La propuesta de normalización de viviendas en la revisión del Plan General de Marbella

Autor:Alejandro Javier Criado Sánchez
Cargo:Profesor de Derecho Administrativo de la Universidad de Cádiz Doctor en Derecho y abogado
Páginas:116-135
RESUMEN

Se analizan las líneas generales de la propuesta del documento de la revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella, aprobado inicialmente el pasado 19 de julio de 2007, en relación con la denominada «normalización de viviendas». Dicho análisis no sólo incluye los criterios generales de la «normalización» desde el punto de vista de la alteración del planeamiento, sino además... (ver resumen completo)

 
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1. Consideraciones generales

El presente estudio tiene como objetivo analizar las líneas generales de la propuesta del documento de la revisión del Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella, aprobado inicialmente el pasado 19 de julio de 2007, en relación con la denominada «normalización de viviendas». Desde el punto de vista jurídico y doctrinal, resulta de enorme interés en el ámbito de los límites de la potestad de planeamiento.

Antes de iniciar dicho análisis, hay que partir de una premisa esencial respecto a la situación urbanística del municipio de Marbella, y es que en modo alguno existe un problema grave de desarrollo urbanístico. A pesar de que las construcciones que se hayan podido llevar a cabo al margen del planeamiento vigente, Marbella sigue siendo una ciudad de una singular belleza y atractivo a nivel nacional e internacional. Si que existen, sin embargo, deficiencias dotacionales que son solucionables. De hecho, el nuevo Plan General no sólo reconoce la práctica totalidad de las edificaciones existentes por ser acordes con el modelo de ciudad que plantea sino que, además, establece una ratio de 80 m² de dotación por habitante, concretamente 60 m² de áreas libres y 20 m² de equipamiento, comparable con la que cuenta una ciudad como Londres. Page 117

2. Tramitación del plan general de Ordenación Urbanística de Marbella
2.1. El término municipal de Marbella

El término municipal de Marbella tiene una población censada de 117.000 habitantes, aunque la real supera los 200.000 habitantes. Según el Avance del PGOU de Marbella, tiene una capacidad de alojamiento privado para 369.100 personas. Cuenta con una superficie de 117 km² y una línea de costa de casi 27 km.

2.2. El planeamiento general en Marbella

Marbella contó con su primer Plan General en el año 1968, coincidiendo con un periodo de fuerte expansión económica. Se desarrollaron numerosas urbanizaciones residenciales y turísticas, en muchos casos ligadas a hoteles, campos de golf, puertos deportivos, etc. Este Plan de 1968 formaba parte del «Plan Comarcal de la Costa del Sol», descendiente a su vez del «Plan de Ordenación y Desarrollo de la Costa del Sol» que, redactado en 1959, fue aprobado por la Comisión Central de Urbanismo en 1961.

En 1981 se inicia el proceso de revisión-adaptación de su Plan General, que se aprobó inicialmente en diciembre de 1985 y definitivamente el 3 de junio de 1986, aunque condicionado a la modificación de una serie de aspectos, por lo que se redactó un expediente de cumplimiento que fue aprobado definitivamente el 12 de Marzo de 1990. Posteriormente se redactó por el Ayuntamiento el texto refundido de todo lo anteriormente aprobado, que fue publicado íntegramente en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga el 28 de noviembre de 2000.

A los cinco años de la aprobación del Plan General de 1986, la corporación municipal decide el 13 de agosto de 1991 iniciar un nuevo proceso de revisión del planeamiento general, que es aprobado provisionalmente en noviembre de 1997, si bien la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Málaga, con fecha de 20 de julio de 1998, acordó la no aprobación definitiva Page 118 de dicho documento de revisión del Plan de Marbella elaborado por el Ayuntamiento.

Tras varios nuevos intentos frustrados de aprobación definitiva del Plan General de Marbella, se elabora un nuevo documento por un equipo redactor externo al Ayuntamiento, cuyo Avance se acuerda publicar el 30 de julio de 2005 y cuya Aprobación Inicial por el pleno del Ayuntamiento de Marbella se produce el día 19 de julio de 2007.

