El pacto de exclusión de la acción personal en la hipoteca
| Autor | Luis Cárdenas Hernández |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 417-425 |
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La reciente reforma hipotecaria tiene dos aspectos : uno positivo, consistente en los nuevos artículos injertados, que con técnica nueva robustecen y perfilan nuestro ordenamiento inmobiliario, y otro negativo, de supresión unas veces, de poda otras de los artículos sustituidos, que entrañaban una verdadera faramalla y dieron lugar a hacer de nuestra disciplina, en muchos conceptos, de una casuística inextricable. Por eso, la verdadera importancia de la reforma no se verá clara hasta que el Gobierno publique la nueva redacción de la Ley.
Dado el volumen que tal reforma implica, es de la mayor conveniencia el estudio minucioso y parcial de cada punto concreto, en orden a la novedad que encierran y sus posibles aplicaciones y desarrollos.
En muchas ocasiones, el nuevo precepto no es sólo de índole hipotecaria, aun dando a esta palabra su significación más lata, sino también de carácter sustantivo y con relevancia civil. Tal es el caso del nuevo artículo 138.
La doctrina del mismo es una novedad en nuestra legislación, aunque la tendencia y la finalidad que persigue se conseguían anteriormente, si bien de una manera restringida e indirecta, merced al procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial. Tampoco parece inspirado en ninguna legislación extranjera. Veamos a qué preocupación responde y qué ventajas puede reportar.
El citado artículo 138 dice así : «La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor, que establece el artículo 1.911 del Código civil. No obstante, podrá válidamente pactarsePage 418 en la escritura de constitución de la hipoteca que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.»
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El primer párrafo no hace sino confirmar y poner en claro el principio general de la responsabilidad hipotecaria, que si bien no ofrecía dudas bajo el aspecto doctrinal, no había ningún precepto en nuestro Código civil ni en la Ley Hipotecaria que lo estableciera : a saber, la responsabilidad personal ilimitada del deudor no se altera por el hecho de constituir hipoteca en garantía de una obligación. Para que esto quede bien de relieve, es fórmula de estilo en casi todas las escrituras de constitución de hipoteca, especialmente en las de garantía de préstamos, el consignarlo de una manera expresa.
De esta manera, el acreedor, conservando intacta su acción personal contra todos los bienes y derechos presentes y futuros del deudor, tiene, además, la acción real hipotecaria contra los bienes gravados, aunque pasen a poder de terceras personas. Y puede ejercitar indistintamente una u otra.
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Este principio, efectivamente, responde a la lógica institucional de la obligación y a la más pura ética. Ahora bien, en su desenvolvimiento pueden ocurrir casos que ya no estén acogidos en este espíritu.
Y esto lo vemos en la práctica en multitud de ocasiones :
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De una manera general, siempre que el acreedor se adjudica la finca por falta de licitadores, el tipo de adjudicación suele ser inferior al importe del crédito. Teóricamente, el acreedor conserva su acción contra los demás bienes del deudor, por el resto ; aunque, en realidad, el valor efectivo de la finca lo cubra con exceso. Decimos teóricamente, porque en la práctica la justicia se impone, y tanto unos como otros no piensan en semejante posibilidad.
Ennecerus (Obligaciones, II, 2.a, pág. 317, ed. española) pone asimismo el siguiente ejemplo: «Si una finca cuyo valor ha disminuido hasta valer sólo unas 100.000 pesetas está gravada con una hipoteca por esa misma cantidad a favor de A., el cual instaPage 419la subasta, la llamada postura mínima será completamente irrisoria. Si entonces A. hace una postura de 2.000 pesetas, sin que nadie la mejore (los acreedores hipotecarios de rango inferior no lo hacen, porque se dan cuenta de no poder saldar la hipoteca de A. sin adjudicarse la finca por más de su valor ; el deudor, tampoco, por carecer de medios), la finca le será adjudicada en 2.000 pesetas y conservará, en cuanto al resto de 98.000, su crédito contra el deudor» (¡ !).
El Derecho alemán, para...
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