Reflexiones sobre la rectificación de diferencias registrales y catastrales después de la Ley 2/2011, a la luz de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado

Autor:Miguel Romero Velasco
Cargo:Profesor Titular de Derecho Civil. Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales. ETEA. Universidad de Córdoba
Páginas:3463-3488
RESUMEN

Los problemas y consecuencias jurídicas derivadas de la errónea identificación de fincas registrales y de parcelas catastrales son frecuentes en la generalidad de los países. Las fincas suelen estar deficientemente identificadas en muchos casos, ya que la delimitación y linderos establecidos en el Registro no coinciden con los límites territoriales actuales consecuencia, en la mayoría de los... (ver resumen completo)

 
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I Los problemas del doble registro de datos identificativos de los bienes inmuebles

Las consecuencias jurídicas producidas por una identificación, con discrepancias, de fincas registrales y de parcelas catastrales está presente en la actualidad debido a la exactitud de identificación con los nuevos procedimientos de medición sobre referencias geográficas o georreferenciadas. Las fincas suelen estar identificadas con errores de exceso de cabida o de segregaciones o divisiones no registradas en bastantes casos, ya que la delimitación y linderos establecidos en

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el Registro no coinciden con los límites territoriales actuales, consecuencia en la mayoría de los casos de los precisos métodos de medición y de la aplicación de procedimientos de identificación por satélite, así como por las diferencias de denominación en el caso de fincas rústicas. Las parcelas catastrales, en otras ocasiones, no están claramente identificadas en cuanto a la titularidad del bien, ello origina discrepancias entre registro y catastro que derivan en procedimientos de rectificación catastral y registral, y que en ocasiones terminan sin solución o con procesos judiciales. El tema en cuestión ha sido una preocupación constante de las instituciones implicadas, la Instrucción de 2 de marzo de 2000, de la DGRN, sobre implantación de la base cartográfica en los Registros de la Propiedad establecía en su introducción que «una de las necesidades tradicionalmente sentida en el ámbito del Registro de la Propiedad ha sido poder identificar las fincas objeto del trafico jurídico mediante soporte cartográfico que permita su precisa delimitación territorial, robusteciendo la seguridad jurídica de las transmisiones inmobiliarias». El trabajo se va a centrar en analizar algunas recientes Resoluciones de la DGRN resolviendo problemas derivados por la doble identificación de la parcela catastral y de la finca registral, y cómo la reciente Ley 2/2011 ha establecido un procedimiento de subsanación de esas diferencias con modificaciones importantes en la Ley de Catastro. En ocasiones el interés de control ha sido exclusivamente fiscal dando lugar a la existencia de bases de datos catastrales que aseguraban ingresos públicos derivados de los bienes inmuebles. En otras, los controles registrales se debían a la necesidad de garantizar la seguridad jurídica de los compradores y de los propietarios en el momento de la transmisión de la propiedad. En el presente trabajo no vamos a hacer un análisis de los problemas derivados de las inscripciones en el Registro de la Propiedad y de los efectos que de ellas se derivan como consecuencia de la aplicación de los principios registrales. La reciente Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible (BOE de 5 de marzo) ha articulado una reforma para agilizar los procedimientos de rectificación de Catastro y Registro al objeto de llevar a un grado mayor la coordinación entre ambas instituciones. En todo caso la reciente reforma legislativa de la actividad catastral, trata de mejorar su coordinación con el Registro de la Propiedad, como manifiesta el preámbulo de la Ley 2/11, y mantiene la prevalencia de los datos del Registro sobre los del catastro en el reformado artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se modifica el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

II Revisión de resoluciones de la rdgrn sobre la rectificación de discrepancias registro-catastro

La reciente Ley 2/2011, de Economía Sostenible, reforma algunas disposiciones de la Ley de Catastro en orden al procedimiento de subsanación de discrepancias en los datos de inscripción registral y en los datos de catastro. Tanto la Dirección General de los Registros y del Notariado como el Tribunal Supremo han tratado previamente la cuestión en varias de sus resoluciones y sentencias. La Ley Hipotecaria se refiere en el artículo 39 a la posible inexactitud del Registro de la Propiedad, entendiendo por tal todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, considerándose que esa inexactitud se está refiriendo a una situación jurídica y no a una situación de hecho como pudieran ser las inexactitudes por mayor o menor cabida o por deficiente identificación de la situación, y es que estaremos

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ante problemas derivados de estas situaciones sobre todo en los excesos de cabida, que siempre supondrá una disminución de la cabida de las fincas colindantes.

Las Resoluciones citadas aquí hacen referencia a cuestiones que se han planteado, normalmente por mayor o menor cabida, con origen en divisiones o segregaciones de fincas inmatriculadas después de esos actos jurídicos y que no dejan de constituir uno de los supuestos de diferencias identificativas entre los datos de Registro y los de catastro:

1. La resolución de la dgrn, de 19 de abril de 2011

En una de las más recientes Resoluciones sobre la cuestión (BOE, núm. 112 del 11-5-2011), se plantea el problema de una escritura pública en la que se contiene la partición hereditaria de unos cónyuges y como operación previa a la partición, se declara un exceso de cabida, sobre una de las fincas inventariadas. De la misma forma se describe la finca con una superficie construida que no constaba en el Registro y se la divide en régimen de propiedad horizontal, por ello se incorpora a la escritura una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca con la mayor superficie y se acompaña copia de la escritura, constando en el Registro la misma superficie que aparece en el titulo adquisitivo que causó la inscripción registral. Una vez presentada la escritura en el Registro de la Propiedad, fue inscrita parcialmente pero se suspendió el exceso de cabida declarado.

La nota de calificación del Registrador dejaba claro cuáles eran los procedimientos de rectificación de los excesos de cabida y que no se acreditaba la previa adquisición por los causantes de tal exceso, por ello no acreditándose tal circunstancia y existiendo dudas sobre la identidad de las fincas es preciso para la inmatriculación del exceso de cabida que se acredite el exceso mediante Acta Notarial de Presencia o Notoriedad que incorpore un plano de situación con escala semejante a la del catastro y además que se acompañe informe de técnico, o mediante Expediente de Dominio.

Contra la nota de calificación del Registrador se interpone recurso donde se establece que el Reglamento Hipotecario en su artículo 298, párrafo 3, recoge otros medios de inmatriculación además de los citados en la nota de calificación, concretamente la posibilidad de inmatriculación de excesos de cabida de fincas ya inscritas y que reúnen todos los requisitos exigidos en el párrafo primero del artículo 298 del RH, puesto que el exceso de cabida está acreditado mediante certificación catastral descriptiva y gráfica que permita la perfecta identificación de la misma 1.

Emitido informe por el Registrador elevó el expediente a la Dirección General que una vez establecido el debate sobre la inscribibilidad de un exceso de cabida acreditado por certificación catastral descriptiva y gráfica, resuelve

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desestimando el recurso y confirmando la nota de calificación del registrador, conforme a los Fundamentos de Derecho siguientes: «Esta Dirección General ha señalado que la registración de un exceso de cabida -stricto sensu- solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior, que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física, que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional. Sin embargo para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente» 2.

El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en sentencia de 25 de septiembre de 2007, resolviendo sobre la impugnación de un recurso relativo a una agrupación de fincas con declaración de exceso de cabida cita la doctrina del Tribunal Económico Administrativo Central según la cual: «...los excesos de cabida se equiparan físicamente a los expedientes de dominio y actas de notoriedad...», el motivo del recurso, además del propio exceso de cabida, estaba también en impugnar la constitución del hecho imponible del ITP y AJD del exceso de cabida, ya que según la recurrente la constatación...

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