2.3. El avance de la revisión actual del PGOU de Marbella

El equipo redactor planteó en el Avance, y se ha materializado en la Aprobación Inicial del nuevo Plan General de Marbella, un modelo de ciudad que se denomina «Proyecto de Ciudad-Cluster de Excelencia». Tiene como objetivo fundamental dotar a la ciudad de un determinado «perfil diferencial» y de un estilo de vida singular que, si está eficientemente diseñado, será un poderoso instrumento para crear valor añadido, a fin de desencadenar dinámicas complementarias de crecimiento cualitativo económico, social y ambiental.

Como problemas fundamentales a los que se enfrenta este Plan, sin duda son tres: abastecer a Marbella de las dotaciones necesarias, resolver el problema de la movilidad y resolver la situación de edificaciones amparadas en licencias no ajustadas al planeamiento vigente.

3. La normalización de viviendas del Plan General de Marbella
3.1. La normalización y el modelo de ciudad

El nuevo Plan General de Marbella plantea un modelo de ciudad con los siguientes objetivos:

  1. La calidad integral, la diferenciación y la rentabilidad estratégica como claves de futuro. Page 119

  2. Un importante esfuerzo en las infraestructuras básicas.

  3. Marbella como «ciudad jardín razonablemente compacta».

  4. Revitalización del centro histórico de Marbella.

  5. Creación de nuevas centralidades para acoger actividades dinamizadoras.

  6. Intervención en las áreas turístico-residenciales.

  7. Marbella, «capital» de la Costa Sol occidental.

Además, el Plan General plantea lo que denomina el proceso de «normalización de viviendas» como un elemento esencial para alcanzar dicho modelo, por la enorme aportación de suelo dotacional previsto en dicho proceso, en el que se reconocen la práctica totalidad de las construcciones que a juicio del Plan General son «irregulares».

Entre los problemas que pretende afrontar el Plan General, aparte de la normalización, se encuentra la previsión de un crecimiento natural y racional conforme a la capacidad de acogida de su territorio; la adopción de un nuevo sistema de movilidad y accesibilidad; la adopción de un nuevo modelo urbanístico perfectamente integrado en el marco territorial; la provisión de nuevos suelos para equipamientos públicos; la conformación de un sistema de espacios libres adecuado a las necesidades del municipio; la generación de suelo apto para urbanizar, con destino a viviendas con reserva de un porcentaje adecuado para promociones acogidas al régimen de VPO, y la previsión de espacios adecuados para implantar actividades económicas.

3.2. Las irregularidades y la ejecución de sentencias

El Avance del Plan General, así como el documento aprobado inicialmente, hacen un análisis de las licencias concedidas que considera no se ajustan al Plan General vigente y establecen una clasificación de «licencias irregulares»1: Page 120

  1. Licencias que autorizan mayor edificabilidad o/y densidad que la permitida en el planeamiento vigente en las parcelas con usos lucrativos.

  2. Licencias que autorizan edificaciones privadas en terrenos calificados por el planeamiento vigente con destino a espacios libres públicos y dotaciones.

  3. Licencias otorgadas de forma anticipada en suelo urbano o urbanizable en terrenos integrados en ámbitos de actuaciones urbanísticas sujetas a planeamiento de desarrollo y a procesos redistributivos de carácter integrado.

  4. Licencias en suelo clasificado como no urbanizable. Principalmente en terrenos clasificados así en el Plan General de 1986, en los que el proceso de revisión de planeamiento general fallido proponía ámbitos de suelo urbanizable.

El Avance, además, cita como ejemplo de la irregularidad del primer grupo de licencias, sentencias de la Sala de lo Contencioso de Málaga del Tribunal Superior de justicia en las que se acuerda su anulación como, por ejemplo, la número 2872/2003 de 29 septiembre, la número 3025/2003 de 17 octubre o la número 3295/2003 de 13 noviembre. Así, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia Andalucía, Málaga, núm. 3295/2003 de 13 noviembre establece, en primer lugar, que el Ayuntamiento no puede alegar la falta de aplicabilidad del PGOU de 1986 porque no se haya publicado íntegramente, dado que lo conoce, y que no puede aplicar en lugar de este PGOU no publicado otro que ni siquiera ha entrado en vigor, como es el aprobado provisionalmente en 1998, y que ha sido el que ha servido de base para una gran parte de las licencias irregulares existentes en Marbella. En segundo lugar, que menos aún puede otorgar validez a un convenio urbanístico como base para el otorgamiento de una licencia, puesto que ni siquiera es norma:

El Ayuntamiento no debería fundamentar...

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