La protección de la legalidad urbanística y las moratorias en la concesión de licencias de edificación

Autor:Susana Sandín Llorente
Cargo:Abogada y Executive MBA. Socia directora de SANDIN ABOGADOS. Real Estate
 
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En los últimos años, se han aprobado en Cataluña diversas moratorias urbanísticas que han afectado principalmente a los sectores inmobiliario y hotelero. Algunas de ellas han tenido resonancia en los medios de comunicación de tirada nacional como la moratoria hotelera que aprobó el Ayuntamiento de Barcelona en el año 2015, o la aprobada por la Generalitat en enero de 2019 que afectaba a los primeros 500 metros de litoral suspendiendo las licencias de edificación sobre el mismo, y que un mes más tarde, extendía a la segunda línea de costa y que afectaba a varios municipios de la Costa Brava.

Otras regiones han adoptado este tipo de medidas. En Gran Canarias, en los años 2001 y 2003, se aprobaron varias moratorias de licencias de edificación para uso turístico. En el 2007, el Gobierno Balear aprobaba una moratoria en la concesión de licencias de obra que afectaba a áreas de especial protección ambiental para las Islas Baleares.

En el presente artículo voy a tratar sobre la aplicabilidad de la moratoria en la concesión de licencias de edificación en aquellos casos en que, tras su entrada en vigor, debe procederse a legalizar una edificación realizada sin licencia. ¿Debe prevalecer la protección de la legalidad urbanística sobre la moratoria? ¿La moratoria deja sin efecto el requerimiento de legalización realizado por la Administración en el seno de un expediente administrativo con anterioridad a su entrada en vigor?

Estamos ante una cuestión no pacífica, sobre la que existe diversidad de opiniones, y que no ha sido aclarada de manera unánime por la jurisprudencia. El presente artículo expone los razonamientos y fundamentos jurídicos sobre los que baso mi opinión favorable a la prevalencia de la protección de la legalidad.

De conformidad con los arts. 148.1.3. y 149.1 de la Constitución Española, corresponde al Estado, la competencia exclusiva para regular las condiciones básicas del ejercicio del derecho de la propiedad, las garantías generales en materia de expropiación forzosa, el régimen de valoración del suelo, los aspectos registrales y la responsabilidad patrimonial de la Administración. Todo ello está regulado en el Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. Las Comunidades Autónomas tienen competencia exclusiva en urbanismo y por ende, en disciplina urbanística, en vivienda, y en ordenación del territorio. La regulación del Suelo y Vivienda existente en cada Comunidad Autónoma es el marco legal en esta materia y debe respetar la regulación estatal vista. Las competencias en urbanismo (disciplina urbanística), vivienda y ordenación del territorio están delegadas en los Ayuntamientos (art. 25.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de Régimen Local), y se instrumenta en cada municipio, a través del plan general de ordenación urbana y otras figuras del planeamiento que deben respetar aquél.

Las moratorias tienen un plazo de vigencia que suele ser de un año desde su fecha de publicación en los diarios oficiales. Con...

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