Presupuestos legales para la aplicación de un peculiar régimen jurídico registral a las fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre

Autor:Juan Antonio García García
Cargo:Doctor en Derecho Universidad de La Laguna
Páginas:1205-1255
RESUMEN

Las páginas que siguen tienen por objeto analizar las disposiciones de la normativa de costas (Ley 22/1988 de Costas y su reglamento) que tienen por objeto disciplinar el régimen registral de las fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre. Para ello, en primer lugar, se estudiarán las modulaciones legales que con carácter general se introducen por la legislación especial en el ré... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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    Trabajo realizado en el marco del proyecto SEJ2004-08057-C03-02.


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Palabras clave

Dominio público, dominio público marítimo-terrestre, propiedades colindantes con el dominio público, régimen registral.

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1. Régimen jurídico de las fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre
1. 1 Delimitación legislativa del normal contenido de las propiedades colindantes

Que la colindancia de las fincas privadas con el dominio público marítimo-terrestre determina ciertas restricciones en el contenido de las titularidades jurídico-privadas que recaen sobre las mismas es algo que deriva naturalmente del artículo 33 CE al establecer que la función social delimitará el contenido del derecho de propiedad privada de acuerdo con las leyes [STC 149/1991, FJ 8 a)].

Estas limitaciones que se establecen directamente por la ley sobre los inmuebles colindantes (con el carácter de estatutoPage 1207 mínimo, ampliable por la acción legislativa que se reconoce a las CC. AA.), y que no implican en ningún caso demanialización de los bienes de los particulares, habían sido denominadas tradicionalmente en nuestro ordenamiento como «servidumbres administrativas», aunque actualmente se ha impuesto su verdadera naturaleza de «límites institucionales del dominio», y, por ello, no indemnizables1.

Tales modulaciones en el contenido de la propiedad privada -y que van dirigidas a asegurar, de una parte, la integridad física y las características propias de la zona marítimo-terrestre, así como de otra, a garantizar el uso general al que dicha zona está destinada (cfr. art. 20 LC y STC 149/1991)2-, se manifestan, fundamentalmente, en un estatuto de limitaciones que impone directamente la ley sobre las propiedades o terrenos colindantes (lo proclama de manera genérica el art. 21 de la vigente Ley de Costas de 19883), así como, también, en una serie de pautas o directrices sobre correspondiente planeamiento urbanístico, que afectan fundamentalmente a la denominada zona de influencia a los efectos de evitar la formación de pantallas arquitectónicas en el borde de la zona de servidumbre de protección4.

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1. 2 Contenido del derecho de propiedad sobre las propiedades colindantes con el demanio

Debe recordarse, desde la primera perspectiva apuntada, esto es, el de las limitaciones sobre los terrenos de propiedad privada próximos al demanio, que en toda extensión la zona de servidumbre de protección queda excluido el posible aprovechamiento urbanístico que tuviere destino residencial (quedan prohibidas las edificaciones destinadas a residencia o habitación, incluyéndose las instalaciones hoteleras, o industriales, salvo que se trate de las que presten servicios al dominio público); prohibición que en caso de infringirse no sólo conlleva la imposición de la correspondiente sanción administrativa sino además, dada la finalidad de protección de las características y la integridad del demanio a que atienden tales limitaciones, a la reposición de las cosas a su estado anterior5.

Pero no debe olvidarse que, al menos ello resultaría de la lectura a contrario del artículo 25 de la Ley y de los artículos 45, 46 y 47 del Reglamento, no quedarían prohibidos otros posibles usos o aprovechamientos compatibles con la finalidad legal para la que se establece la servidumbre (a menos que las Comunidades Autónomas amplíen, con esas mismas finalidades, este estatuto mínimo que establece la Ley de Costas).

