Los principios hipotecarios y la Propiedad Horizontal.
| Autor | Carlos Altarriba Sivilla |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 79-112 |
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Desde el punto de vista del Derecho registral español hoy vigente, la Propiedad Horizontal inscrita no es otra cosa que la constatación registral erga omnes de una declaración de voluntad, en virtud de la cual una propiedad ordinaria, única o proindivisa, sobre un edificio construido totalmente o con su construcción comenzada, se convierte en una propiedad sujeta a un régimen especial, en el que nace una propiedad ordinaria, exclusiva y excluyente, sobre todos y cada uno de los pisos o locales independientes, íntimamente relacionada con un derecho de copropiedad conjunto, indivisible e inseparable sobre todos los elementos comunes del edificio total, necesarios o convenientes para el adecuado uso o disfrute de cada departamento o local, determinados por la ley o por la voluntad, con la fijación necesaria de la cuota centesimal que corresponde a cada local o piso sobre el valor total del inmueble.
Y precisamente esa dualidad de titularidades provoca en el Registro de la Propiedad el nacimiento de una serie de nuevos folios regístrales, uno por cada piso o local susceptible de aprovechamiento independiente, todos derivados de un antiguo y básico folio matriz, el destinado al edificio total, que no muere nunca, pues siempre refleja la primitiva titularidad, adquisitiva u originaria, sobre el edificio total, su constitución en régimen de Propiedad Horizontal y la titularidad comunal sobre los diversos elementos necesarios para el uso y disfrute de los pisos, y por eso estará en todo momento relacionado con todos y cada uno de los demás folios que proclaman las titularidades, especiales sobre la propiedad exclusiva de los departamentos independientes.
Esto hace que surja una modalidad especial en el juego de los principales principios hipotecarios, que no pueden contemplarse respecto de Page 80 la Propiedad Horizontal con la mentalidad hipotecaria clásica, puesto que su actuación viene fuertemente condicionada por las especiales características de este régimen de la propiedad.
Para la mayor claridad de la materia y dado el carácter eminentemente práctico que quiere tener esta comunicación, vamos a estudiar por separado la actuación de cada uno de los principales principios hipotecarios en el régimen de la Propiedad Horizontal.
Nuestro régimen hipotecario español adopta el sistema del folio real o de la registración por fincas, de manera que en la hoja registral de cada una convergen todas las operaciones a ella concernientes, de forma que el Registro para un tercero es el folio abierto a la finca (resolución de la Dirección General de los Registros de 11 de abril de 1928), porque una de las principales exigencias del Registro de la Propiedad es, como dice la misma resolución, que cada finca o entidad hipotecaria aparezca inscrita bajo folio y número especial, con objeto de que las terceras personas a quienes la inscripción interese sepan dónde han de encontrar cuanto al inmueble haga relación y cuanto defina su situación jurídica, sin temor a las limitaciones consignadas en otros asientos independientes.
Consagran este principio de especialidad los artículos 7, 8, 9, 13 y 243 de la Ley Hipotecaria 1, que consecuentes con la consideración de la Page 81 finca como entidad hipotecaria única, soporte jurídico de todos los derechos reales que a ella se refieren, exigen su clara y perfecta determinación, su descripción, su independencia, la especificación perfecta de los derechos que le afectan y los titulares de los mismos y de la finca que los soporta.
Sin embargo, esta exigencia se rompe, en parte, en los edificios constituidos en régimen de Propiedad Horizontal, puesto que, a tenor de la nueva redacción del artículo 8 de la Ley Hipotecaria, en sus números 4 y 5, resultará inscrita la finca total, el edificio entero, en un folio registral, y todos y cada uno de sus pisos o locales en folios separados e independientes.
En estos últimos se constata el derecho de propiedad exclusiva sobre el piso o local independiente y todos los derechos reales que le afecten; en aquél, todos los que se refieran al edificio en conjunto, así como la constitución del régimen de Propiedad Horizontal, sus Estatutos, la comunidad o copropiedad sobre todos los elementos comunes con su carácter de especial e indivisible, la propiedad exclusiva sobre los anejos, los pisos del edificio meramente proyectados y todas las cargas o gravámenes que puedan afectar al edificio entero o constituirse sobre él.
Este sistema dualista, consecuente con el criterio que tiene nuestro legislador civil sobre el régimen de Propiedad Horizontal, hace que aparezcan en el Registro de la Propiedad dos folios distintos relativos a una misma finca: uno a la finca u edificio total; otro a una parte de la misma, que es uno de sus pisos o locales.
