Tribuna del Consumidor: preguntas prácticas sobre desahucios y arrendamientos

Autor:Jorge Iribarren Ribas/Yaiza Iturraspe
Cargo:Socio co-fundador de BUFETE IRIBARREN RIBAS, S.L./Abogada BUFETE IRIBARREN RIBAS, S.L.
Páginas:1-27
 
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Primera consulta: ¿Qué modificaciones ha introducido el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler en relación a la Ley de Arrendamientos Urbanos y qué diferencias existen con la legislación “intermedia” aprobada por el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos ha vivido unos meses convulsos. Esta norma que llevaba sin modificarse desde 2013, cuando se aprobó la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ha experimentado desde el pasado diciembre una reforma, una contra-reforma y una nueva reforma. La aprobación de los Reales Decretos-Ley que recogen estas modificaciones ha tenido su ratio essendi en la necesidad de limitar los abusos que se estaban produciendo en la contratación arrendaticia, al existir una demanda muy superior a la oferta del mercado, estableciéndose garantías y rentas desproporcionadas.

Haremos un estudio cronológico invertido, comenzando por la regulación vigente aplicable a los contratos celebrados a partir del 6 de marzo, es decir, el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Las modificaciones introducidas por esta norma se pueden agrupar en los siguientes bloques: modificaciones relacionadas con su ámbito de aplicación, modificaciones relacionadas con la reforma de la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita, modificaciones relacionadas con la publicidad legal del contrato, limitaciones en rentas o fianzas y otras modificaciones.

- Modificaciones relacionadas con el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículos 4.2 y 5. e) LAU).

El Real Decreto-Ley 7/2019 introduce en el apartado 2 del art. 4 de la LAU una excepción a la aplicación imperativa de sus Título I y IV para aquellos casos en los que el objeto del contrato sea una vivienda cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el SMI en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a toda la vivienda. Esta reforma carece de gran impacto, ya que teniendo en cuenta el reciente aumento del salario mínimo interprofesional efectuado por el Real Decreto 1462/2018, de 22 de diciembre, que lo situó en 12.600 € anuales, la renta a partir de la que quedarían excluidos los contratos sería de 69.300 €/año.

También se añade un inciso en la letra e) del artículo 5, para extender la exclusión de su ámbito objetivo a los contratos celebrados para la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato comercializada o promocionada en canales de oferta turística o “por cualquier otro modo de comercialización o promoción”, haciendo referencia al fenómeno cada vez más extendido de contratación a través de plataformas digitales de “economía colaborativa” como AirBnB o Homeaway, siempre que se realice con finalidad lucrativa y este sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística. A la cuestión de la normativa competente en materia de contratos para viviendas de uso turístico le dedicaremos la segunda consulta

- Modificaciones relacionadas con la reforma de la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y prórroga tácita (arts. 9 y 10 LAU).

La duración del plazo mínimo del arrendamiento se amplía hasta los 5 años, frente a los 3 años recogidos en la legislación precedente, salvo en el supuesto de que el arrendador se trate de una persona jurídica en el que el plazo se extenderá hasta los 7 años, siempre que ninguna de las partes manifieste su intención de no renovarlo con un preaviso mínimo de 30 días a la terminación del contrato (art. 9).

Asimismo, la nueva regulación de este artículo introduce en su apartado tercero que para que la prórroga obligatoria no entre en funcionamiento trascurrido el primer año de vigencia del contrato por causa de necesidad de ocupación de vivienda por parte del arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción o el cónyuge en los supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, habrá de haberse hecho constar expresamente esta posibilidad en el clausulado del contrato de arrendamiento. El Real Decreto-Ley mantiene la necesidad de preaviso de dos meses de esta necesidad, pero añadiendo que en dicho preaviso deberá constar la causa o causas que la justifican de entre de las posibilidades previstas en la ley.

Si transcurridos tres meses desde la extinción del contrato no se hubiera procedido a ocupar la vivienda, el arrendatario podrá optar entre la restitución del uso y disfrute de la vivienda por un nuevo período de hasta 5 años, siendo indemnizado por los gastos que el desalojo le hubiese ocasionado hasta ese momento o por una indemnización equivalente a un mes de renta por cada año que quedará por cumplir hasta el plazo mínimo legal (5 años). Esta obligación de ocupación deberá cumplirse siempre a no ser que la misma tenga su razón en alguna causa de fuerza mayor entendiendo por tal “el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.

Correlativamente a la modificación del artículo 9, se amplía el plazo de prórroga tácita recogido en el artículo 10 fijándose su límite en tres años, mediante prórrogas anuales salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un plazo de un mes de antelación a la fecha de terminación de las anualidades, su voluntad de no renovar. Esta prórroga se producirá automáticamente al llegar el fin del período de cinco años o siete años, en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica, siempre que no medie notificación de la voluntad de no renovarlo que deberá realizarse con cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato en el caso del arrendador y con dos meses si la efectuase el arrendatario.

- Modificaciones relacionadas con la publicidad legal del contrato (arts. 7, 13 y 14 LAU)

Los contratos no inscritos vuelven a tener efectos frente a terceros con independencia de que estén o no inscritos en el Registro de la Propiedad. Esta novedad se opera a través de la desaparición del apartado segundo del art. 7 en el que se establecía que:

“En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.”

Esto ha tenido como consecuencia que en los casos contemplados en los artículos 13 (retracto convencional, apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o de un derecho de opción a compra) y 14 (enajenación de la vivienda arrendada) el arrendatario tenga derecho a mantenerse en el uso y disfrute de la vivienda durante los cinco primero años o siete años si el arrendador fuese persona juridica, protección que antes solo disfrutaban los contratos que hubiesen tenido acceso al Registro de la Propiedad.

En los supuestos del artículo 13, los contratos que hayan sido celebrados por un plazo superior de cinco o siete años quedarán resueltos transcurrido este plazo, salvo que el contrato de arrendamiento haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad continuando en este caso el arrendamiento por la duración pactada.

El nuevo artículo 14 establece que en los casos en los que se hubiese pactado un arrendamiento por un plazo superior al mínimo y la vivienda arrendada se enajenase, el adquiriente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este último caso, el adquiriente de buena fe deberá mantener al arrendatario en su derecho hasta que transcurra el plazo de cinco o siete años e indemnizarle en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que excediendo de ese plazo restase por cumplir. Si las partes hubiesen pactado que la enajenación de la vivienda extinguirá el contrato, el adquirente solo deberá soportar el arrendamiento por el tiempo que resta para cumplir con el plazo establecido en el art. 9 LAU.

- Limitaciones en la renta y fianza (art.18 y 36 LAU).

Respecto de la renta, el RD-ley introduce un límite a la actualización de la renta que podrá realizarse anualmente, determinando que este incremento no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a la fecha de dicha actualización.

Asimismo, en relación a esta propuesta para acabar con los precios desmesurados de las rentas, se prevé en la Disposición Adicional Segunda, un mandato al Gobierno para que en el plazo de ocho meses elabore un sistema de índices de precios de referencia de alquiler de vivienda como instrumento útil para la aplicación de políticas en materia de vivienda de las Comunidades Autónomas.

Por otra parte, en el apartado 5 del artículo 36 se establece una restricción a la libertad de establecimiento de garantías adicionales a la fianza en metálico, no pudiendo ser superior a dos mensualidades de renta cuando...

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