Los expedientes de reanudación del tracto en los casos de inscripciones contradictorias de menos de treinta años
| Autor | Rafael Ramos Folqués |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 401-416 |
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Cuanto más se medita sobre el artículo 34 de la L. H. más se afirma el convencimiento en la pureza científica del concepto de tercero hipotecario. Lo es quien adquiere de buena fe, a título oneroso, de quien es titular en el Registro e inscribe su derecho. Sin embargo, ese titular inscrito que de buena fe adquirió, a título oneroso, de quien era dueño registral, será perfectamente atacable si enajena extrarregistralmente su derecho por quienes traigan causa del adquirente extrarregistral. En este supuesto se debilita su posición hipotecaria, a menos que surja un nuevo tercero hipotecario, a tenor de los artículos 1.473 del C. c. y 34 de la L. H. Su figura ya no es la del legítimo tercero hipotecario que a todo evento protege la legislación.
Esto nos lleva a admirar también la excelente visión jurídica de clasificar las relaciones jurídicas en dos grupos : entre partes y respecto de terceros. Así se alcanza a ver con diafanidad que el titular registral que ha traspasado a otro su derecho, pero sin acceso al Registro, no es propietario para quien de él adquirió, pero no deja de serlo para quienes ignoran aquella transferencia. Nos hallamos frente a una realidad jurídica, y frente a una situación jurídica re-Page 402gistral aparente, y ambas situaciones producen consecuencias jurídicas. Si entre ellas hay colisión, triunfa la consecuencia producida por la apariencia registral si se llega a inscribir, porque entonces surge el auténtico tercero hipotecario ; pero si este tercero no surge entonces la realidad jurídica, que es la extrarregistral, tiene acción para deshacer la apariencia del Registro. Es la acción de rectificación.
La L. H., en el párrafo penúltimo del artículo 40, dice que «la acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive». El dominio de que deriva la acción rectificadora no es sólo el inscrito erróneamente o con lesión, sino también el no registrado. El párrafo inicial del mismo artículo 40 así lo aclara : La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito...» Más explícito resulta el artículo 272 del R. H. : «El propietario -dice- que careciere de título escrito o que aun teniéndolo no pudiera inscribirse por cualquier causa, podrá obtener la inscripción de su derecho con sujeción a lo dispuesto en el artículo 201 de la Ley
Bien patente queda que el titular de un derecho real no inscrito tiene derecho a instar la rectificación del Registro, siempre que no haya surgido el tercero hipotecario en los supuestos del 1.473 del Código civil. Se trata de un derecho expresamente declarado y reconocido por la L. H. Consecuentemente será nuestra legislación hipotecaria, es decir, es a esa Ley y a su Reglamento a los que incumbe arbitrar los medios adecuados para el ejercicio del derecho. Uno de esos medios es el expediente de dominio. Los artículos 40, 201 y 202 de la Ley, y 272 del Reglamento así lo dicen.
Pero prácticamente se da la paradoja de que tal derecho, objetivo, declarado por la Ley, en determinados casos no cuenta con medios hábiles para su ejecución. Y no sólo se da esta paradoja, sino la de que un expediente de dominio aprobado por el Juez (porque a su juicio quedó justificado el dominio por el actor), no sea inscribible. Los cases a que me refiero no son los que determinan la suspensión como en el supuesto del artículo 276 del Reglamento (la nota del Catastro o amillaramiento para la próxima alteración), sino los que ocasionan la denegación, como cuando no consta, en el supuesto del párrafo tercero del artículo 202 de la Ley, la citación en persona. Algunos creen que la llamada citación personal no es la regulada por el artículo 262 de la Ley de Enjuiciamiento civil, sinoPage 403 que por tal entienden la que se hace por medio de cédula. Pero esto no es lo que dice la Ley, y a ella nos atenemos ; y por tanto si no hubo lectura de providencia y entrega de copia no hubo citación en persona.