Por ello esta inscripción separada de los pisos o locales no supone una segregación en el sentido hipotecario de esta palabra, sino el nacimiento de una finca independiente, pero no de una manera absoluta, sino independiente en régimen de Propiedad Horizontal, lo cual quiere decir que la misma no rompe nunca el cordón umbilical que le une a la inscripción de la finca matriz, que nunca se cancela, sino que siempre permanece viva y con plenitud de efectos, de tal forma que el principio de especialidad juega en el sentido de la existencia de dos folios registrales pertenecientes a la misma finca, siempre relacionados entre sí, y que el tercero Page 82 tendrá que conocer para quedar enterado de la verdadera configuración, límites y cargas de la titularidad inscrita.
Y para aclarar conceptos bueno será que digamos que únicamente nos estamos refiriendo al supuesto de que conste en los libros regístrales, además de la inscripción del edificio total, una inscripción separada para cada uno de sus pisos o locales, y no al caso de que bajo el mismo número de finca del edificio total conste, además de la inscripción de su constitución en régimen de Propiedad Horizontal, la inscripción de sus diferentes pisos o locales, sus transmisiones de dominio y la constitución de los derechos reales limitativos sobre cada uno de los mismos, puesto que entendemos, con Ventura Traveset 2 y con Batlle 3, que después de la Ley de 21 de julio de 1960 ya no es posible aquella situación confusa de mantener bajo el mismo número y finca el edificio en conjunto y los diferentes pisos o locales que lo componen, sino que, de una manera imperativa y en aras de la mecánica interna del Registro de la Propiedad, debe ir cada piso a ocupar su folio independiente. Abona esta solución la nueva redacción del número 5 del artículo 8 de la Ley Hipotecaria, en el que han desaparecido las palabras «podrán inscribirse...», que dejaban antes la efectividad del sistema en mano de los interesados 4.
Cierto que sin el consentimiento de los mismos no podrán separarse y llevarse a folios independientes los pisos o locales de los edificios constituidos en régimen de Propiedad Horizontal al amparo y durante la vigencia de la legislación anterior, pues sus asientos en el folio único del edificio total están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos; pero toda Propiedad Horizontal constituida con posterioridad a la Ley de 1960 trae como consecuencia que la simple presentación de la escritura en el Libro Diario lleva implícita la solicitud de inscripción separada e independiente de los pisos o locales.
Con esto no se conculca el principio de rogación o instancia, en virtud del cual no podemos los Registradores proceder de oficio o por voluntad propia a la registración, nuestra jurisdicción es rogada y sólo podemos actuar a instancia de parte o por mandato de la autoridad judicial o administrativa; por tanto, sigue jugando este principio en la constitución Page 83 de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, porque los interesados pueden al constituirla solicitar o no solicitar su inscripción (ya que tal régimen puede perfectamente vivir de espaldas al Registro, como cualquier otro derecho en el que la inscripción no sea constitutiva), pero una vez solicitada su regislración ésta debe hacerse tal como se establece en la ley y no como quieran los interesados, pues, como dice don Jerónimo González 5, una vez pedido, el procedimiento es automático y no se necesitan nuevos pedimentos para que el Registrador preste su ministerio, y, claro está, tal ministerio debe prestarlo de acuerdo con lo establecido en la legislación vigente, y como hemos visto, y según ella, debe considerarse preceptivo el inscribir obligatoriamente en folios separados e independientes los diferentes pisos o locales.
Por todo esto opinamos que en una futura legislación sobre la materia, sería conveniente que se determinara de una forma más clara y rotunda que la simple solicitud de inscripción de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal lleve de modo imperativo a la inscripción separada y especial de todos y cada uno de los pisos o locales componentes, con número propio y folio registral especial, aunque siempre relacionado con el folio matriz, donde consta el edificio en su conjunto y su constitución en régimen de Propiedad Horizontal. Y decimos esto porque a pesar de nuestro parecer en este punto, lo cierto es que en la práctica registra], y sin duda por el pudor derivado de no cargar excesivamente unos honorarios, transigimos los Registradores con algunas peticiones expresas de inscripciones únicas o bajo un solo número registra!, a pesar del confusionismo y oscuridad que esto produce en los libros regístrales.
Por lo general, en la práctica de los Registros españoles, antes de la Ley de 1960, se inscribía todo, edificio y pisos, bajo un solo número y folio, a no ser que se solicitara expresamente la inscripción separada de cada piso o...
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