedad, en íntima conexión con las obligaciones para su ejercicio, es decir, la obligación de urbanizar, el derecho, y deber, al aprovechamiento urbanístico, la facultad y obligación de edificar y el derecho y deber de incorporar a la propiedad la edificación realizada.
Estos once primeros artículos tienen la consideración de legislación básica en su integridad, son por consiguiente de aplicación a Cataluña según la interpretación de los autores de la Ley y no lo son según la interpretación autonómica, que entiende invadido su ámbito de competencia con las pretensiones de la nueva Ley.
-
-
EL DERECHO A URBANIZAR
Nace del planeamiento más específico, que podrá definir la Autonomía, y que en Cataluña sigue siendo el mismo de la Ley del 75 (LS75) y de lo previsto en la del 90 (LS90). Es un deber a cumplir en los plazos que fije el Plan. En Cataluña estos plazos los fija el Consejero de Política Territorial y Obras Públicas y la Comisión de Urbanismo (arts. 51 y 52 Decreto Legislativo 1/1990 de 12 de julio (en adelante DL90).
Este derecho a urbanizar se extingue, sólo en los supuestos de, gestión privada, por incumplimiento de los plazos de urbanización efectiva, y de los deberes de cesión y equidistribución (art. 14 LS90). Pero no se pierde de forma automática, sino que requiere un expediente, una resolución y la audiencia del interesado, lo que hace suponer que pueden existir justificaciones motivadas que moderen esta extinción. Esta interpretación, no obstante, plantea algunas dudas al haberse suprimido una disposición adicional (quinta del texto remitido por el Congreso al Senado) que aclaraba que hasta la notificación del inicio del expediente se mantenían los derechos plenos del propietario.
La pérdida de éste o los demás derechos que se dirán, por incumplimiento de plazos, en tanto la Administración no incoe el expediente correspondiente, permite iniciar o proseguir el proceso de urbanización o edificación, siempre con reducción del 50 por 100 del derecho (art. 77.3 LS90). Ello nos lleva a concluir que los supuestos de incumplimiento de plazos injustificadamente, producirá uno de estos tres efectos: la pérdida del 50 por 100 del derecho, la expropiación forzosa por el 50 por 100 de su valor, o la inclusión de la finca en el Registro de Solares con una valoración final con idéntica sanción.
-
EL DERECHO AL APROVECHAMIENTO URBANISTICO
El derecho a, este aprovechamiento requiere previamente el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, lo cual debe hacerse en los plazos previstos y debe acreditarse. El certificado acreditativo se adquiere por silencio por el transcurso de tres meses sin resolución expresa. A estos efectos basta el ofrecimiento formal de cesión de las obras de urbanización y no requiere su recepción expresa.
El plazo lo fija generalmente el plan de etapas del Plan Parcial para los supuestos de iniciativa privada (art. 80 DL90) y subsidiariamente es de 4 años desde la aprobación del Plan (art. 15 LS90).
Este derecho se ha de concretar, en el supuesto de terrenos incluidos en una unidad de ejecución, en las parcelas edificables adjudicadas con las compensaciones económicas correspondientes, y en el suelo urbano en el que no se actúe por unidades de actuación, sobre la propia parcela o sobre otra parcela «lucrativa» si la propia está afectada por un uso público. Las diferencias a favor o en contra son objeto de compensaciones mediante la transferencia de aprovechamientos (arts. 17 y 44 a 56 LS90).
Este derecho se reduce al 50 por 100 si no se solicita la licencia en el plazo previsto. Este plazo lo fija el Plan, la Ley o el Programa de Actuación y subsidiariamente se fija en un año en suelo urbanizable y dos años en el suelo urbano (art. 18 LS90).
Esta reducción también se aplica a solares sin edificar y edificaciones ruinosas, y requiere la apertura de expediente y una resolución con previa audiencia del interesado en la que se decidirá sobre la posible expropiación o sujeción al régimen de edificación forzosa valorándose en todo caso con esta reducción del 50 por 100.
Seguimos en...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba