Política de la Vivienda y Seguridad jurídica inmobiliaria
| Autor | Jesús López Medel |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 353-373 |
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Pensaba yo ir derechamente al tema propuesto 1, centrado en una idea esencial: Todo intento de solución, mas o menos plena, al problema de la vivienda, es decir, desde el lado de una Política de la Vivienda-exenciones fiscales, créditos, subvenciones-; desde el de la Política del Derecho aplicada a la propiedad urbana y a la relación arrendaticia; o desde el plano de una política general legislativa-unificación de normas, revisión de alquileres, simplificación de trámites, etc.- todo intento de solución al problema de la vivienda, decimos, tiene que ir precedido o acompañado de una puesta en forma, eficiente, actual y social, de las instituciones de publicidad registral, de tal manera que a través de la publicidad misma de los derechos individuales sobre lo propiedad urbana y de los arrendaticios, se logre una seguridad jurídica, cuya verdadera destinataria sea la sociedad misma y que contribuya a la justicia y paz social de la familia en su habitabilidad.
El problema de la vivienda no es un problema simple, sino complejo, es decir, que no puede ponerse como excluyente una sola solución, sin atender a las que habrán de indagarse en los demás aspectos. Por esto mismo, es preciso buscar un camino institucional, por el que se entrecrucen, en el que tengan una colindancia común y se apoyen todas las soluciones, camino que, como veremos, está en buena parte en una institución registral con sentido social. Recordemos algunas soluciones:
La unificación legislativa en un solo texto legal, se llame o no Código de la Vivienda, puede aminorar dificultades prácticas, y la labor del profesional del Derecho, asesorando o juzgando, pero noPage 354 puede resolver el problema de la vivienda, que en definitiva no esotro que el lograr que tengan vivienda los que carecen de ella. Ert. Austria-cuyo sistema inmobiliario registral hemos estudiado, cort Alvarez Romero, recientemente, por designación del Ministerio de Justicia, con beca del Colegio de Registradores-todo el régimen no sólo de la vivienda, sino de la propiedad inmobiliaria registrar, está recogido en el Grundbuchgesetz, con sencillez y claridad extraordinarias. Y sin embargo existe problema de la vivienda en Austria.
Volver al régimen del Código Civil me parece no sólo difícil, sino» contrario a la corriente jurídica que trata de reforzar el sentido social, la trascendencia social de las instituciones jurídico-privadas. Volver al Código Civil cuando éste se penetre de las esencias de nuestras Leyes fundamentales o de las que deben integrar toda esta moderna reforma social cristiana, sí 2.
Tratar de medir las posibles reformas legislativas por su extensión-total, absoluta.-o por los intereses a proteger-si los der arrendatario, si los del propietario- o intereses a sacrificar-como los del arrendatario de local de negocio, como se ha insinuado- me parece que es empequeñecer la cuestión; como me parece excesivamente drástico el panorama que describe Vallet de Goytisolo 3 para dentro de unos diez años, cuando las casas de papel, con techos de urita, construidas precipitadamente, comiencen a derruirse.
El problema de la vivienda obedece a un hecho social, que no podemos soslayar con todas sus consecuencias y que hace explicar la misma proliferación legislativa-criticable en la de la vivienda y en otros tipos de normas-, los recelos ante un régimen que limita la libertad contractual, o hasta que las casas o pisos sean de papel. Mientras nosotros estamos aquí dialogando sobre el tema, o cuando luego regresemos, gracias a Dios, a nuestras casas más o menos confortables; a unos cientos de metros de aquí hay unosPage 355 miles de hombres, que no conocen otro derecho, otra relación, jurídica que la del arrendamiento:, de servicios, si es que tienen trabajo, y el de inquilinato, si es que no se guardan por la noche en una chabola. Y al problema de la vivienda sólo le podremos, tomar el pulso, planteándolo como problema social, con todas sus consecuencias. Problema también de vivienda es el de las casas de nuestros queridos pueblos españoles, las cuales, en un 50 por 100 no reúnen los requisitos mínimos de habitabilidad, higiene y comodidad.
