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Obra nueva y división horizontal. Derecho de vuelo. Calificación sustitutoria

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Para inscribir un derecho de vuelo y una nueva planta en un edificio ha de formalizarse un título material de adquisición. La cláusula estatutaria permitiendo la agrupación, segregación o división sin autorización de la junta solo puede inscribirse si contiene los criterios de cálculo para la distribución de las cuotas. La calificación sustitutiva no admite recurso gubernativo

Se plantea la inscribibilidad de una escritura por la que se modifica una obra nueva y división horizontal en el sentido de reconocer que existe una planta más como consecuencia del ejercicio de un derecho de vuelo no inscrito, que la actual propietaria adquirió por herencia no documentada de su padre, creándose un nuevo elemento en la división horizontal. Todos estos extremos son aceptados y reconocidos por los titulares de los otros 2 elementos de la propiedad horizontal. Además se añade una norma estatutaria por la que "el titular, actual o futuro, de uno cualesquiera o varios de los elementos de la propiedad Horizontal podrá agregarlos, agruparlos -siempre que el elemento o elementos resultantes formen unidad horizontal-, dividirlos, subdividirlos, segregados, y realizar cualquier otra modificación similar, sumando o redistribuyendo las cuotas de los elementos afectados…"

La registradora se opone a la inscripción alegando dos defectos: que no existe el título traslativo en virtud del cual el derecho de vuelo (que es un elemento común y que pertenecería a los actuales propietarios de los dos elementos de la propiedad horizontal), ha pasado a ser propiedad privativa de la propietaria de la planta segunda, la cual lo materializó según afirma mediante su ejercicio edificando una segunda planta; y que la modificación estatutaria no puede ser inscrita ya que no se determina cuál es el método de cálculo para la fijación de las cuotas resultantes de dichos actos de modificación hipotecaria.

La calificación es confirmada por el registrador sustituto y el notario recurre tanto la calificación inicial así como la del registrador sustituto alegando falta de motivación. Respecto a esta cuestión formal señala el Centro Directivo que no puede recurrirse la calificación sustitutoria ya que del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso. En cuanto a la posible falta...

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