La paradoja a que nos referirnos proviene de que el párrafo 3.° del artículo 202 ha sido escrito mirando más que a los efectos de declarar o no justificado el dominio, a los puramente registrales de cancelación de inscripciones contradictorias y. subsiguiente inscripción de derecho justificado; en tanto que el 201 ha sido escrito mirando exclusivamente a la justificación del derecho que se pretende inscribir. El mismo artículo 202 ha previsto la posibilidad de la paradoja, ya que admite la existencia de un expediente tramitado según el 201, pero al que falten los requisitos del párrafo 3.° del 202. Su frase es la siguiente : «Los expedientes tramitados con arreglo al artículo anterior... serán inscribibles si el titular ha sido citado tres veces, una de ellas, por lo menos, personalmente.» La observación no la conceptuamos baladí a los efectos de la interpretación que daremos más adelante a este párrafo 3.° del 202. Una cosa es llevar al Juez de convencimiento de la justificación de un derecho y otra es la de su inscripción. Aquélla puede lograrse aunque no se cite personalmente al titular inscrito o a sus causahabientes, pero no asi la inscripción si se sigue al pie de la letra el sentido de las palabras del 202. De ser así, la persona asistida del derecho y acción a rectificar se verá sin uno y otra cuando el titular no admita la citación o no sea habida en el domicilio, o se ignore su paradero, y se halle frente a una inscripción contradictoria de menos de treinta años. No sólo se verá desprovista de derecho efectivo en los casos de ignorado paradero, sino en el de que la persona que se va a citar no dé ocasión a la lectura, ni reciba la copia de la providencia. Porque una cosa es citar y otra hacer constar en autos la diligencia ; aquélla es la lectura y entrega de copia, y ésta la firma de la diligencia par actuario y persona citada, o por dos testigos, en su caso.
Todo cuanto se dice y se pueda decir en contra de las citaciones por cédula y por edictos para demostrar que los interesados no se enteran es cierto. Pero hay casos en que el actor cuenta con la razón, la moral, la legitimidad.. La mayoría de esos casos son una realidad jurídica Por esto, el Derecho, las Leyes, no descienden al partidismo, sino que se elevan a la objetividad, a la generalidad, a dar soluciones abstractas, sin prejuicios, pero también sin perjuicioPage 404 de las reclamaciones que la individualidad del caso origine. Sin duda, por la insuficiente garantía del proceso de estos expedientes, y para no faltar a la objetividad normativa, nos dice el Reglamento Hipotecario que la declaración de estar o no justificado el dominio no impide al perjudicado incoar posteriormente el declarativo que corresponda.
En puridad, ni esta declaración o reserva de derechos del 284 del R. H., de las prevenciones del artículo 202 de la L. H., son una garantía para el titular inscrito o sus causahabientes. No lo son, porque si antes de promoverse el declarativo apareciese el tercero hipotecario sólo le quedaría a ese titular o a sus causahabientes acciones personales, incluso la de nulidad ; y porque si las personas señaladas como causahabientes realmente no lo fueran se quedarían tan tranquilas, y el expediente resultaría tramitado con todas las exigencias del 202. Esta suposición de un causahabiente irreal creemos que puede darse aun sin mala fe ; pero lo cierto es que puede darse, con buena o con mala fe, y que desde luego, aparentemente, el expediente es correcto. El caso puede darse a tenor de los artículos 279 y 285 del R. H., ya que según los mismos en estos expedientes de reanudación del tracto no se ha de justificar documentalmente la cualidad de heredero o. causahabiente, ni respecto de la persona de quien procedan los bienes o derechos, ni respecto del titular inscrito. El Juzgado se limitará a ordenar la citación, sin más averiguaciones, de las personas designadas por el actor como tales herederos. El legislador, en este punto concreto, no anduvo afortunado si su pensamiento era imposibilitar las cancelaciones de inscripciones de menos de treinta años, porque en vez de limitarse a exigir la justificación de una diligencia judicial, debió exigir la identificación entre persona señalada y cualidad que se le atribuye.
Admitida la paradoja de un expediente aprobada según el 201, pero no inscribible a tenor del 202, surgen más consideraciones. Porque...
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