Así, entre los usos o actos permitidos, por ejemplo, y sin necesidad de autorización alguna, estarían los cultivos y plantaciones (excepto en la zona que resulte afectada por la servidumbre de tránsito y siempre que no se trate de usos que alteren las condiciones naturales del suelo o la tala de árboles6), o, previa autorización de la Comunidad Autónoma respectiva7 o del municipio, usos tales como las instalaciones deportivas descubiertas, campamentos con instalaciones desmontables o rótulos que no reduzcan el campo visual8.

No se trataría pues, la propiedad afectada por las limitaciones de la zona de servidumbre, de una nuda propiedad carente de cual-Page 1209quier valor o aprovechamiento. Y además, en cualquier caso, podría tratarse de fincas a las que no fuera aplicable en toda su extensión máxima la correspondiente zona de servidumbre, o , también, de supuestos incluidos en las disposiciones transitorias 3.a.3 y 3.2.a (esto es, para los terrenos clasificados como suelo urbano antes de la entrada en vigor de la Ley de Costas o los terrenos clasificados como suelo urbanizable programado, con plan parcial aprobado definitivamente antes del 1 de enero de 1988), en cuyo caso, además de quedar la anchura de la servidumbre reducida tan sólo a 20 metros, se respetarían los usos y construcciones existentes.

Y, debe además tenerse en cuenta al respecto que quedarían a salvo en todo caso las obras e instalaciones comprendidas entre los 20 y 100 metros de la zona de servidumbre de protección, que aunque incompatibles con el nuevo régimen legal de la LC, señaladamente aquellas construcciones con destino residencial, fueren conformes con la legislación derogada (disposición transitorias cuarta LC y decimotercera del Reglamento). Dichas construcciones subsistirían como utilizaciones privativas amparadas por título concesional, si bien con la previsión de que sobre las mismas no se permitirán obras de consolidación, aumento de volumen, modernización, a excepción de las pequeñas reparaciones, que previa autorización administrativa, exija la higiene, ornato y conservación; ordenándose legalmente su demolición al extinguirse la correspondiente concesión.

Pero es que además de este conjunto de limitaciones en el contenido de la propiedad, o, mejor, precisamente por ello, forma parte del peculiar estatuto jurídico de las fincas colindantes o contiguas con el demanio marítimo-terrestre la previsión de ciertas especialidades o singularidades en su régimen jurídico registral, en tanto que medidas instrumentales respecto de aquellas finalidades perseguidas por la ley: la protección y conservación de las características naturales y el uso público del dominio marítimo-terrestre. De este peculiar régimen jurídico-registral o de especialidades en el régimen registral común nos ocuparemos seguidamente, preguntándonos primeramente por su necesidad y, posteriormente, por sus presupuestos.

2. Justificación de la existencia de un peculiar régimen registral para las fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre

La novedad de la Ley de Costas de 1988, frente a sus precedentes (en lo que ahora nos importa), es que introduce una serie dePage 1210 normas destinadas a evitar (o en su caso a rectificar y depurar), el reflejo registral de determinadas titularidades privadas sobre fincas incluidas en el dominio público marítimo-terrestre, al propio tiempo que dispone una serie de precauciones y cautelas al respecto, que afectan no sólo a las fincas total o parcialmente enclavadas en el demanio, sino también a las fincas próximas colindantes con el mismo.

2. 1 Sobre la necesidad de modular el régimen registal común

De manera general dispone el artículo 8 de la Ley de Costas que «... no se admitirán más derechos que los de uso y aprovechamiento adquiridos de acuerdo con la presente Ley, careciendo de todo valor obstativo frente al dominio público las detentaciones privadas, por prolongadas que sean en el tiempo y aunque aparezcan amparadas por asientos del Registro de la Propiedad»; régimen que se desarrolla en los artículos 13 a 16 en relación precisamente con las relaciones jurídico-privadas inscritas en el Registro de la Propiedad contradictorias con el carácter demanial de los bienes.

Debemos decir, en relación con este régimen registral específico, que del mismo se ha cuestionado su necesidad, y aún más...

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