Interés particular y poder comunitario en la propiedad horizontal: el criterio de la máxima utilidad del inmueble
| Autor | Germán De Castro Vítores |
| Cargo | Profesor de Derecho Civil. Universidad de Valladolid |
| Páginas | 579-596 |
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En el régimen jurídico inmobiliario de propiedad horizontal, explica CORNU, el sistema de atribución y el sistema de gestión colectiva aparecen indisolublemente unidos1. Conviene recordar lo que, entre otros muchos, puntualiza LASO MARTÍNEZ, y resulta de la lectura de la Exposición de Motivos de la Ley de 21 de julio de 1960: este régimen tiene su punto de partida y el origen de su especificidad en el universo de las cotitularidades, de la comunidad, que es precisamente lo que rompe (hasta cierto punto) la ley, para configurar propiedades, todo lo posible, pero solo relativamente, independientes2. Por lo tanto, la consistencia de lo que adquiere el propietario de un piso o local, las posibilidades de utilización, el grado de libertad, la mayor o menor exigencia en cuidados y gastos respecto al bien adquirido, depende en buena medida, probablemente secundaria y accesoria pero no por ello menos real, de todo lo que legal y estatutariamente deriva de su condi-Page 580ción de comunero del edificio, cotitular de los elementos comunes y partícipe en una particular comunidad de vecindad. Su atribución no puede explicarse por completo sin tener presente el conjunto de sus prerrogativas en el seno de la gestión colectiva3.
Ahora bien, el punto de referencia básico del montaje jurídico, lo esencial, es el interés, la propiedad, la utilización y la utilidad individual, de manera que la atención al ineludible sustrato común puede considerarse funcional (de comunidades funcionales ha hablado en otro contexto, con agudeza, MIQUEL, a cuyo texto me remito en este punto)4. La normativa, el eventual desarrollo estatutario y la toma de decisiones de gestión colectiva debe ir encaminada, tener como faro iluminador, esta idea que recalca ATIAS: la máxima utilidad de los bienes5. Lo común ha de cuidarse con esmero, pero para la mejor utilidad de todos y cada uno de los dueños, de manera que no pierda valor y se optimice la utilidad del bien privativo. Esto es lo esencial, y en función de este objetivo sirven los instrumentos ofensivos y defensivos del propietario en el seno de la organización comunitaria6.
Este criterio de la máxima utilidad de los bienes, se combina, según explican CORNU y ATIAS, con aquel otro del «destino del inmueble», que servirá tantoPage 581 de estímulo como de freno, según los casos, a las iniciativas del propietario y a las determinaciones de la asamblea7. Con carácter previo, esos principios combinados pueden fundamentar o por el contrario privar de sentido a ciertas determinaciones estatutarias, permitiendo su impugnación cuando su aplicación beneficie injustificadamente a unos pocos (v.gr., al promotor), y venga a expropiar a posteriori al adquirente de alguna porción, de algún aspecto y valor de su atribución8.
Al propietario le interesa, sin duda, tener garantizada la mejor y más amplia utilización de su piso o local, y no perder valor. Tanto sus iniciativas, como su poder de bloquear las iniciativas de los demás, promover o impugnar un acuerdo comunitario, servirán a ese fin, de acuerdo con el destino del inmueble.
Hemos de reflexionar acerca de la posición del propietario en tanto comunero, en la singular forma de cotitularidad que encierra en sí el régimen jurídico de propiedad horizontal. Y luego es preciso plantearse qué vías, principios, criterios o datos legales permitirán optimizar el ámbito de las libertades del propietario en la utilización de su piso formando parte del edificio, elementos comunes incluidos, en el seno de la organización comunitaria.
Conviene que, de entrada, detengamos nuestra atención en la comunidad ordinaria. En esta situación, explica BARASSI, a la fundamental estructura autonomista de la copropiedad se opone una cierta solidaridad mitigante, alrededor de la idea del interés de la comunidad, resultante de la presencia de otros titulares cualitativamente iguales al comunero concreto9. Incluso en el Derecho romano, en que tal situación es concebida como esencialmente incidental y transitoria, según indican OURLIAC y MALAFOSSE, la visión estrictamente individualista fue experimentando una tenue evolución, a través de la restricción de los derechos individuales (solidaridad entre los propietarios,Page 582 interés colectivo) y del control jurisdiccional. Con Justiniano, indican estos autores, la comunidad llega a organizarse, limitando el derecho de veto: las decisiones se toman por mayoría, y la minoría puede obtener en juicio la nulidad de aquéllas de las que resulte un perjuicio injustificado10.