Pero como se trata de una sociometría o de una sociología de la vivienda, hay que buscar unos presupuestos de orden axiológico, como categorías filosófico-jurídicas y políticas, que a la vez que nos descubran las verdaderas raíces ius naturalistas de la cuestión nos hagan llevar directamente el problema al terreno de lo que una seguridad jurídica inmobiliaria-urbana puede representar. Brevemente van a quedar aquí mentados:
La solución a la vivienda implica una relación del bien común, institucionalizado y progresivo, en la esfera concreta del derecho del hombre a un hogar, como complemento que la habitabilidad proporcio7ia al hecho de que el hombre lleve en sí mismo la sociedad, que se territorializa elementalmente en la vivienda.
Consecuente con este aspecto, estarán los principios de subsidiaridad y solidaridad insertos en el bien común 4. Más que problema de limites a la libertad, es cuestión de orden comunitario donde la participación. subsidiario, del Estado y la solidaria de la sociedad tienen que revestir formas institucionales y jurídicas, que aun siendo de naturaleza privada, trasciendan socialmente.
La solución a la vivienda radica en el sentido social de la propiedad misma, que es presupuesto de la relación arrendaticia. ElPage 356 Código Civil español-y en esto se ha reparado poco-de 1889, tomó la definición y sentido de la propiedad, expresada en los términos absolutos del Código napoleónico, y éste a su vez del Derecho romano: «gozar y disponer de. una cosa sin más limitaciones que las Leyes» (art. 348 del C. C). Esto tenía lugar, 1889, cuando ya el Código Civil napoleónico había sufrido fuertes revisiones. Puig Peña se refiere a ellas en Introducción al Derecho Civil. Barcelona, 1942, y González Oliveros, en Hunvanismo frente ai comunismo, ha aludido al Derecho demoliberal, idólatra de la propiedad privada, en su sentido más duramente quiritario.
Es significativo que el Código Civil austríaco de 1 de junio de 1811, tan inmediato al napoleónico, no recogiera este sentido absoluto del derecho de propiedad, que implicaba un uso y abuso del Derecho.
Sin embargo, en nuestros textos civiles siguió predominando no sólo tal precepto, sin el sentido absoluto de la propiedad, y a nadie se le ocurrió modificar su redacción o publicar una Ley especial 5.
La solución al problema de la vivienda ha de mirarse además por el lado de lo que es solución familiar. Es decir, hay una presencia evidente, hay una personificación de la familia, que en el derecho patrimonial agrario ha tenido algunas formulaciones más claras: aun de todos modos, tanto como se ha adelantado en la técnica y medios de vida y qué poco hemos progresado en las configuraciones jurídicas, por ejemplo, en este aspecto concreto de una personificación jurídica de la familia 6. Pero aquí el problema está claro: no todo es libertad contractual, con sus límites; ni todo el sentido social de la propiedad urbana. Cuando el cabeza de familia interviene en un negocio jurídico, sea de arrendamiento, sea de adquisición de un piso para vivir, lo hace no en la dimensión individual, sino como jefe de familia. Individualmente éste necesita pocos metros;incluso inicialmente,al contratar,Page 357 están presentes no sólo los cónyuges, sino unos posibles hijos 7, Muy interesante en este punto sería cotejar este hecho con el resultado delostrabajos de Siguan, Del campo alsuburbio, 1960, en este aspecto.
Insisto que la doctrina no ha llegado claramente a formular una posición en torno a la participación interindividual o interpersonal y no interfamiliar de las partes contratantes en un contrato de inquilinato. Pero en la filosofía jurídica y política, lo que Ehlen llama el «hogar propio familiar justo» es evidente. El profesor Messner, en su importante obra La cuestión social (1960) se refiere a este aspecto. Dice textualmente (pág. 561): «El medio decisivo en orden a la satisfacción plena de la demanda de vivienda familiar, según los principios de la justicia, es la integración más posible de la vivienda dentro de la economía de mercado de la libertad ordenada». El mismo Messner aludirá a las medidas «casi expropiadoras de los arrendatarios y aludirá a los peligros posibles de lesionar, no obstante, los derechos de propiedad privada, de tal manera, dice, que el que el objetivo a perseguir es el alquiler que cubra el coste, incluyendo en éste el interés del capital... La restauración del mercado de viviendas gobernado por el coste sólo podrá tener lugar progresivamente. Dicha...
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