Las posibilidades edificatorias dentro de la zona de servidumbre de protección en los terrenos clasificados como...
| Autor | Francisco Javier Fernández González |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho Administrativo. Universidad de Oviedo |
Las posibilidades edificatorias dentro de la zona de servidumbre de protección en los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de la Ley de costas de 1988. Interpretación de la disposición transitoria novena, apartado segundo, del Reglamento de Costas.
INTRODUCCION
La vigente normativa sobre Costas 1 ha tenido una evidente incidencia en el Derecho urbanístico 2. Uno de los múltiples aspectos polémicos que presenta esta normativa es el régimen configurado para el suelo urbano por sus Disposiciones Transitorias 3 en relación con la autorización en la zona de servidumbre de protección de nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación vigentes en el momento de la entrada en vigor de la Ley de Costas 4. En estos casos se trata de buscar un equilibrio -no siempre fácil- entre el respeto a los derechos que nacen del planeamiento y la necesidad de garantizar la función que la Ley de Costas atribuye a la servidumbre de protección; y sobre la base de estos dos criterios determinar en cada supuesto cual es el aprovechamiento urbanístico que se puede materializar en la franja de servidumbre de protección.
Dado que el objeto del presente trabajo es el de analizar las posibilidades edificatorias dentro de la zona de servidumbre de protección en los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de la Ley de Costas de 1988, parece necesario comenzar analizando el sentido y el régimen jurídico de la mencionada zona en la vigente Ley de Costas 5.
Como su propio nombre indica, la servidumbre de protección tiene como finalidad la de proteger el dominio público marítimo-terrestre prohibiendo determinadas actividades, y, de forma muy especial, las construcciones 6. La profundidad de esta zona es de 100 metros medidos tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar, si bien podrá ser ampliada por la Administración del Estado, de acuerdo con la de la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento correspondiente, hasta un máximo de otros 100 metros, cuando sea necesario para asegurar la efectividad de la servidumbre, en atención a las peculiaridades del tramo de costa de que se trate 7. No obstante, hay que tener muy presente que la anchura de esta zona de servidumbre de protección se reducirá a 20 metros en los casos de los terrenos que a la entrada en vigor de la Ley de Costas estaban clasificados como suelo urbanizable programado y contaban con plan parcial aprobado definitivamente antes del 1 de enero de 1988, y también los clasificados como suelo urbano 8.
En esta franja de terreno hay una importante restricción de los usos y construcciones que se pueden autorizar 9. Por lo que se refiere a los usos edificatorios -que son los que en este momento nos interesan dado el objeto del presente trabajo- hay que señalar lo siguiente:
- Se consideran usos prohibidos «las edificaciones destinadas a residencia o habitación» 10, lo que incluye las instalaciones hoteleras, cualquiera que sea su régimen de explotación, y se excluye de la prohibición los campamentos debidamente autorizados con instalaciones desmontables 11.
- Con carácter ordinario se permitirán en esta zona las instalaciones que por su naturaleza no puedan tener otra ubicación o presten servicios necesarios o convenientes para el uso del dominio público marítimo-terrestre, así como las instalaciones deportivas descubiertas 12.
- No obstante, excepcionalmente y por razones de utilidad pública debidamente acreditada, el Consejo de Ministros podrá autorizar las «edificaciones destinadas a residencia o habitación», y las instalaciones industriales en las que no concurran los requisitos del párrafo anterior que sean de excepcional importancia y que, por razones económicas justificadas, sea conveniente su ubicación en el litoral, siempre que, en ambos casos, se localicen en zonas de servidumbre correspondientes a tramos de costa que no constituyan playa, ni zonas húmedas u otros ámbitos de especial protección. En estos casos, las actuaciones que se autoricen deberán acomodarse al planeamiento urbanístico que se apruebe por las Administraciones competentes 13.
Por tanto, el punto de partida de la legislación de Costas en relación con la zona de servidumbre de protección es el de la prohibición de las edificaciones en dicha franja, muy especialmente, las destinadas a residencia o habitación.
Aunque la servidumbre de protección se corresponde, sustituyéndola, con la servidumbre de salvamento regulada en la Ley de Costas de 1969, las diferencias con ésta son muy importantes, no sólo en cuanto a su extensión, sino, en lo que ahora interesa, en relación con las posibilidades edificatorias en las mismas. El artículo 4.5 de la ley de 1969 señalaba:
Los propietarios podrán libremente sembrar y plantar en la zona de servidumbre de salvamento, pero no podrán edificar en ella sin obtener las autorizaciones pertinentes
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Conforme a la Ley de Costas de 1969 sí cabía obtener autorización para edificar en la zona de servidumbre de salvamento. Para ello se había de dar conocimiento al Gobernador de la Provincia, el cual, después de oír al Comandante de Marina y al Ingeniero Jefe de Obras Públicas, podía oponerse si resultase impedimento al ejercicio de la servidumbre 14. Pero la edificación destinada a residencia o habitación no era un uso prohibido como en la actualidad.
