Propiedad sobre pisos y habitaciones
| Autor | Jerónimo González |
| Páginas | 358-371 |
Propiedad sobre pisos y habitaciones 1
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El régimen de la comunidad de bienes se halla desenvuelto en el articulo 398 del Código civil, a base de los acuerdos tomados por la mayoría de los participes para la administración y mejor disfrute de la cosa común. Por mayoría se entiende la mayor cantidad de intereses, y si no resultare, o el acuerdo fuere gravemente perjudicial a los copartícipes, el juez provee, a instancia de parte, lo que corresponda.
Este artículo es de aplicación directa a la copropiedad de casas distribuidas por pisos, con dos reservas fundamentales : primera, que, por pertenecer privadamente a un partícipe la habitación que ocupa, no se halla, en cuanto a ella se refiere, sujeto al voto de la mayoría ; segunda, que los títulos de propiedad o los reglamentos aprobados por los copropietarios suelen contener disposiciones especiales sobre la administración y vigilancia del inmueble, ejecución de trabajos, nombramiento de síndico, gerente o representante, convocatoria de los copropietarios, contabilidad, adelantos, fondos de reserva, aseguramiento, arbitraje, etc.
La variedad de estas relaciones jurídicas, las múltiples obligaciones y responsabilidades que engendra, así como la afectación directa del edificio a los gastos y créditos, acercan el tipo exami-Page 359nado a una sociedad sin personalidad ; pero las diferencias entre sociedad y copropiedad son demasiado notables para que podamos confundirlas. La sociedad tiene por objeto la realización de un fin o la adquisición de un lucro ; es eminentemente activa y asocia a las personas por una unión íntima de intereses ; la comunidad se limita al edificio, carece de la affectio socictalis, es pasiva y constituye una yuxtaposición de intereses. Los socios se confieren implícitos apoderamientos que en la comunidad no pueden presumirse. El contrato de sociedad se celebra intuitu personae en las hipótesis más análogas a la comunidad estudiada, mientras que ésta no atiende a las características presonales de los copropietarios, ni limita su cambio, ni prohibe la cesión de los respectivos derechos. Por todas estas razones, la sociedad se extingue cuando expira el término o concluye el negocio, y cuando muere, o se incapacita por interdicción, o por insolvencia cualquiera de los socios, y aun por la simple voluntad de uno de ellos, supuestos todos que carecen de interés en las copropiedades permanentes de casas por pisos. En fin, examinando los artículos de nuestro Código relativos a las responsabilidades de los socios, por ejemplo, el 1.685 y ? 1.686, podríamos hacer una selección de preceptos inaplicables a la copropiedad, del mismo modo que en el terreno procesal podemos separar la acción communi dividundo de la acción pro socio.
Por actos de administración, como antagónicos de los dispositivos, entendemos cuantos tienen por objeto conservar y utilizar la cosa común, percibir sus frutos, gestionar los negocios dirigidos a tales fines, cumplir las obligaciones impuestas por la autoridad, que no impliquen modificación de la cabida superficial, constitución de derechos reales o formalización de títulos inscribibles.
En atención a la propiedad exclusiva que corresponde al propietario de un piso, éste podrá alquilarlo sin necesidad de comunicar el contrato a los demás comuneros, desahuciar a los inquilinos, recibir las cantidades que por el concepto de renta o alquiler le sean debidas y cancelar las hipotecas que para tal seguridad se hubiesen constituido, demandar y ser demandado por su arrendatario, etc.
Como en esta clase de copropiedades podemos distinguir la administración de las cosas comunes frente a la administración dePage 360 las cosas peculiares, cabe preguntar si respecto de la primera serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. Para contestar a esta pregunta ha de tenerse en cuenta que la habitación o piso es la parte principal, y los patios, escaleras, portal, etc., son accesorios que han de seguir el destino de aquéllas, y no pueden ser objeto de un contrato independiente. Así, no está autorizada la mayoría para alquilar el portal a un joyero si se compromete el destino del edificio o se disminuye el derecho de algún copartícipe. Tal sería el caso cuando el portal fuera bastante ancho para permitir la entrada de un coche, y con la modificación resultara imposible este servicio.
Por lo demás, volveremos sobre las facultades de los copropietarios en los apartados siguientes.
La administración, como tal, no constituye una persona jurídica, y cuando se halla encomendada a un síndico, gerente o apoderado, es un órgano de carácter fiduciario. Por esta razón no son aplicables al gerente todos los preceptos relativos al contrato de mandato, y en especial los que permiten la revocación por la sola voluntad de uno de los interesados. En los reglamentos confeccionados por los notarios y jurisconsultos belgas se suele encargar al síndico de la buena conservación de las partes del inmueble y de las cosas de uso o servicio común, especialmente la vigilancia del portero, así como se le ordena ejecutar los trabajos de reparación urgentes o los acordados por la asamblea de los copropietarios, repartir entre éstos los gastos en la proporción reglamentaria, reunir los fondos y pagar a obreros y proveedores. Todavía se robustecen más sus facultades frente a los terceros y a las autoridades administrativas y judiciales confiriéndole la representación del inmueble y los poderes necesarios para responder en juicio cuando se ejercite alguna acción posesoria contra la comunidad. Y para que la analogía de ésta con la sociedad anónima sea más visible se le encarga de convocar la asamblea general y redactar el orden del día, de llevar la contabilidad, custodiar los fondos, archivar las actas y comunicar las decisiones.
Por lo que a nuestro país toca, creemos que el administrador nombrado por la mayoría de los copropietarios, cuyas analogías con el gerente de un negocio y con el naviero del buque pertene-Page 361ciente a varias personas son indiscutibles, goza de facultades solamente revocables con sujeción a los términos del reglamento aprobado.
En caso de duda, no debemos aplicar el artículo 1.731 del Código civil, a cuyo tenor si dos o más personas han nombrado un mandatario para un negocio común, le quedan obligadas solidariamente para todos los efectos del mandato, sino el artículo 393 del mismo Cuerpo legal, según cuyos términos, el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
El citado decreto ley de 20 de Julio de 1926, que modificó el artículo 6.° del Reglamento de 8 de Julio de 1922, habla de las casas colectivas distribuidas por viviendas, cuyos diversos propietarios se asocien para la administración de los servicios comunes a la casa, mediante las reglas lícitas que ellos mismos pacten en documento...
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