Para fijarnos en la estructura autonomista de la comunidad, lo mejor es considerar esta relación en su versión radicalmente incidental y transitoria. En este momento, la exclusión abstracta, la cuota, está en espera de su manifestación concreta final. El derecho de cada cual, recayendo sobre la totalidad de la cosa, implica una pretensión de respeto absoluto. Tal punto de vista ofrece su reflejo más acabado en la normativa francesa de la indivisión (art. 815 del Code Civil) anterior a 1976 (aunque con anterioridad, la cuestión toma un nuevo camino, precisamente en relación con el régimen de la copropiedad por pisos). La protección del interés de cada comunero bloquea cualquier iniciativa individual e incluso colectiva, y el aspecto concurrencial, afirma CORNU, queda exaltado al máximo, en estado bruto: es ineludible el acuerdo unánime11.
La regla de la unanimidad constituye, en realidad, la traducción del absolutismo del derecho real recayendo sobre la totalidad de la cosa. No refleja tanto un poder de decisión colectivo, sino la soberanía del poder individual, actuando en concurrencia12. Así, en el seno de la propiedad horizontal, la necesidad de acuerdo unánime para determinadas decisiones es cauce protector del derecho y del valor atribuido al titular del piso o local, del ámbito de su libertad y su poder real. Este aspecto defensivo conviene tenerlo en cuenta, permite al propietario oponerse a iniciativas y decisiones, también colectivas, que intentarán privarle de lo que es suyo, y en consecuencia, como hemos visto, examinaremos con cuidado y prevención aquellas determinaciones estatutarias que pretendieran desactivar este medio en beneficio de ciertos intereses del promotor. Ahora bien, y precisamente este es el nervio de nuestra reflexión, el poder de veto, en estado bruto, enseñoreándose de toda la vida comunitaria, puede ser un freno y un obstáculo a legítimas aspiraciones de los diversos titulares de fincas, y a la consecución de la máxima utilidad de los bienes en el interior del conjunto inmobiliario.
En efecto, los propietarios de un piso en el edificio no necesitan sólo el instrumento defensivo, sino también los instrumentos del poder activo: vías y criterios que entren en juego para hacer efectiva la posibilidad, individualPage 583 y colectiva, de llegar todo lo lejos que sea razonable en la utilización, siempre de acuerdo al destino del inmueble, y respetando aquellas líneas estructurales básicas que sustentan la atribución y garantizan la conservación del valor atribuido a los demás. En esta línea, resulta propio del régimen fundiario de propiedad horizontal (cuya evolución hay que verla, indica CARBON-NIER, en el largo tiempo), el proceso que tiende a flexibilizar la gestión de lo común, yendo más allá de los estrechos cauces del sistema de adopción de decisiones característico de la comunidad ordinaria13.
Antes de detenernos en este aspecto, y continuando la contemplación de la comunidad ordinaria, recordemos que nuestro Código Civil, desde el principio, tiene en cuenta y otorga una cierta reglamentación a la vida comunitaria (contribución a la conservación, administración por acuerdo mayoritario). Mientras en Francia, sólo cuando a partir de 197614 se mira en general la indivisión como una relación perdurable en el tiempo, el legislador se preocupa de su organización; el sistema legal facilita la actuación individual e introduce la consideración del interés común15. La relación jurídica se orienta a la satisfacción del interés individual, pero a través de una reglamentación a que se someten los partícipes.
Si el inmovilismo, derivado de la pretensión (digna de protección) de que no existan iniciativas ni actuaciones de los otros, salvo el mínimo imprescindible de conservación, tiene sentido en una comunidad transitoria, esto habrá de modularse con la reglamentación del uso y posibilidad de acuerdos por mayoría si la comunidad está durando un poco más. Ahora bien, parece conveniente llegar incluso más lejos si la comunidad pertenece al ámbito de aquellas estables, económicas o funcionales, al servicio de bienes privativos. El oportuno dinamismo que representa el poder de la mayoría para la administración en la comunidad simple, ahora, en la comunidad funcional, puede precisar el establecimiento de un régimen de mayorías cualificadas para determinadas innovaciones, como ocurre en Derecho italiano, la posibilidad más abierta de cambios de destino... Todo ello porque la estabilidad de la comunidad no puede soportar el permanente inmovilismo derivado del juego de la unanimidad y del poder de veto. Éste, que tiene sentido cuando es preciso estar pendiente de que otros no lesionen mi autónomo derecho conPage 584 aventuras injustificadas, puede no tenerlo tanto, si la comunidad simplemente está al servicio de bienes particulares. Porque ya no interesa de modo primordial el mantenimiento intocable de la cosa común, sino su mejor servicio a la conservación del valor y mejor disfrute de los bienes individuales16.
Centrándonos ya definitivamente en la propiedad horizontal, la complejidad del esquema, explica con agudeza CORNU, no sólo radica en la distinción material entre las partes privativas y comunes, sino también en la distinción jurídica entre derechos individuales y prerrogativas colectivas (que aquellas diversas partes y el todo que ellas forman soporta). Y es peculiar de esta relación inmobiliaria (porque lo común encierra lo privativo...
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