En consecuencia, en el momento de la entrada en vigor de la Ley de Costas de 1988, era perfectamente posible que el planeamiento urbanístico elaborado y aprobado bajo la vigencia de la Ley de Costas de 1969 permitiese determinados usos edificatorias que ya no tienen cabida bajo la vigente Ley de Costas de 1988 por ser usos prohibidos conforme al ya citado artículo 25 de esta Ley.
Las Disposiciones Transitorias Tercera y Cuarta de la Ley de Costas de 1988 van dando solución a esta cuestión en virtud de los distintos tipos de suelo. Y el supuesto del suelo urbano es regulado en la Disposición Transitoria Tercera, apartado tercero en los siguientes términos:
Los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de la presente Ley estarán sujetos a las servidumbres establecidas en ella, con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de veinte metros. No obstante, se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas, en los términos previstos en la disposición transitoria cuarta. Asimismo, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor, siempre que se garantice la efectividad de la servidumbre y no se perjudique el dominio público marítimo-terrestre, según se establece reglamentariamente. El señalamiento de alineaciones y rasantes, la adaptación o reajuste de los existentes, la ordenación de los volúmenes y el desarrollo de la red viaria se llevará a cabo mediante Estudios de Detalle y otros instrumentos urbanísticos adecuados, que deberán respetar las disposiciones de esta Ley y las determinaciones de las normas que se aprueben con arreglo a la misma
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Este apartado tercero de la Disposición Transitoria Tercera, ha sido objeto de desarrollo en la Disposición Transitoria Novena del Reglamento, la cual, en su apartado primero reproduce básicamente lo dicho en la Ley, en el segundo recoge los requisitos para autorizar nuevos usos y construcciones, y en su apartado tercero nos explica qué se considerará suelo urbano a estos efectos 15.
Como hemos visto, la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Costas de 1988 permite «autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor, siempre que se garantice la efectividad de la servidumbre y no se perjudique el dominio público marítimo-terrestre, según se establece reglamentariamente». Pues bien, el mandato legal de establecer los requisitos para autorizar estos nuevos usos y construcciones, se concreta en el apartado segundo de la Disposición Transitoria Novena del Reglamento, en los siguientes términos:
Para la autorización de nuevos usos y construcciones, de acuerdo con los instrumentos de ordenación en los términos del apartado anterior, se aplicarán las siguientes reglas:
1.a Cuando se trate de usos o construcciones no prohibidas en el artículo 25 de la Ley y concordantes de este Reglamento, se estará al régimen general en ella establecido y a las determinaciones del planeamiento urbanístico.
2.a Cuando la línea de las edificaciones existentes esté situada a una distancia inferior a 20 metros desde el límite interior de la ribera del mar, para el otorgamiento de nuevas autorizaciones se deberán cumplir los siguientes requisitos:
a Con carácter previo o simultáneo a la autorización deberá aprobarse un plan especial, estudio de detalle u otro instrumento urbanístico adecuado, cuyo objetivo primordial sea el proporcionar un tratamiento urbanístico homogéneo al conjunto de la fachada marítima.
b Las nuevas construcciones deberán mantener la misma alineación, siempre que se trate de edificación cerrada y que la longitud del conjunto de solares susceptibles de albergar dichas edificaciones no exceda de la cuarta parte de la longitud total de la fachada existente.
c Lo establecido en la regla anterior sólo será de aplicación cuando se trate de solares aislados con medianerías de edificación consolidada a uno o ambos lados, siempre que ésta sea conforme con la alineación establecida en la ordenación urbanística vigente.
3.a En los núcleos que hayan sido objeto de una declaración de conjunto histórico o de otro régimen análogo de especial protección serán de aplicación las medidas derivadas de dicho régimen con preferencia a las contenidas en la Ley de Costas
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Así pues, nuestro análisis se centrará en este precepto, y en especial en su regla segunda, en la que se enumeran los requisitos para el otorgamiento de nuevas autorizaciones cuando la línea de las edificaciones existentes esté situada a una distancia inferior a 20 metros desde...
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